Как оценишь, то и пожнешь

7 Апреля 2017

Как оценщики становятся досадной помехой для власти в бюджетном процессе

Бизнес, который уже совершенно отчетливо осознал необходимость независимой оценки для оптимизации налогов, не придал значения небольшому «межусобойчику», который происходит как раз в данный момент в сфере оценки. И совершенно напрасно. Государство медленно и, на первый взгляд, незаметно пытается установить контроль над оценщиками — в сфере, которая, не являясь никакой из ветвей власти, тем не менее, имеет существенное влияние на бюджетные процессы. Как? Предоставляя реальную рыночную, а не желательную для чиновников, картину стоимости земли и недвижимости. Во многом с этим эксперты связывают изменения в законодательстве об оценке, вступающие в силу с 1 июля. Возможность отстоять независимость у оценщиков еще есть — до 12 апреля принимаются поправки и замечания к проекту Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении Порядка проведения и сдачи квалификационного экзамена в области оценочной деятельности». Новый приказ как раз и вводит механизмы (один из них, например, очень частая, раз в три года, сдача квалификационных экзаменов в рамках зависимых от государства структур, а не внутри независимого сообщества) прямого влияния и даже давления на оценщиков. Вопрос в том, сможет ли профессиональное сообщество отстоять независимость. Если нет, это будет иметь следствие не только для самих оценщиков, но и для бизнеса любого масштаба.

Сообразить на троих

В одном из небогатых сибирских сел стоит котельная, построенная частным инвестором за 40 млн рублей. Населению невыгодны тарифы на газ, установленные собственником, и оно просит власть проблему решить. С точки зрения рынка, логично, чтобы администрация выкупила котельную у собственника, установила свои тарифы, и все были бы довольны. Власть действительно решает выкупить котельную. Но не за столько, сколько вложил в ее строительство инвестор (у которого даже есть заключение оценщика о стоимости объекта), а за сумму вдвое ниже. Понять можно и власть, которая хочет сэкономить, и инвестора, который не хочет потерять вложенные средства. Как же решается проблема? Очень просто: приглашается другой оценщик, который в своем заключении указывает не реальную рыночную стоимость, а ту, о которой стороны после продолжительных торгов договорились под давлением власти.

От частного к общему

— К сожалению, такие ситуации в российских регионах сегодня еще встречаются, — комментирует член совета Российского общества оценщиков (РОО), председатель правления Томского регионального отделения РОО, доктор экономических наук Дмитрий Хлопцов. — В данном случае ситуация решилась, и конфликта не возникло, не возникло и претензий к оценщику, который сделал работу «на заказ». Но в случае независимой оценки такая ситуация невозможна, и мы как профессиональное сообщество относимся к этому очень внимательно. «Дикий» рынок оценки уже давно ушел в прошлое, деятельность оценщиков регулируется федеральным законодательством. Но пример, который вы привели, наглядно демонстрирует глобальную проблему — желание власти влиять на результаты оценки. И как раз сейчас процессы, которые позволят это влияние усилить, запущены. На первый взгляд, это не очевидно, ведь речь идет об оценке квалификации:

с 1 июля года вступают в силу положения статей ФЗ №172, которые обязывают оценщиков сдавать квалификационные экзамены каждые три года. Для сравнения: арбитражные управляющие, кадастровые инженеры и аудиторы сдают квалификационные экзамены единожды, и имеют право заниматься деятельностью всю жизнь. Уже стоит задуматься: почему для оценщиков предложены радикально иные условия? Почему квалификационные экзамены должны сдаваться и пересдаваться так часто в зависимых от государства структурах (в самом МЭРТ или в подведомственных ему учреждениях)? Прибавить к этому такой короткий период между сдачами экзамена (всего три года). Все это с большой долей вероятности приведет к потере независимости от госорганов.

Есть мнение, что это повысит качество специалистов на рынке.

К примеру, одно из федеральных СМИ процитировало гендиректора ООО «НПО «Лаборатория экономического инжиниринга» Романа Бабенко относительно квалификационного экзамена оценщиков, который расценил перемены как положительные: «С 1 июля ограничивается вход в профессию, поскольку повышаются требования к опыту и знаниям». Директор по финансовой оценке и консалтингу ООО «Терра ДоксИнвест» Eлена Михайлова считает, что повышенные требования «повысят уровень доверия у пользователей, менеджеров и собственников бизнеса, которые начнут обращаться к экспертам (а на рынке после нововведений останутся только крупные и сильные игроки) для оценки своих компаний».

Если от такого первого впечатления пойти дальше, то обнаруживается вот что. Согласно предложенным изменениям, экзамен должен приниматься по трем разным направлениям оценочной деятельности (оценка недвижимости, бизнеса и интеллектуальной собственности), и это говорит о непродуманности новых положений: как можно быть экспертом в области оценки бизнеса, но при этом не быть экспертом в области оценки недвижимости? Бизнес, как правило, включает в себя недвижимость. А квалификационные экзамены эти области разделяют.

Частные моменты, связанные с новыми условиями оценки квалификации оценщиков, перестают казаться частными, если продолжить распутывать клубок противоречий. Для этого можно задаться вопросом: кто заинтересован в контроле качества подготовки оценщиков? Инициатива идет от государства, логично, чтобы государство привлекло экспертное и образовательное сообщество к тому, чтобы установить критерии этой оценки.

