Зарубежные и российские стандарты оценки: сходства и различия

21 Декабря 2016

В своей профессиональной деятельности российские оценщики обязаны придерживаться российских Федеральных стандартов оценки(ФСО). Однако для отдельных целей проведения оценки они могут использовать и другие общепринятые руководства:

1. Международные стандарты оценки(МСО). Разработаны в 1994 году. Сейчас используется редакция«МСО-2011».

2. Американские стандарты оценки(USPAP) - «Единые стандарты профессиональной оценочной деятельности»). Разработаны и утверждены в 1989 году.

3. Европейские стандарты оценки. Разработаны Европейской группой ассоциации оценщиков The European Group of Valuers Associations(TEGoVA). Разработаны и опубликованы в 1980 году.

4. Британские стандарты оценки RICS(The Royal Institution of Chartered Surveyors) — «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров». RICS - крупнейшая международная организация профессионалов в области недвижимости. Впервые опубликованы в 1976 году.

В России первые правила для оценщиков появились с Федеральным законом«Об оценочной деятельности» в 1998 году. Но фактически первые стандарты были приняты позже,в 2001 году. На сегодняшний день в РФ действуют 11 Федеральных стандартов,которые вместе с законом об оценочной деятельности описывают общие положения при проведении оценки,требования к оценщику,оценочной компании,отчету об оценке и рекомендации для оценки конкретных объектов оценки.

Тем не менее,российское оценочное сообщество неоднократно признавало,что утвержденный перечень стандартов недостаточен для регулирования и развития профессии. Этой теме посвящено множество статей в нашем разделе«Методология"(вставить ссылку), где в преамбуле прямо говорится: «Несмотря на то,что законодательство об оценочной деятельности меняется,система российской стандартизации не соответствует требованиям международных стандартов оценки и не в полной мере решает проблемы оценки в нашей стране».

О том,возможна ли гармонизация между зарубежными и российскими стандартами оценки,мы попросили порассуждать наших экспертов. Разговор получился очень эмоциональным,потому что тема весьма животрепещущая.

Вячеслав Владимирович Шихирин, директор Строительного института(Уральский Федеральный Унивеситет), заведующий кафедрой«Промышленное,гражданское строительство и экспертиза недвижимости», кандидат экономических наук,практикующий оценщик с 1993 года:

«На мой взгляд,ФСО хорошо бы приблизить к МСО и сделать наши стандарты не такими куцыми,какими они являются сейчас. Например,стандарты USPAP(«Единые стандарты профессиональной практики» Фонда оценки США) включают не только сами стандарты(360 страниц), но и консультативное мнение,и «Учебник для инструктора"(на 300 страниц). Я считаю,что наши ФСО носят рамочный характер и не отражают того законодательного многообразия,с которым сталкивается оценщик в реальной практике. Мне могут возразить,что невозможно учесть все,слишком много титульных особенностей и сопровождающих их целей и баз оценки. Но,по крайней мере,если мы делаем посыл,что ФСО создавались в соответствии с МСО,то нужно пойти дальше — прямо их и использовать в оценочной практике,в части,не противоречащей российскому законодательству. Потому что многих положений в федеральных стандартах просто нет».

Ольга Колосова, ведущий оценщик компании«Атлант-оценка»:

«Например,в российских стандартах прописаны 4 вида стоимости: рыночная,ликвидационная,инвестиционная и кадастровая. А в МСО предусматриваются также: потребительская стоимость,стоимость с ограниченным рынком,специализированная стоимость,страховочная стоимость,облагаемая стоимость,стоимость действующего предприятия(которая согласно МСО не относится к рыночной).

Мы часто сталкиваемся с необходимостью оценки узкоспециализированных объектов,в частности,машин и оборудования,сделанных для нужд конкретного производства. Опираясь на требования российских стандартов,мы в этом случае должны применять к таким активам понятие«рыночной стоимости», хотя,по сути,ее как таковой у данного актива не имеется.

То же самое касается и оценки для целей страхования. Согласно условиям страхования зданий,например,страхуется только«конструктив» здания — набор кирпичей,отделки и т. д. «Рыночной стоимости» у такого объекта быть не может,так как здание не может быть отчуждено в отрыве от прав на земельный участок,на котором оно расположено,в этом суть его понятия как недвижимого имущества. Однако,и в случае с оценкой для целей страхования мы также используем термин«рыночная стоимость» с большим количеством допущений».

Александр Вусов,руководитель проектов департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы«Апхилл", по поводу различий в стандартах выразился более мягко:

«Российские и зарубежные стандарты имеют схожие подходы,методы и процедуры проведения оценки. Однако при более детальном рассмотрении мы обнаружим различия в глубине и детализации описаний и расчетов при проведении оценки».

