Эксперты: государственная кадастровая оценка только усилит налоговое бремя6 Июня 2016 Комитет Госдумы по земельным отношениям поддержал законопроект, передающий функции по кадастровой оценке от частных учреждений государственным. Тем не менее, новый закон вызвал критику парламентариев и был принят только с условием доработки к второму чтению. О том, к каким последствиям для рынка недвижимости может привести такой законопроект, эксперты рассказали порталу UrbanLook.Сергей Федоров, Генеральный директор "Терра Инкогнита" Решение о передаче функций кадастровой оценки государственному органу оценки (в СПб - ГУИОН) понятно с точки зрения фискальных целей правительства – увеличения налогооблагаемой базы в условиях дефицита федерального бюджета. Учитывая сложившуюся судебную практику, когда частному владельцу недвижимости с трудом удается оспорить кадастровую оценку в сторону снижения, передача функций оценки исключительно в руки государственного оценщика, сделает судебную перспективу таких споров практически безнадежной. В то же время, мы знаем практику, когда стоимость объектов недвижимости, находящихся в частных руках и подлежащих изъятию государствам на условиях компенсации, государственным оценщиком занижается. Монополия государственного оценщика на рынке оценки недвижимости ставит частного собственника и государство в неравноправное положение.
Максим Бойко, председатель Совета директоров компании «Управление капитального строительства «ЛАРЖ» Отсутствие конкуренции на соответствующем рынке может привести к риску завышения кадастровой оценки, с целью наполнения обескровленных бюджетов регионов. Соответственно, завышенная цена неизбежно увеличивает налоговую нагрузку для владельцев участков. Также снижаются правовые гарантии правообладателей объектов в части достижения справедливости оценки. Тем не менее, законопроект предусматривает утверждение индикаторов рынка недвижимости. То есть в случае проседания рынка и снижения стоимости земли, на их основании можно будет эффективно переоценивать землю в соответствии с рыночными реалиями.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона Пока финальная версия законопроекта еще не принята, и не определены различные нюансы в работе новых структур, достаточно сложно спрогнозировать возможные последствия для рынка недвижимости. Сейчас документ только готовится к первому чтению в Государственной Думе и, учитывая волну критики со стороны представителей бизнеса и независимых оценщиков, скорее всего, будет в дальнейшем существенно доработан. В целом, конечно, передача функций по кадастровой оценке исключительно государственным структурам и введение новой единой методики расчетов – положительная инициатива. Поскольку в дальнейшем это может четко структурировать процесс оценки земли, способствовать увеличению качества и актуальности предоставляемых данных. И, безусловно, подобные изменения окажут благоприятное влияние на рынок недвижимости в целом, и стимулируют его развитие.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании "Сити-XXI век" Основная проблема заключается в том, что кадастровая стоимость недвижимости формируется исходя из метода массовой оценки недвижимости. Данный метод несовершенен, и довольно часто в результате его применения, кадастровая стоимость того или иного объекта недвижимости оказывается существенно выше его рыночной стоимости. При таких условиях собственники вынуждены платить налоги, исчисляемые из завышенной кадастровой стоимости недвижимости. Разумеется, такая ситуация для них неприемлема. Собственник недвижимости, чтобы сберечь свои средства и «не платить лишнего» обращаются к частным независимым оценщикам которые проводят независимую рыночную оценку объекта недвижимости, чтобы установить его реальную рыночную стоимость по состоянию на дату его кадастровой оценки. Оценка рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости осуществляется независимым частным оценщиком не массовым методом, а более точными методами. При этом довольно часто выявляется существенная разница между реальной рыночной стоимостью объекта недвижимости и его установленной кадастровой стоимостью. У меня нет существенных возражений против проведения кадастровой оценки исключительно силами государственных оценщиков при условии, что размер установленной кадастровой стоимости будет максимально приближен к его реальной рыночной стоимости, а право частных независимых оценщиков на оценку рыночной стоимости недвижимости будет сохранено. Рекомендовал бы более внимательно исследовать те методы массовой кадастровой оценки, которые применяются оценщиками и попытаться их апгредить. Иначе независимо от данной реформы суды будут по прежнему завалены исками об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, что снижает экономическую эффективность рынка. Кроме того, в условиях экономического кризиса и резкого снижения деловой активности полезно было бы в принципе подумать о снижении налогового бремени для собственников недвижимости, которое резко возросло в 2013 году с введением налогов на имущество, исчисляемых по кадастровой стоимости. На мой взгляд это один из факторов, которые спровоцировали текущий кризис на рынке недвижимости.
