Власть закапывает бизнес в землю

Легендарный судостроительный завод "Красные баррикады" в Астраханской области не может заключить контракт с зарубежными партнерами на производство и поставку им нефтедобывающей техники. Причина в том, что завод не может рассчитать свои финансовые возможности: кадастровая стоимость его земельных участков выросла в 10–70 раз, налоговые платежи на них увеличились в среднем в десять раз, и в результате успешно работающее еще с XIX века предприятие становится неконкурентоспособным на внешнем и внутреннем рынках.

Один из крупнейших отечественных производителей подъемных кранов "Уралкран", выпускающий уникальную грузоподъемную технику, вынужден повысить цены на свою продукцию, а также сократить производство и персонал из-за повышения налогов на землю и имущество - по некоторым объектам в десять раз. С превышением кадастровой оценки над рыночной в среднем на 40–80% столкнулись многие предприятия "Ростеха", "Росатома", "Роснефти", РЖД, "Уралкалия", "Роснано", "Росвооружения", ОАК и других, что в целом делает российскую продукцию, а вместе с ней и всю экономику, неконкурентоспособными.

Но если крупные предприятия имеют средства, чтобы оспорить кадастровую оценку, то тысячи мелких и средних компаний попросту катятся в пропасть. Например, руководство ООО "Пластиком", построившее с 2011 года на базе развалившегося предприятия новые цеха и наладившее выпуск продукции, сейчас сносит новостройки, поскольку кадастровая стоимость земли и зданий выросла почти втрое. Процедуру банкротства проходит производитель стройматериалов из Кабардино-Балкарии, для которого земля подорожала сразу в 836 раз - пока это рекорд в стране! По оценке промышленного комитета "Общероссийского народного фронта" (ОНФ), с проблемой некорректной и непрозрачной кадастровой оценки стоимости земли в последние два-три года столкнулись сотни предприятий.

"Рост издержек, в частности налогов, основанный на завышенной и необъективной кадастровой оценке недвижимости и имущества, - важная проблема развития промышленности, - говорит бизнес-омбудсмен и координатор промышленного комитета ОНФБорис Титов. - По итогам мониторинга, проведенного промкомитетом ОНФ, кадастровая оценка имущественных комплексов производственных предприятий одномоментно возросла в десятки раз во многих регионах страны. При этом глава государства давал поручение не допустить резкого роста налоговой нагрузки на предприятия из-за привязки налога на имущество организации к кадастровой стоимости недвижимости. Сегодня из-за невозможности прогнозирования уровня издержек предприятия не могут выстраивать стратегические планы и, как следствие, привлекать инвестиции и создавать новые высокопроизводительные рабочие места".

По словам Титова, многочисленнее ошибки при кадастровой оценке уже привели к шквалу судебных исков. "Необходимо срочно принимать системные решения и остановить взрывной рост стоимости кадастровой оценки земли и недвижимости", - уверенБорис Титов.

Проблемы накапливались постепенно, начиная с 2006 года, когда все регионы перешли на исчисление налога на землю исходя из ее кадастровой стоимости. Этот переход происходил медленно, и пилотные регионы набивали шишки, получая вал судебных споров по итогам кадастровой оценки. Тем не менее их последователи, власти других регионов, не учли негативный опыт, а лишь преумножили его.

В угоду электорату

До 2006 года, когда была проведена первая масштабная кадастровая оценка, все без исключения платили имущественные налоги по ставке 1,5% нормативной стоимости имущества, которая, как правило, была значительно ниже рыночной. Для перехода к мировой практике начисления налогов по рыночным правилам Минэкономразвития провело общегосударственную кадастровую оценку, которую впоследствии каждый регион для уточнения налогооблагаемой базы должен был пересматривать не реже чем раз в пять лет за свой счет. Общая логика вроде бы всем ясна, и бизнес с ней был согласен: если объект находится в центре города, где большая проходимость людей, то и цена этой земли должна быть выше, чем, скажем, на окраине в промышленной зоне (характеристик оценки много, но местоположение - одна из ключевых). Но когда в пилотных регионах, например в Омской области, землю переоценили, почему-то оказалось, что зачастую именно промзоны оценивались в разы выше, чем элитные кварталы в центре "для своих". Тогда корнем зла называли либо некомпетентность проводивших оценку государственных предприятий (в частности, ФКЦ "Земля" и самих БТИ), не знакомых с рыночной логикой, либо их высокую зависимость от органов власти, склонных навязывать завышенную стоимость земли.