Вячеслав Шихирин считает,что необходимо расширение и углубление существующих ФСО:

«Многие положения наших ФСО требуют контекста,расшифровки,детализации. Практика оценочной деятельности гораздо глубже и шире,чем просто трактовка какой-то нормы. В том виде,каком они сейчас существуют,трудно избежать преднамеренных суждений и выводов. Зная только текст ФСО,нельзя квалифицированно заниматься оценочной деятельностью.

Многих вещей в них просто нет. В частности,в ФСО отсутствуют понятия: «агрегация», «ценность», «специфические факторы», «вынужденная продажа», «база оценки», «ликвидность», «транзакционные издержки», «проблемные и незавершенные объекты». К последней категории,кстати,относится недостроенная телебашня в Екатеринбурге,которая уже 25 лет не может найти себе нового хозяина. Периодически делаются попытки ее оценить. Но у этого проблемного объекта нет рыночной стоимости,а есть только инвестиционный потенциал».

И таких«зияющих провалов» в ФСО немало. Ольга Колосова приводит такой пример:

«В российских стандартах отсутствует понятие«справедливой стоимости», которое есть в Международных стандартах финансовой отчетности. Отмечу,что в России работает масса предприятий,ведущих бухгалтерский учет в соответствие с МСФО. Мне приходилось сталкиваться с необходимость оценки справедливой стоимости активов в соответствие с МСФО,и здесь возникал серьезный«конфликт» российских и международных стандартов в части терминологии,так как в наших стандартах оценки отсутствует понятие справедливой стоимости. Пока в подобных случаях нам приходится«выкручиваться» и писать массу допущений,что не украшает отчеты об оценке.

На мой взгляд,основная проблема российских стандартов оценки на сегодняшний день — отсутствие конкретных рекомендаций по методологии оценки и по специфическим случаям оценки. В наших стандартах имеется множество требований к оформлению результатов оценки,но они весьма скудны в части методологии,что зачастую приводит к конфликту мнений между оценщиками и различными«проверяющими» структурами. К примеру,один проверяющий принимает отчет как достоверный и соответствующий стандартам,а второй находит в этом же отчете множество ошибок. На мой взгляд,подобных ситуаций быть не должно».

Действительно,отсутствие четкого объяснения в ФСО порождает ситуацию,когда возможно двоякое толкование. И получается: стандарт что дышло,куда повернул — туда и вышло.

Вячеслав Шихирин:

«В ФСО упоминается принцип «лучшее и наиболее эффективное использование"(ЛНЭИ). Этот принцип означает,что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот,при котором земельный участок будет приносить максимально возможный доход. Именно этот вариант применяется для оцен­ки стоимости недвижимости. Это называется«конкурентный тип использования земли». То есть объекты конкурируют между собой за землю. Но это неправильно. Вернее,правильно лишь отчасти. В сложившейся десятилетиями городской застройке возникает принцип комплементарного использования земли — когда объекты не конкурируют,а дополняют друг друга. Но в российской литературе нет принципа комплементарности,он есть только в зарубежной литературе.

В USPAP прямо написано: «некорректно брать для сравнения объект,который наиболее эффективно используется в качестве офисного здания,при оценке объекта недвижимости,который наиболее эффективно используется как гостиница». Ведь,таким образом,мы подменяем один объект другим. Д. Зак пишет: «Искажение наиболее эффективного использования с целью увеличения справедливой стоимости недопустимо». Д. Эккерт отмечает: «Наиболее эффективный вариант использования носит комплементарный,а не конкурентный характер».

Относительно гармонизации эксперты высказались однозначно: да,она возможна при условии,что ФСО будут совершенствоваться.

Вячеслав Шихирин:

«Приходится работать с тем,что есть. И так со дня возрождения оценочной деятельности в современной России. Формат ФСО - крайне неудачный».

Ольга Колосова:

«Надеюсь,работа по детализации российских стандартов будет вестись и дальше,ведь на самом деле существуют уникальные активы,к которым не применимы привычные нам базы стоимости и методы оценки,а также существуют специфические цели оценки,которые необходимо рассматривать отдельно».

Александр Вусов:

«Несмотря на явно отстающее развитие регулирования и стандартизации оценочной отрасли в России,за последние два года в этом направлении сделаны существенные рывки: утверждены новые стандарты оценки,внесены изменения в закон об оценочной деятельности,исправляющие спорные с практикой оценки моменты,обозначены планы дальнейшего развития отрасли. Все это позволяет с оптимизмом смотреть в будущее российской оценочной деятельности и надеяться на еще большую гармонизацию с зарубежными стандартами оценки».

Источник



Вернуться к списку новостей

Для подписки на обновления сайта введите адрес электронной почты: