Безбожный кАДастр

16 Августа 2016

В конце года жители 28 регионов, в том числе москвичи, получат новый налог на имущество, рассчитанный не на основе инвентаризационной стоимости по данным БТИ, как раньше, а на основе кадастровой стоимости.

Она приближена к рыночной, а порой даже превышает ее. Налог увеличится в разы.

Собственники жилья с опаской ждут «писем счастья» и морально готовы оспаривать новые суммы. Мы выяснили, когда стоит качать права, а когда лучше не торопиться.

БОДАЛСЯ ТЕЛЕНОК С ДУБОМ

То, как рассчитывается кадастровая стоимость, уже давно у всех вызывает массу вопросов и нареканий. Принято считать, что во всем виноваты частные оценщики (других в стране пока нет), которых для кадастровой оценки отбирают местные власти на основе конкурса, в котором кто предложит меньшую цену, тот и победит.

- Почему-то, когда говорят, что во всем виноваты оценщики, забывают, что они в своей работе используют предоставленные органом кадастрового учета данные из информационной системы Государственного кадастра недвижимости, которая делалась в спешке и имеет много ошибок, - сказал «МН» руководитель юридического департамента саморегулируемой организации оценщиков НП «АРМО» Никита Власов. - Самые распространенные - лишние нолики в метраже квартир, исчезновение из данных о площади запятых, назначение недвижимости. В результате 30-метровая квартира может превратиться в 300-метровую, а квартира площадью 63,8 квадрата - в 638-метровую, обычная жилая квартира - в офис, участок под индивидуальное жилищное строительство - в участок под жилое строительство.

Лишние нолики оказались в нескольких сотнях тысяч объектов по всей стране, и кадастровая оценка превысила рыночную стоимость. Только в Подмосковье из-за неточностей в кадастровых источниках пришлось вносить существенные изменения в проведенную оценку для 30 тыс. земельных участков.

В Новой Москве кадастровая стоимость земельного участка одного крупного сельхозпроизводителя в результате оспаривания была снижена на 44% - со 145 млн руб. до уровня рыночной стоимости - 81 млн руб., а в Одинцовском районе в СНТ «Наташино» благодаря уточнению данных этот показатель удалось снизить на 91% - со 147 млн до 13 млн рублей.

Еще три года назад, когда началась основная работа по кадастровой оценке, тогдашний глава Счетной палаты Сергей Степашин назвал Росреестр «чрезвычайно запущенным хозяйством». Такие выводы он сделал после проверки эффективного использования 42,3 млрд руб., выделенных на создание информационных систем для Государственного кадастра недвижимости. Финансовых нарушений тогда нашли на 23,9 млрд руб.

По словам аудитора Счетной палаты Игоря Васильева, руководившего проверкой, «для терорганов приобреталось оборудование, снятое с массового производства, заказывались работы и на громадные суммы приобретались картматериалы, не пригодные для ведения кадастра, трудоемкие, дорогостоящие работы по внедрению программных средств не проводились, хотя по документам были осуществлены».

В общем, государственные средства были разбазарены, а программа по созданию системы кадастра недвижимости так и не была создана. Виновным во всех махинациях назвали заместителя руководителя Росреестра Сергея Сапельникова. Он благополучно сбежал за границу. А через время сменилось и руководство Росреестра. Место Натальи Антипиной в марте 2014-го занял Игорь Васильев - тот самый аудитор Счетной палаты.

Сейчас он вместо Никиты Белых назначен президентом и.о. губернатора Кировской области, но за те два года, что успел поработать на посту главы Росреестра, и он не сумел отладить информационные системы для объективной оценки кадастровой стоимости. Проблему теперь придется решать новому руководству. А между тем 28 регионов ждут новых квитанций из налоговой, и что они в них увидят, не известно, учитывая несовершенство кадастровой системы, которая автоматически тянет за собой и проблемы с оценкой недвижимости, а значит, и с начислением налогов.

