Хотели как лучше: повлияют ли изменения процедуры оспаривания кадастровой стоимости на бизнес Черноземья

3 Апреля 2017

Популярность оспаривания кадастровой стоимости в Воронежской области постоянно возрастает: по данным Кадастровой палаты, в 2016 году было подано 689 заявлений, что в четыре раза превышает показатель 2015-го. Но в отношении только 8,4% заявлений были вынесены положительные решения. Для того, чтобы упросить процедуру оспаривания, с начала 2017 года в России действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости. Существенных изменений законодательство не претерпело – последние значимые поправки были внесены еще в 2014 году. При этом эксперты отмечают, что закон в очередной раз принят без приведения в соответствие с существующей нормативно-правовой базой. То есть, вместо решения существующих проблем, закон добавил новых. Для того чтобы сгладить острые углы в этой ситуации, до 2020 года был введен переходный период – де-юре новый закон уже вступил в силу, но де-факто применяются нормы старого. «Абирег» решил расспросить экспертов, как нововведения скажутся на деятельности компаний, занимающихся оценкой кадастровой стоимости, и на участниках рынка.

Стоит отметить, что в целом новый закон имеет больше положительных сторон, нежели отрицательных: документов стало меньше, комиссия при Росреестре стала «слабым» звеном и выпала из цепочки, и, наконец, заявление можно не приносить лично. При этом ряд ограничений все же остался.

По мнению экспертов, нововведения не сразу отразятся на проведении оценки и на компаниях, которые ее проводят, по двум причинам. Во-первых, изменения распространяются лишь на новую кадастровую оценку, которая будет проводиться после 1 января 2017 года. На данный момент во многих субъектах работы по актуализации кадастровой оценки объектов недвижимости и земельных участков завершены, и с учетом периодичности проведения оценки (не ранее 3-х, но не позднее 5 лет) в ближайшей перспективе проведение новой оценки не ожидается. Исключением станут случаи, когда процент оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости превысит 30%, и субъект РФ вынужден будет принять решение о проведении внеочередной кадастровой оценки. Во-вторых, законом предусмотрен переходный период, в течение которого субъекты РФ создадут государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которые будут заниматься проведением оценки. До момента их появления государственная кадастровая оценка (ГКО) будет проходить по старым правилам, то есть ничего не поменяется.

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров отметил, что количество споров в отношении кадастровой стоимости наверняка не уменьшится, а увеличится – изменения порождают новые возможности для возникновения спорных ситуаций. «Насколько может измениться структура их общей массы: новый закон о ГКО предусматривает обращение в бюджетные учреждения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; решение учреждения, принятое по итогам обращения, может быть оспорено в суде. Таким образом, появляется новый вид спора», – резюмировал эксперт.

В консалтинговой группе «Дивиус» пояснили, что благодаря новому закону теперь нет необходимости обращаться в комиссию при Росреестре. Но при этом в Кодекс административного судопроизводства РФ (КАС) соответствующие изменения внесены не были, поэтому необходимость подачи заявления в досудебном порядке сохранится.

Также изменения коснулись и оснований для оспаривания: на список недостоверных сведений ввели ограничения. Второй вариант – установление кадастровой стоимости в размере рыночной – остался без изменений. И в этом случае законодатели не успели внести в изменения в КАС, поэтому шанс обратиться с основанием о недостоверности сведений пока есть.

С января текущего года (опять же, с поправкой на переходный период) ГКО могут проводить только ГБУ. Главный юрисконсульт судебно-аналитического департамента IPT Group Александр Колов отметил, что ГБУ вместо независимых оценщиков будут по заказу государственных и муниципальных органов проводить оценку и подписывать отчет об оценке. «Кроме того, вышеуказанные ГБУ будут давать разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок, в том числе технических и методологических, допущенных при оценке. Они будут вправе исправлять ошибки только в сторону понижения», – подчеркнул эксперт.

Именно к этому нововведению возникает наибольшее количество вопросов: если сейчас суды сомневаются в достоверности отчетов частных оценщиков, то в дальнейшем может возникнуть проблема с недоверием участников рынка к оценке государственной. Проведение оценки ГБУ подразумевает достоверность сведений для целей оценки, но при этом безошибочность исходных данных гарантировать невозможно.

