Монополия на кадастр

Законопроект о государственной кадастровой оценке, подготовленный Минэкономразвития осенью прошлого года, должен быть доработан и одобрен правительством до конца марта, сообщил «Газете.Ru» высокопоставленный федеральный чиновник.

В весеннюю сессию планируется внести документ на рассмотрение депутатов Госдумы. Закон вступит в силу с 1 января 2017 года. Но пока только в нескольких пилотных регионах, уточнил чиновник. Для остальных регионов будет установлен переходный период, который продлится до 2020 года.

Напомним, от кадастровой стоимости, в частности, рассчитывается земельный налог, а также определяются размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и цены для продажи земельных участков.

Ставка налога, согласно действующему законодательству, составляет 0,1–2%.

Государственная монополия

В законопроекте три ключевые новации. Первая — только государство будет вправе проводить кадастровую оценку земельных участков и оценку объектов недвижимости для физических лиц. Такое право власти получат с 2017 года.

Сейчас это право есть как у частных компаний, так и государственных. Законопроект узаконит передачу кадастровой оценки от частных компаний в государственное бюджетное учреждение (ГБУ).

Самые очевидные минусы этой новеллы — монополизация целой отрасли и аффилированность, отмечают участники рынка недвижимости. «Власти регионов будут учреждать оценочное ГБУ и потом сами будут утверждать полученные результаты», — говорит Эмиль Вильданов, замдиректора «Вектор Инвестментс».

Еще один минус — создание многочисленных ГБУ со своим постоянным штатом, что идет вразрез с решениями руководства страны о сокращении числа чиновников.

«Полная вакханалия»

Вторая новация законопроекта — будет кардинально изменена сама методика оценки земли и недвижимости.

«Сейчас с кадастровой оценкой земли происходит полная вакханалия. Росреестр и суды завалены жалобами граждан на неадекватную оценку земельных участков. Нередки случаи, когда кадастровая оценка, используемая для целей налогообложения, превышает рыночную стоимость этой же земли», — говорит федеральный чиновник.

Для того чтобы защитить граждан от имеющихся рисков, первый вице-премьер Игорь Шувалов дал указание унифицировать правила оценки и внедрить единую методику оценки. «Сейчас кадастровую оценку проводят компании, которые во время разбирательств по жалобам граждан даже не всегда могут найти», — возмущается чиновник.

Как пояснили в Минэкономразвития, «предполагается устранить существующие проблемы кадастровой оценки, в первую очередь связанные с недостатком информации». Детали министерство не раскрывает.

Какой именно информации не хватает оценщикам для адекватной экспертизы, пояснил «Газете.Ru» зампред правительства Московской области Александр Чупраков. Основным источником информации сейчас является государственный кадастр недвижимости. Но в нем не всегда содержатся сведения, напрямую влияющие на расчет показателей, — это данные о годе построек, степени их износа, материале стен и т.п.

«Чтобы восполнить пробелы, оценщики должны запрашивать недостающие характеристики у муниципалитетов, различных специализированных учреждений, а затем сопоставить и свести в единый пласт полученные из разных источников данные. Это титаническая работа, которая под силу не всем оценочным организациям», — говорит Чупраков, полагая, что передача кадастровой оценки исключительно государству — мера логичная.

Разгневанные граждане

Наконец, законопроектом будут утверждены индикаторы рынка недвижимости. На их основании можно будет переоценивать землю в случае, если рынок, например, просел и стоимость земли снизилась.

«Это актуально как раз для нынешних условий, когда кадастровая оценка, проведенная в предыдущие годы, перестала отражать рыночные реалии», — добавляет федеральный чиновник.

Все три новации власти планировали ввести еще в 2016 году. Но подготовка законопроекта затянулась, не были установлены ни индикаторы, позволяющие следить за рынком в динамике, ни методика оценки объектов недвижимости. Граждане между тем начали активно оспаривать итоги кадастровой и инвентаризационной оценки.

Как пояснили «Газете.Ru» в Росреестре, поводов для оспаривания гражданами итогов оценки объектов может быть два. Если кадастровая стоимость выше рыночной, это является основанием для обращения в региональные комиссии Росреестра или в суд для пересмотра кадастровой стоимости. Второе основание для пересмотра кадастровой стоимости — неверные сведения об объекте недвижимости, например неправильная площадь.

В 2015 году комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданными при территориальных органах Росреестра, рассмотрено заявлений в отношении более 49 тыс. объектов недвижимости.

В итоге решение о пересмотре рыночной стоимости принято в отношении 21 346 объектов недвижимости, о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 15 825 объектов. Остальная часть жалоб находится в процессе рассмотрения.

Только после того, как граждане стали в массовом порядке оспаривать оценку земли и недвижимости, вышло поручение президента правительству наладить работу оценочных механизмов для адекватного администрирования налога на недвижимость. Срок исполнения — к 1 октября 2016 года. При этом в поручении президента не содержалось предложения передать кадастровую оценку недвижимости государству. Но премьер Дмитрий Медведев поддержал предложение партии «Единая Россия» внести изменение в законодательство, направленное на огосударствление кадастровой оценки, по крайней мере, для граждан.

Рублевку ждет передел

В списке пилотных регионов, в которых закон о госоценке вступит в силу со следующего года, — Московская область. Здесь, по данным Московского областного бюро технической инвентаризации, сосредоточено 11,3 млн объектов недвижимости и земельных участков. Это 9% от суммарного числа объектов капитального строительства в России, что выводит область в лидеры. Не говоря уже о том, что в Подмосковье в собственности у граждан находятся самые дорогостоящие земельные участки.

В Московской области в 2016 году средняя сумма налога за однокомнатную квартиру составит 350 руб., за двухкомнатную – 1100 руб., за трехкомнатную – 1760 руб. Собственникам жилых домов площадью около 200 кв. м нужно будет уплатить в бюджет в среднем 10 800 руб.

Какова кадастровая оценка земельных участков в Московской области, можно узнать, зайдя на сайт Росреестра. А стоимость объектов капитального строительства (различные постройки, квартиры, дома, гаражи и пр.) в Подмосковье рассчитало Московское областное БТИ в конце 2015 года. Узнать кадастровую стоимость любой подмосковной избушки (если она была зарегистрирована владельцем) можно также на сайте Росреестра в разделе «справочная информация по объектам недвижимости», для этого потребуется ввести кадастровый номер.

Воспользоваться новой методикой расчета кадастровой стоимости смогут владельцы не всех объектов, даже если они проживают в пилотных регионах. Нужно иметь в виду, что в каждом регионе кадастровая оценка проводится по решению региональных властей с разной периодичностью. Действующим в настоящее время законом установлено, что государственная кадастровая оценка может проводиться не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. Исключение составляют города федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — там власти имеют право оценивать недвижимость не чаще одного раза в течение двух лет.

Но, похоже, у властей есть твердое намерение приблизить рынок оценки к реалиям как можно быстрее. Если не к парламентским выборам, то хотя бы к президентским, которые состоятся через два года.

Источник