Поэтому с 2010 года независимым оценщикам предоставили право наряду с госпредприятиями участвовать в проведении кадастровой оценки государственных земель. Однако тогда ситуация лишь усложнилась, в том числе потому, что некоторые оценщики к тому времени еще не накопили должного опыта массовой работы с землей, зато региональные власти уже поняли, что этим можно пользоваться.

"Основная проблема в том, что региональные власти выбирали оценщика по конкурсу, критерии которого по цене и срокам они устанавливают по своему усмотрению, - говорит генеральный директор холдинга KPI и член генсовета "Деловой России" Виктор Журба. - В итоге конкурс за счет демпинга выигрывают не всегда компетентные оценочные компании, не имеющие в штате профессионалов или нарушающие методику оценки. Как правило, это не местные компании, то есть мало знакомые с региональным рынком недвижимости, который к тому же не везде сформирован".

Например, для проведения качественной оценки следует собрать сведения о каждом участке, наличии на нем инфраструктуры, о его назначении и так далее - всего более 20 критериев. Должны пройти положенные по закону процедуры общественного обсуждения предварительных итогов оценки, их утверждения - все вместе занимает не менее восьми месяцев. Но в погоне за дешевизной некоторые оценивают земли просто по данным открытых источников, беря сведения о стоимости объектов из цены предложения в СМИ, что не всегда верно. То есть к стоимости проданного кем-то по одной цене ликвидного участка земли приравнивались сотни других участков в этом месте, даже если они не снабжены инфраструктурой или вовсе труднопроходимы. Добросовестные оценщики проигрывают в таких конкурсах, поскольку не считают возможным оценить миллионы объектов в течение месяца-полутора, как их горе-коллеги. В результате, по данным Росреестра, из 55 регионов лишь в нескольких субъектах федерации землю оценивали в течение десяти месяцев, то есть с соблюдением необходимых процедур. В большинстве же случаев оценка занимала не более двух-пяти месяцев, а то и полутора, как, например, в Кабардино-Балкарии.

"При этом мы наблюдаем, что в большинстве субъектов России после согласования итогов переоценки с заказчиком стоимость земли для юридических лиц увеличивалась, а для физических снижалась, - говорит Виктор Журба. - То есть в угоду электорату регионы предпочитали переложить нагрузку на бизнес".

Обязать все регионы публиковать предварительные итоги кадастровой оценки до их утверждения, а также установить законодательно срок ее проведения не менее десяти месяцев - две более чем из дюжины инициатив по совершенствованию процедуры оценки государственной земли, которые в марте этого года эксперты промкомитета ОНФ направили в правительство России. Впрочем, экспертам очередные инициативы общественников уже хорошо знакомы: такие предложения и раньше регулярно поступали от участников рынка. Но их не принимали, в том числе потому, что в разных регионах это привело бы к разным результатам. В частности, считалось, что главная проблема кадастровой оценки - недостоверные сведения об участках в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Вот один из примеров того, как могут быть в нем указаны сведения об объекте недвижимости (а это влияет на стоимость участка): вид объекта - "здание", назначение - "жилой дом", а название - "гараж". И далее в категории "материалы стен" так и указано: "стены". И оценивай как хочешь: то ли это квартира, то ли гараж не пойми с какими стенами.

Чем дороже земля, тем меньше налогов

Но если установление достоверности сведений - дело техники и Росреестр время от времени их уточняет, то куда более серьезные проблемы для бизнеса создает противоречивость методики кадастровой оценки в разных регионах. Ее также предлагается привести к единому знаменателю.

Если крупные предприятия имеют средства на оспаривание кадастровой оценки, то тысячи мелких и средних компаний попросту скатываются в пропасть

"У нас в одиннадцати регионах предприятия, и мы видим, насколько разные у них подходы к кадастру: у одних информация о предварительной оценке земель открыта и есть возможность предоставить оценщикам сведения о характеристиках объекта, у других - нет, - рассказал "Эксперту" руководитель департамента управления имуществом и непрофильными активами группы компаний "Еврохим" Любомир Семанив. - Одни регионы допускают возможность досудебного оспаривания итогов оценки, в других ее можно оспорить только через суд, что оборачивается издержками для предприятия в миллионы рублей". По итогам переоценки кадастровая стоимость некоторых земельных участков "Еврохима" в прошлом году выросла сразу в 75 раз. "Но мы все-таки крупнейшие в мире производители минудобрений, ежегодно инвестируем до 50 миллиардов рублей в новые объекты. И хотелось бы, чтобы государственные преференции позволяли нам реализовывать наши планы, а не подталкивали нас к поиску регионов и стран с лучшими условиями инвестирования", - говорит Семанив.