«Ожидать же наличия у таких организаций стимулов для исправления ошибок не стоит. А это означает очередной потенциальный спор. В связи с этим представляется, что передача полномочий ГБУ по определению кадастровой стоимости также не является панацеей», – констатировал Андрей Комиссаров.

Необходимо учитывать и техническую составляющую формирования ГБУ, что является нелегкой задачей. Учреждения нужно создать, набрать штат отвечающих специальным требованиям квалифицированных специалистов, обеспечить передачу информации ГБУ и так далее. По оценкам экспертов, перестройка системы займет не менее года. Таким образом, в течение 2017 года точно не следует ожидать серьезных изменений. «С учетом того, что подготовка к проведению государственной кадастровой оценки должна осуществляться до 1 января года определения кадастровой стоимости, то и в 2018 году, скорее всего, проживем по старым правилам», – добавляет управляющий консалтинговой компании «Лигал Эксперт» Ольга Попова.

Список документов, необходимых для обращения в комиссию и суд, сократили – из него убрали экспертизу СРО оценщиков, нотариально заверенные документы и справку о кадастровой стоимости. Еще одним положительным изменением стала возможность подачи заявления через Интернет, раньше была возможность подачи только по почте, лично или по доверенности.

«Два выше описанных нововведения, безусловно, являются положительными. Потому как, во-первых, упрощают жизнь, а во-вторых снижают затраты на восстановление нарушенного права. Новый закон установил негласно действовавшее правило о возможности обращения за снижением с момента внесения в ЕГРН новой кадастровой и до момента внесения очередной», – подчеркнули в «Дивиусе».

Теперь заявление об оспаривании может быть подано в любое время, а ранее действовало правило, в соответствии с которым оспорить кадастровую стоимость можно было лишь в течение пяти лет.

Но, пожалуй, самое главное изменение – это отказ от моратория на проведение государственной кадастровой оценки большинством регионов нашей страны. Мораторий приняло только три региона: Чеченская республика, Магаданская и Липецкая области. В связи с этим эксперты «Дивиуса» предполагают, что в ближайшие несколько лет в большинстве регионов страны будет произведена переоценка кадастровой стоимости, что, безусловно, повлечет за собой увеличение налога и арендной платы.

Но большинство участников рынка предполагают, что вышеуказанные нововведения мало повлияют на их деятельность. По словам Андрея Комиссарова, процедура оспаривания кадастровой стоимости в суде по-прежнему влечет для бизнеса существенные расходы (на экспертизу, на юристов и другое) с туманными перспективами спора, а в остальном специфика сохраняется.

«Законодательные изменения принципиально не скажутся ни на качестве ГКО, ни на количестве судебных споров, ни на деятельности по оспариванию кадастровой стоимости. Во многом результаты оспаривания зависят от практики применения норм в том или ином субъекте РФ, в том или ином правоприменительном органе. Москва, как ориентир для других регионов, создала настоящую интригу 2017-2018 годов – это результаты оспаривания кадастровой стоимости, установленные Постановлением Правительства Москвы от 26.12.2016 № 937-ПП. Тогда из-за ошибочного отнесения торговых и административно-деловых центров к категории «прочие здания, сооружения» кадастровая стоимость объектов возросла в десятки раз. Во многом результаты оспаривания будут зависеть от выбранного способа защиты права, методики и качества работы представителей», – предполагает Александр Колов.

«Хочется надеяться, что изменения положительно скажутся на рынке. В настоящее время владелец объекта недвижимости, как правило, испытывает шок после ознакомления с результатами проведенной кадастровой оценки из-за существенного превышения результатов над реальной рыночной стоимостью. Причиной тому называют массовый характер оценки, не позволяющий учитывать индивидуальные характеристики объектов, а также отсутствие у лица, проводящего оценку, полной и достоверной информации об объектах, – пояснила Ольга Попова. – Вносимые изменения направлены на совершенствование процедур определения кадастровой стоимости и, в первую очередь, призваны решить проблему с информацией, что позволяет надеяться на резкое снижение недовольств полученными результатами и, как следствие, уменьшение процента оспаривания результатов кадастровой оценки».

Источник