Владимир Дронов, ведущий юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» С точки зрения оценочных услуг не столь важно, кто их осуществляет: государственная или частная структура. Однако еще остались в сознании людей определенные стереотипы, и государственные организации еще могут восприниматься в обществе «более надежными». Впрочем, на деле многое все равно зависит от профессионализма тех, кто занимается оценочной деятельностью. Скорее всего, и в том, и в другом случае будут работать абсолютно квалифицированные и компетентные люди. То есть, суть документа остается прежней, а разница будет только в реквизитах и наименовании структуры, осуществляющей услугу.
Виталий Правдухин, руководитель юридического департамента AAG Передача кадастровой оценки от частных компаний в государственные структуры, по сути, вводит государственную монополию на данный вид услуг. Для владельцев недвижимости это может привести к увеличению налогового бремени. С другой стороны, положительный момент заключается в том, что может быть создан единый информационный банк данных, содержащий материалы кадастровой оценки.
Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Этот законопроект, скорее всего, приведет к росту налоговой базы: госучреждения будут заинтересованы в том, чтобы давать как можно более высокую кадастровую оценку участкам. Важно, чтобы у собственников все-таки оставалась возможность оспаривать и проводить независимую оценку, чтобы это не превратилось в диктатуру госучреждений. Уже сейчас идет обширная судебная практика, связанная с тем, что налоговые органы активно доначисляют налоги собственникам, а те в срочном порядке обращаются к консультантам, чтобы эту сумму налога оспорить. Впрочем, тенденция к росту налогов уже четко просматривается в экономике в целом, поэтому неудивительно, что и в кадастровой оценке остается все меньше законных путей для уменьшения налогооблагаемой базы. Бюджеты всех уровней испытывают дефицит и пытаются пополнить статью доходов.
Никита Власов, руководитель юридического департамента НП "САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ": Введение института государственных кадастровых оценщиков создает риск того, что кадастровая стоимость земельных участков (и квартир) будет завышаться. Баланс между интересами регионов (собрать как можно больше средств в бюджет) и собственников имущества (минимизировать налоги) обеспечивается сейчас экспертизой отчетов об оценке в саморегулируемых организациях и механизмом оспаривания кадастровой стоимости, доработанным за последние годы. В отсутствие института независимой оценки общественный и профессиональный контроль за соблюдением правильности применяемых методик будет утерян. В нашей стране большой процент собственников земельных участков – это люди, получившие их по наследству. Часто земельные участки приобретают в инвестиционных целях и платят необременительный налог на свое имущество. В изменившейся ситуации, когда налоги будут исчисляться исходя из кадастровой стоимости, оценку которой будут проводить государственные бюджетные учреждения, появится большая вероятность того, что налог значительно возрастет. Теперь собственники должны будут просчитывать инвестиционные риски с точки зрения налогового бремени. Вполне вероятно, что собственники, которые приобретали свои земельные участки без определенных целей или получили их в наследство, будут избавляться от «обременительного» имущества, что может привести к избытку предложения на рынке и как результат - к снижению стоимости земельных участков. На крупном бизнесе, владеющим большими земельными участками, введение этого законопроекта скажется крайне негативно. Даже при действующей системе, когда кадастровая стоимость имущества определяется независимыми оценщиками, оспорить ее результаты для таких системообразующих предприятий, как, например, Новолипецкий металлургический комбинат, было крайне сложно, поскольку налоги, которые они платят за земельные участки, идут в местные бюджеты, а заявления о пересмотре кадастровой стоимости рассматривают местные чиновники и суды. Региональные власти заинтересованы в том, чтобы крупные предприятия были главным источником пополнения бюджета.
Александр Илюшин, управляющий партнер Vesco Development Очередной шаг к монополизации рынка только уменьшит шансы владельцев земельных участков оспорить государственную кадастровую оценку, и, соответственно, снизить налоговое бремя. Сразу возникает вопрос о «независимости» этой оценки, если ее проводят государственные организации, существующие за счет налоговых поступлений. А, в случае возникновения споров, предполагается формировать межведомственные коллегии, состоящие исключительно из представителей региональных бюджетных организаций (БТИ, ФНС, и даже ЦБ), априори заинтересованных в повышении налоговых сборов. Последняя инстанция - суды, которые уже сейчас завалены исками от юридических лиц, несогласных с проведенной оценкой. Физическим лицам, не обладающим достаточными компетенциями для защиты своих прав в суде, и не имеющим средств на квалифицированных юристов, останется просто смириться с проведенной оценкой, и платить налоги, пополняя региональные бюджеты.
Вернуться к списку новостей |
|