- При оценке кадастровой стоимости квартир законодательство предполагает метод массовой оценки, который не учитывает их индивидуальных характеристик. Например, если у вас евроремонт, а у соседа в такой же квартире на стенах старые обои, кадастровая стоимость будет одинаковой. Хотя рыночная, разумеется, будет отличаться, - говорит Никита Власов. - Есть объективные проблемы и в учете объектов недвижимости. Далеко не все стоят на учете. Убедиться в этом можно, совместив карты Росреестра и, скажем, того же «Яндекса» - во многих регионах по множеству объектов нет никаких данных.

Оценщики часто сами уточняют сведения об объектах, заявляют о них уполномоченному органу, а спустя время  при проведении новой оценки сталкиваются с теми же ошибками в данных. Складывается впечатление, что кадастр пока еще не в состоянии своевременно обновляться и совершенствоваться. В этой ситуации абсолютно непонятно стремление государства так быстро перей­ти на новое налогообложение недвижимости.

Поэтому собственникам важно отслеживать информацию о проектах отчетов об определении кадастровой стоимости их квартир. Эта информация размещается на сайте Росреестра и позволяет собственнику заблаговременно узнать стоимость и основания ее расчета. На этом этапе еще можно попытаться повлиять на результат без затрат. Например, совсем недавно благодаря массовым обращениям жители города в Челябинской области смогли добиться снижения кадастровой стоимости жилья от 4 до 60% относительно предварительных расчетов.

ПЛАТЕЖКИ ПО ОСЕНИ СЧИТАЮТ

В Москве их пока не получил никто. Как стало известно «МН», данные, которые сейчас отражены в базе данных Росреестра, будут скоро изменены. Дело в том, что в городах федерального значения - Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится не чаще одного раза в два года (для остальных городов - не чаще одного раза в три года).

Столичные власти последний раз заказывали ГКО в 2014 году, и сейчас идет массовая переоценка капитальных строений мегаполиса. Конкурс выиграла компания «Ко-Инвест». За 24 млн руб. она к октябрю проведет очередную кадастровую оценку почти 337 тыс. участков и более 6,4 млн объектов московской недвижимости. Увеличится или снизится стоимость нашего жилья, узнаем не раньше октября. Есть надежды, что все-таки снизится, ведь за последние два года ситуация в экономике изменилась. Если речь идет о том, что кадастровая оценка недвижимости приближена к рыночной, то логично предположить, что при уменьшении рыночной стоимости она также снижается, следовательно, должен снижаться и налог.

Если кому-то интересно узнать, насколько изменится, можете ради интереса зайти на сайт rosreestr.ru и посмотреть, во сколько сейчас оценена ваша недвижимость, а потом сравнить с той стоимостью, что появится в октябре.

Если осенью окажется, что вам насчитали слишком много или в исходные данные недвижимого имущества закралась ошибка, исправить ситуацию можно на этапе рассмотрения проекта кадастрового отчета или через процедуру оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Росреестре. Если комиссия примет отрицательное решение - обращайтесь в суд.

При обращении в комиссию не обойтись без привлечения профессионального оценщика, а это стоит денег - от 7-15 тыс., если дело ограничится комиссией при Росреестре, и до 50 тыс. руб., если придется обращаться в суд. Там истцу дополнительно придется заплатить за судебную экспертизу - 30-40 тыс. рублей.

Все эксперты, с которыми нам удалось пообщаться, рекомендовали затевать процедуру оспаривания ГКО только тогда, когда разница в величине налога значительная. Надо четко понимать, какой эффект экономии на налогах она принесет владельцу в случае успеха и стоит ли игра свеч. Скажем, по данным, которые сейчас есть в Росреестре, за мою «двушку» я должна буду заплатить налог за 2015 год в размере 2400 руб. Зачем мне платить за процесс переоценки?

Однако система налогообложения предусматривает ежегодное последовательное увеличение налоговой ставки на 20%, которая к 2020 г. достигнет своего максимума. Тогда за «двушку» придется заплатить уже гораздо большую сумму. При этом государством предусмотрена система льгот, например, вычет 20 кв. м из налогооблагаемой площади квартиры.

Специалисты уверены: только если стоимость недвижимости можно снизить на 40-50%, имеет смысл тратиться на переоценку. Если речь идет о 10-15%, не стоит даже заморачиваться с корректировкой.

Источник