Свободные оценщики не у дел

24 Июня 2016

Дума приняла закон «О государственной кадастровой оценке». Работы для частников не будет, шансы на оспаривание остаются.

Кадастровую стоимость (КС) будут определять служащие государственных бюджетных учреждений. Такие ГБУ в ближайшие три года должны быть созданы во всех регионах. В Петербурге эта структура, очевидно, сформируется на базе ГУИОН. Комиссии по оспариванию КС остаются, но лишь там, где власти субъекта федерации этого пожелают.

Закон вступит в силу с 1 января 2017 г., переходный период – до 2020 года, местные власти сами определят, когда переходить на новую систему. (Можно делать это постепенно – сначала крупные коммерческие объекты, потом средние, потом жилье). Кадастровую оценку уже используют 28 регионов.

Кадровая проблема (кого набирать в ГБУ) решается полуавтоматически: частникам в новой системе места нет, только при оспаривании цифр. «Бюджетное учреждение не вправе привлекать иных лиц, помимо работников соответствующего бюджетного учреждения, для проведения работ и (или) оказания услуг непосредственно по определению кадастровой стоимости» (статья 14, п.3 закона).

С другой стороны, «работники бюджетного учреждения, непосредственно осуществляющие определение кадастровой стоимости, не вправе осуществлять деятельность, направленную на установление рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости. (статья 7, п.2).

Какую долю в рыночном обороте услуг по оценке занимает кадастровая оценка – неизвестно. Известно, что значительную: независимых оценщиков нанимали по конкурсу в качестве исполнителей. Теперь эта ниша закрывается. И вряд ли лучшие специалисты выстроятся в очередь за бюджетной зарплатой. (А поскольку новая профессия будет массовой – вряд ли зарплата будет такой уж привлекательной.) В ГБУ пойдут те, кто не уверен, что сможет выстоять в жесткой конкуренции.

Второй важный момент – оспаривание. На стадии подготовки и первого чтения оставались сильные опасения, что кадастровую стоимость «отвяжут» от рыночной. Основания были: КС опирается на методику, «определяется в соответствии с методическими указаниями» (ст. 3, п. 2). А в рабочем варианте методики было сказано лукаво: КС устанавливается «с учетом рыночной стоимости» объекта. Такая формулировка вообще лишала собственника шансов: государство само определяет цену (исходя из желаемых налоговых сумм), само проверяет и исправляет технические ошибки, и попробуй доказать в суде, что рыночные показатели «не учитывали». В окончательном тексте все же осталась важная лазейка:  «Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости». Тоже лукавство: если понимать текст статьи буквально, то рыночная цена – лишь основание для спора, но не для установления окончательной стоимости, как было до сих пор.

В законе есть еще немало важных и интересных моментов, мы обязательно рассмотрим их в подробностях, с привлечением лучших экспертов.

Но самое важное, на наш взгляд, – предстоящий передел рынка и сохраняющиеся шансы на оспаривание «по рынку».

Источник