Место встречи было выбрано не случайно — при комитетах Госдумы РФ созданы рабочие группы по оценочной деятельности и законодательному обеспечению рынка недвижимости и жилищного кредитования. Модератором встречи выступила вице-президент МАИН, руководитель международного клуба «Интеграция» Ирина Радченко, входящая в обе эти группы.
Что будет с рынком недвижимости в 2016 г.?
Ситуацию усугубляет надвигающийся глобальный кризис. По мнению И. Грачева, есть все основания ожидать его в 2019 г. плюс-минус два года. «Успеют ли цены у нас начать расти до того, как пойдет глобальный кризис, я оценить не могу. Но наиболее вероятный вариант, что цены на нефть будут расти уже в 2016 г., а за ними и на недвижимость», — предположил депутат.Падение цен закончится, начнется рост — такого мнения придерживается депутат Госдумы РФ Иван Грачев, но предупреждает, что ситуация непростая. Все завязано на вопросе с нефтью, а прогнозировать изменение ее цен сложно. По логике они должны расти, но, когда это произойдет, сказать трудно, влияют политические составляющие.
Вице-президент Российской гильдии риелторов, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Константин Апрелев в целом согласен с логикой И. Грачева, но подчеркнул, что экономика рынка недвижимости не располагает к оптимизму.
Негативная ситуация снижения спроса наложилась на избыток предложения жилья. Но в отличие от рубежа 2014–2015 гг. наступление 2016-го не сопровождается ажиотажным спросом. Дело в том, что если годом ранее люди спасали от девальвации сбережения, вкладывая их в недвижимость, то сейчас им нужны деньги, чтобы спасти свой бизнес, и они продают инвестиционные квартиры. Таких продавцов около 30% на рынке, считает К. Апрелев.«Сегодня на рынок влияют несколько факторов: сокращение доходов населения и рабочих мест, высокая стоимость кредитов, отсутствие инвестиций в новые проекты», — говорит эксперт. Если еще год назад человек, не имевший суммы для оплаты полной стоимости жилья, мог воспользоваться ипотекой, то сегодня 40% потенциальных заемщиков от кредита отказываются. Причем не только из-за ставки, но и потому, что нет уверенности в завтрашнем дне.
Собственники, которые не готовы или не могут продать недвижимость, начинают сдавать ее. Именно это отчасти объясняет тенденцию снижения ставок аренды второй год подряд. Еще один отрицательный фактор — налог на недвижимость. Пока он не очень чувствуется, но скоро станет существенным аргументом.
Согласно прогнозу К. Апрелева, до осени текущего года цены расти не будут. Даже если нефть подорожает, то на рынке жилья это скажется не раньше чем через полгода.
Поможет ли в этих условиях государственная программа поддержки ипотеки, тем более если ее собираются продлить? Марат Манасян уверен, что нет: «Программа сыграла свою положительную роль в I и II кварталах 2015 г., а в III и IV — ставка в 12% уже не помогала».Однако такую инертность может преодолеть одно лишь решение властей, напомнила И. Радченко, например, запрет хождения доллара в России. Нетрудно представить, что после этого произойдет резкий всплеск инвестиционных покупок. Граждане в панике будут переводить долларовые накопления в квадратные метры, что вызовет скачок цен. Если возникнет паника, заметил Марат Манасян, партнер компании М1 Solutions, оценить ее последствия будет сложно. Прогнозы по рынку недвижимости он предложил строить по косвенным факторам. «Поскольку за все платит потребитель, надо изучать потребителя, потребительский спрос в разных сферах. Сколько денег, например, люди оставляют в магазинах», — пояснил эксперт. На сегодняшний день с учетом изменения курса доллара рынок торговли просел на 12%. Ритейлеры сокращают свои площади, складская недвижимость упала за 2015 г. на 22%, офисная по ставкам — до 40%. Можно предположить, что эта тенденция сохранится и в 2016 г., и в жилой недвижимости тоже. Общая закономерность: расходная часть у производителей любого товара растет, товар становится дороже, а денег у людей все меньше.
Главное для ипотеки — стабильность, а не дешевая ставка, соглашается И. Радченко. Поэтому даже если снизить ее до 7%, это вряд ли поможет при сегодняшней ситуации в экономике. Вероятнее всего, правительство опять попытается поддержать крупных застройщиков, выдавая им льготные кредиты, что неминуемо приведет к монополизации рынка. К тому же идут разговоры об отмене участия граждан в долевом строительстве. Да и покупать недвижимость уже будет не на что, хватило бы средств заплатить налоги за ту, что имеется.
