Новый налог: переоценка ценностей

1 Августа 2016

В этом году вступили в силу поправки в налоговое законодательство, согласно которым изменится методика подсчета налога на имущество физических лиц. Теперь основой налогообложения недвижимости будет кадастровая стоимость, а не оценка БТИ, как было раньше. Не менее 70% от кадастровой стоимости объекта пойдет в налогооблагаемую базу.

По оценкам экспертов, налог на недвижимость вырастет многократно, но не сразу. Так каковы же особенности нового налога на недвижимость? Мы постарались разобраться и выяснить, какие изменения ощутят на себя собственники жилья и стоит ли опасаться, что многим москвичам придется переехать за МКАД.

Что изменилось и на ком отразится

Согласно изменениям в налоговое законодательство, новый налог будет исчисляться не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Но переход к новой системе налогообложения будет происходить поэтапно - до 2020 года. Первые платежки с новыми суммами россияне получат за текущий год уже в следующем году и не позднее 1 октября 2017 года обязаны будут внести налоговые платежи.

Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet, рассказал, по какой схеме москвичи будут оплачивать налог за этот год: «В этом году собственники квартир должны будут выплатить налог уже по новой схеме, но пока по заниженным ставкам: 0,1% от кадастровой стоимости квартир до 10 млн рублей,  0,15% - от 10 млн до 20 млн рублей, 0,2% - от 10 млн до 50 млн рублей, 0,3% - от 50 млн до 300 млн рублей, 0,5% - для прочих объектов недвижимости (в эту категорию скорее всего попадут апартаменты гостиничного типа),  0,3% - для объектов незавершенного строительства и 2% - для коммерческих объектов», - поделился эксперт.

От налогов освобождается один объект недвижимости собственника - комната площадью до 10 кв. м и квартира до 20 кв. м. Льготные «квадраты» будут вычтены из общей площади квартиры при налогообложении.

Но несмотря на льготы, к 2020 году налог все равно вырастет примерно до десяти раз. Если сейчас собственник платит за «двушку» примерно 500 рублей, то в 2021 году эта сумма будет уже в районе 5 тыс.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», согласна, что рост будет существенным. «Однако, если разбить эту сумму по месяцам, то едва ли она станет заметным бременем для бюджета среднестатистического москвича», - уверена она.

Больше всего новый налог ударит по карману менее обеспеченных граждан, владеющих недвижимостью большой площади. Но и владельцы премиального жилья совершенно точно обратят внимание на увеличившуюся сумму в ежегодной платежке.

Силу удара нового налога по кошельку будет определять исключительно личный доход собственника жилья. При низком доходе налоговое бремя может стать непосильным и даже вынудить расстаться со своим жильем, а при высоких доходах и стократное увеличение налога можно не заметить.

Кроме того, категории граждан, которым полагаются льготы при оплате налога, никуда не делись. Пенсионеры, инвалиды, ветераны и еще более десяти категорий граждан освобождены от налога, согласно 407 статье Налогового кодекса РФ.

Основным изменением в системе налогообложения недвижимости стала оценка ее стоимости, которая будет браться за основу. Ранее недвижимость оценивалась в БТИ, и оценка эта была, как правило, гораздо ниже рыночной. С этого года оценивать объекты недвижимости будут государственные оценщики, согласно кадастровой стоимости объекта недвижимости. Их задача будет провести оценку по максимально приближенным к рынку показателям. Но эксперты считают, что вряд ли это сделать удастся по причине огромного количества объектов недвижимости, а также сотен факторов, которые влияют на конечную стоимость квартиры.

Едва ли государственные оценщики будут проводить оценку каждой отдельно взятой квартиры, а скорее, игнорируя индивидуальные особенности объекта, возьмут за основу самый общий критерий оценки - например, средняя стоимость «квадрата» в районе. Таким образом, оценка все равно не получится «максимально приближенной к рыночной стоимости», как мечтают законодатели. А вот неправильная оценка может необоснованно повысить налог.

Как снизить налог

Сама по себе кадастровая оценка недвижимости субъективна. А любую субъективную оценку, если она кого-то не устраивает, можно оспорить. Кадастровую стоимость объекта недвижимости оспорить можно было и до того, как она начала влиять на сумму налога. Но если раньше граждане шли напрямую в суд, то теперь начинать разбирательство нужно будет в новом органе Росреестра - конфликтной комиссии, на которую возложены обязанности по рассмотрению претензий недовольных собственников, связанных с оценкой их недвижимости. А вот если и комиссия станет для собственника камнем преткновения в оценке стоимости недвижимости, то, как и раньше, добро пожаловать в суд.

