Кадастровая переоценка: спрос упадет, предложение не изменится

10 Ноября 2016

Правительство собирается разрешить регионам повышать кадастровую стоимость недвижимости. Как сообщал представитель Минэкономразвития, такой проект поправок уже разработан, его осталось доработать. Как новые нормы скажутся на рынке недвижимости — разбирался корреспондент «МК».
Действующий закон, принятый летом этого года, запрещает увеличивать кадастровую оценку вплоть до 2020 года. В этих условиях правительство предлагает дать регионам волю и самим позволить решать, пересматривать оценку или нет и как часто это делать.
— Снятие моратория о пересмотре регионами кадастровой стоимости выглядит нелогичным, — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Можно предположить, что подобная инициатива связана в первую очередь со стремлением пополнить налоговую базу, ведь во многих регионах последняя кадастровая оценка проводилась в 2014 году. Однако с помощью каких инструментов, методик, ресурсов будет производиться кадастровая оценка — неизвестно. Парадокс ситуации в том, что передать процесс переоценки кадастровой стоимости собираются государственным структурам, которые еще не созданы. Кроме того, изначально мораторий был введен для того, чтобы предотвратить рост фискальной нагрузки на собственников недвижимости ввиду новых правил исчисления налогов по кадастровой, а не инвентаризационной стоимости.
В том, что грядущий пересмотр кадастровой стоимости обусловлен именно желанием пополнить бюджет, эксперты единодушны. «Однако для пресечения злоупотреблений данным инструментом и неправомерного повышения кадастровой стоимости выше рыночной необходимо, чтобы данную деятельность контролировал независимый орган власти», — замечает ведущий юрисконсульт сети офисов недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Аналитики отмечают, что из-за введения поправки может вырасти налог на имущество, а точнее, на собственников или правообладателей недвижимого имущества. Сильно ли это ударит по карману и по рынку?
— Прямой зависимости между спросом и повышением кадастровой стоимости нет, поскольку каждый покупатель рассматривает кадастровую оценку для конкретной квартиры, и его интересует только ее соотношение с рыночной ценой, — продолжает Дымова. — Если она завышена, люди могут оспорить кадастровую стоимость во внесудебном порядке через специальную комиссию или обратиться в суд. Положительная практика по решению данных вопросов есть, поэтому, вероятнее всего, повышение кадастровой стоимости приведет не к падению спроса, а тому, что суды и соответствующая комиссия будут завалены делами по пересмотру кадастра.

Однако, по мнению некоторых аналитиков, если решение правительства и скажется на рынке, то не сразу. Как считает Мария Литинецкая, реакция населения станет заметна не ранее 2018 года, когда собственникам придется платить имущественный налог за 2017-й.
— Именно тогда, вероятно, регионы и проведут кадастровую переоценку. Ее последствия будут полностью зависеть от того, насколько увеличится кадастровая стоимость. Однако даже трехкратное увеличение вряд ли станет поводом продажи квартиры для собственника со средним доходом. К примеру, за квартиру площадью 37 кв. м в городе Видном в 2019 году (после отмены понижающих коэффициентов) собственник заплатит 1,4 тыс. рублей налогов. Если кадастровая цена объекта увеличится в три раза, то имущественный налог вырастет до 4,2 тыс. рублей, или 350 рублей в месяц, что вряд ли вызовет изменение конъюнктуры рынка недвижимости и приведет к массовой продаже жилья собственниками по причине переоценки кадастровой стоимости.
При этом, по мнению президента Международной академии оценки и консалтинга Евгения Неймана, если предложенные меры все-таки будут приняты, то спрос на недвижимость, вероятнее всего, упадет. Связь, как объяснил аналитик, в этом случае нелинейна: покупая объект за 100 тысяч, налог придется платить с миллиона рублей.
Именно в этом случае покупатели могут повременить с покупками, что приведет к падению объемов рынка и усилению стагнации. В любом случае о своем решении касательно кадастровой оценки регионы должны сообщить до 20 декабря текущего года.

Источник