• Исключить некачественную оценку в результате привлечения исполнителей через аукционы. Предлагается заменить аукционы конкурсами. Участвовать в конкурсах могут компании, проработавшие не менее семи лет на рынке, имеющие в штате не менее пяти сотрудников с достаточным стажем работы. Ответственность оценщиков гарантирована страхованием.
• Исключить использование некачественной информации, которая необходима для оценки объекта. Предполагается, что оценщики смогут отказаться от проведения оценки, если нет достоверной информации по объекту оценки. Так органы власти будут вынуждены предоставлять качественную информацию.
• Запретить административное давление на оценщиков органов власти, желающих пополнить бюджет любой ценой.
• Исключить постоянное повышение обязательных платежей, учитывая, что это может привести к социальной напряженности.
• Ввести механизм оспаривания кадастровой оценки (позволит снизить накал страстей).
Иметь право оспорить
По всем прогнозам, налоги на недвижимое имущество уже в этом году неприятно поразят российских собственников жилья. О завышенной стоимости недвижимости, которая теперь определяется на основе кадастровой оценки объектов, писали уже не раз. Ошибки при оценке порой оказываются чудовищными, что отмечала и глава Счетной палаты Татьяна Голикова. А искать справедливости гражданам будет негде.
Дело в том, что власти намерены отказаться от услуг независимых оценщиков и создать государственное предприятие, которому и передадут функцию оценки. При этом рыночную оценку предлагается заменить нормированной, а институт досудебного оспаривания — судами. Это главные пункты нового закона, который готовится в недрах Министерства экономического развития.
С ним категорически не согласны специалисты-оценщики, эксперты рынка недвижимости, о чем они и попытались рассказать журналистам на встрече в Госдуме РФ. В результате совместной работы с профессиональным сообществом депутаты подготовили альтернативный законопроект. Его авторы — И. Грачев, О. Дмитриева, А. Крутов, Н. Петухова — надеются, что правительство прислушается к профессионалам и согласится пойти на компромисс.
Взаимно уступать можно во многом, главное — отстоять принцип оспоримости, считает И. Грачев. «Став на рыночные рельсы, мы не можем пожертвовать принципом оспоримости. На мой взгляд, это ключевая вещь на сегодня», — подчеркнул депутат.
Что это значит для обывателя, подробно объяснил Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора Центра независимой экспертизы собственности, член Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ. Правительство предлагает гражданам, не согласным с оценкой их недвижимости, обращаться в суд. По мнению К. Кулакова, это вызовет коллапс, учитывая многочисленность и серьезность ошибок при оценке и неопытность судов общей юрисдикции в решении подобных вопросов. «Мы предлагаем сохранить досудебный порядок рассмотрения споров на базе существующих комиссий, но сделать их более представительными. Это была бы альтернатива судам, более прозрачный и легитимный процесс», — говорит К. Кулаков. Кроме того, любое отрицательное решение должно быть обоснованным. Сейчас же решения выдаются без объяснений — отказать, и все.
Почему депутаты возражают против передачи оценки официальному органу, тоже понятно.
Кадастровая стоимость имеет рыночную природу, ее нельзя подменять нормативным ценообразованием. Норматив, как известно, не чувствителен к тому, что происходит на рынке. Если цены на недвижимость падают, кадастровая стоимость тоже падает, но не норматив, он остается прежним, а значит, налоги на имущество граждан уменьшаться не будут, гарантируя необходимый объем поступлений в бюджет. Кроме того, норматив не позволит пересмотреть установленную стоимость объекта, если собственник с ней не согласен. Никакие отклонения от официальной величины недопустимы. Уже сегодня суды считают недостоверной оценку одного специалиста, если она расходится на 5% с оценкой другого. Хотя любой эксперт скажет, что расхождения в оценке — это нормально, поскольку рыночная стоимость носит вероятностный характер, отметил Алексей Каминский, президент НП «СРОО «Экспертный совет». Институт независимых оценщиков сохраняет возможность аргументированно отстоять право не переплачивать за имущество.
«Борясь за права оценщиков, мы боремся за то, чтобы не было катастрофического увеличения налогов на недвижимость», — подытожил И. Грачев.
Депутатская рабочая группа по оценочной деятельности настроена на совместную работу с правительством над совершенствованием закона, но пока, к сожалению, без взаимности, посетовал Ярослав Щетинин, первый заместитель генерального директора «Современных технологий консалтинга».