Генеральный директор аудиторской компании «Смаль и партнеры» Светлана Лилипутина считает, что шанс оспорить кадастровую оценку недвижимости будет напрямую зависеть от погрешности, допущенной оценщикам. Чем выше погрешность, тем выше шанс успешного исхода дела в пользу истца. «На сегодняшний день процент выигрышей судов налогоплательщиками довольно велик», - уверена она.

В случае невозможности оспорить государственную оценку для собственников на снижение налога особо рассчитывать не придется. Кроме попадания в льготную категорию граждан можно предложить только оформление своего имущества на близкого родственника из этой самой льготной категории.

Заместитель руководителя юридического департамента «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин считает, что на снижение налога можно рассчитывать тем, кто сдает свою недвижимость в аренду. «Это возможно, если квартира сдается в аренду на постоянной основе, а собственник зарегистрировался как индивидуальный предприниматель и применяет специальный налоговой режим УСН или патентную систему, но в таком случае сложно будет получить налоговый вычет при дальнейшей продаже квартиры», - рассуждает специалист.

Новое законодательство предусматривает переходный период до 2020 года. То есть, полную стоимость налога граждане начнут платить только в 2021 году, а до этого времени будут действовать понижающие коэффициенты: для исчисления налога за 2016 год налоговая база умножается на 0,4, за 2017 год - на 0,6, а за 2018 год - на 0,8.

Последствия

Новый налог на недвижимость стал максимально похож на транспортный налог - чем больше квартира (мощнее машина), тем больше платить. В случае с автомобилем, покупатель всегда рассчитывает расходы на его содержание, куда и входит размер налога, зависящий от количества лошадей и если мощность слишком велика, то для многих покупателей она может перекрыть все прочие преимущества предложения и вынудить отказаться от покупки. Так как в долгосрочной перспективе содержание становится крайне невыгодным. Нечто похожее можно ожидать и на рынке недвижимости после 2020 года.

Особенно сильно ощутят изменения россияне, инвестирующие в недвижимость для сдачи ее в аренду. Чтобы покрыть увеличивающиеся расходы, им пришлось бы поднять арендную ставку, но с учетом того, что рынок аренды продолжает падать, вполне вероятно, что увеличение расходов придется покрывать из своего кармана.

Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, уверен в повышении арендной ставки, но не считает, что снижение доходности от аренды вынудит расстаться со своими инвестициями арендодателей. «Собственники будут пытаться компенсировать затраты на владение квартирой за счет арендаторов. Маловероятно, что инвестиционное жилье, которое приобреталось покупателями не для собственного проживания, а для сдачи в аренду или с целью сохранения средств, заполонит рынок, хотя некоторые эксперты и не исключают такого сценария. Такие сделки будут, но не думаю, что тенденция примет массовый характер - все-таки, купив жилье, люди будут стремиться его сохранить за счет уменьшения налогооблагаемой базы, а для этого уже нужно провести независимую оценку недвижимости и обратиться в суд», - уверен он.

Наиболее вероятен вариант обмена жилья в Москве на жилье за МКАД, где его стоимость в несколько раз ниже, а значит, существенно ниже и налог. Но такой вариант не будет носить массовой характер. Избавляться от дорогих квартир, вероятнее всего, будут те, чье финансовое положение либо сильно ухудшилось, либо осталось прежним, а большая квартира досталась, например, по наследству.

Мария Литинецкая допускает отток неплатежеспособных владельцев дорогих квартир из Москвы. «За исключением льготников, которых в Москве насчитывается 1,5 млн человек, другие москвичи, ставшие волею судьбы собственниками дорогих квартир, могут оказаться неспособными платить налог. К примеру, налог на трехкомнатную «сталинку» в районе метро «Фрунзенская» площадью 70 кв. м к 2020 году возрастет до 50 тыс. рублей», - подсчитала она.

В то же время эксперты отметили, что переезд в более доступные локации не будет лавинообразным и резким по двум причинам. Во-первых, переходный период даст время многим семьям на то, чтобы оптимизировать свои расходы и свыкнуться с новой реальностью. Не нужно также забывать о высокой инфляции, которая произведет сглаживающий эффект. Во-вторых, россияне, особенно москвичи, очень консервативны в выборе района проживания. Поэтому вполне вероятно, что многие предпочтут платить повышенный налог даже ценой урезания других расходов, нежели переедут подальше от центра или вовсе за пределы МКАД.

Источник