На базе Томского государственного университета по инициативе РОО создан Методический совет, объединяющий 16 российских вузов, которые готовят оценщиков (в их числе, помимо ТГУ, Российский экономический университет им. Плеханова, Дальневосточный федеральный и Казанский федеральный университет и другие). Методсовет дважды отправлял письма на имя министра экономического развития: сначала на имя Алексея Улюкаева, затем на имя нового министра Максима Орешкина. В письме сообщество вузов предлагало принять участие в процессе разработки критериев оценки качества оценщиков. В Комиссии по квалификации при Минэкономразвития России нам также сообщили, что отправляли свои предложения в свое министерство.

В итоге Минэкономразвития проигнорировало все предложения и выдало собственное решение в виде проекта приказа о квалификационном экзамене, удивившее профессионалов. Это подтверждает и тот факт, что на сайте regulation.gov.ru, где происходит предварительное обсуждение документов и голосование за них, на момент написания материала более 100 голосов было отдано против и лишь два — за.

29 марта в МЭРТ на имя министра из ТГУ отправилось новое письмо, в котором подробно описано, почему предложенные в проекте приказа министерства условия сдачи квалификационных экзаменов на самом деле не решают задачу получения качественных экспертов. С большей долей вероятности новые условия формирования рынка оценщиков создадут недобросовестную конкуренцию: кто ближе к власти и имеет возможность «договариваться», тот на рынке и останется. Возможно, ситуационно это будет выгодно отдельным игрокам. Но стратегически в конечном счете пострадает само государство.

— Для меня как для ученого и работника в сфере вузовского образования важно рассмотреть тенденции, как государство регулирует ту или иную отрасль, — говорит Дмитрий Хлопцов. — Не секрет, что вузы не придерживаются единой политики в сфере подготовки оценщиков, существует большая проблема с общими требованиями в программах — они просто не разработаны ни в Минобрнауки, ни в Минэкономразвития РФ. Фактически вузы стали сами разрабатывать эти критерии, также эти функции выполняют те саморегулируемые организации (СРО), которые хотят принимать участие в процессах. А сейчас мы увидели, что государство по какой-то причине взяло процесс регуляции в свои руки и абсолютно проигнорировало мнение профессионального оценочного и вузовского сообществ. Более того, объявлено, что все вопросы (их на экзамен предложено 1500) и критерии, все направления, по которым будут экзаменоваться эксперты, закрыты — невозможно готовиться заранее. Почему?

Увидеть лес за деревьями

Новые требования к оценщикам в итоге разработаны конкретными людьми, близкими к властным структурам и имеющими свой финансовый и профессиональный интерес. За частностями важно увидеть общие тенденции. Обозначился раскол в самом профессиональном сообществе оценщиков. В разработке проекта Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении Порядка проведения и сдачи квалификационного экзамена в области оценочной деятельности» приняли участие представители весьма узкого круга, которые, вероятно, будут иметь влияние на формирование профессионального сообщества.
В СМИ уже звучали оценки, что в новых условиях число российских оценщиков к началу 2018 года снизится с 21 тысячи человек (сегодня) до 4-5 тысяч. Значение имеет даже не столько вероятный передел рынка, сколько возможность власти «договариваться» с искусственно ограниченным сообществом и влиять на экспертные заключения. Это подтверждает и тот факт, что в 2016 году вышел закон, по которому кадастровую оценку земель будут выполнять не независимые оценщики, а спецструктуры — государственные бюджетные учреждения. То есть государство нанимает оценщиков, платит им зарплату, соответственно, имеет полностью подконтрольную себе структуру. Согласитесь, есть что-то общее с историей включения Росстата в состав Минэкономразвития? Буквально на днях, 23 марта, Минэкономразвития разработало проект передачи Росстата под собственный контроль. Таким образом, институты, которые призваны отображать реальное положение дел на рынке, в экономике и в обществе, включаются внутрь госструктур. Такой опыт у нас в стране уже был, и он не дал долгосрочного эффекта. Для чего те же грабли?

Для чего все это?

Для чего власти нужен контроль над оценочным бизнесом? Все просто: оценщики имеют непосредственное влияние на бюджетный процесс. От того, каким образом оценена земля, зависят налоговые поступления в бюджет. Чем выше оценка, тем больше поступлений. Насколько эта оценка соответствует рынку, вопрос не первый, а порой даже излишний — тот, который не должен быть поднят. Государству удобно регулировать процесс: здесь хорошо бы, чтоб кадастровая стоимость земли (от которой исчисляется налог) была повыше, а здесь (на вполне конкретных объектах, лежащих в сфере частных интересов) — пониже.
История влияния берет свое начало еще в 90-х, и сегодня оценщиков невозможно устранить из цепочки экономических взаимоотношений, но можно ужесточить контроль, что мы и видим. Еще одним (хотя и неосновным) способом внести сумятицу в отрасль может стать разобщенность профессионального сообщества, но здесь уже все зависит от самих участников рынка.

В России оценщики как сообщество профессионалов появились в 90-е годы. Уже в 1993-м было создано РОО, куда вошли все основные эксперты. В те годы основная задача была — переоценка основных фондов предприятий в связи с инфляцией. Тогда же на рынке появились недобросовестные оценщики, работавшие «на заказ», которые, впрочем, быстро исчезли. А в 1998 году вышел закон об оценочной деятельности и было введено лицензирование. И уже в тот момент стало очевидно, что оценка может влиять на налогообложение не только на федеральном, но и на местном уровне. Профессия оценщик, в отличие от других профессий, затронула основы бюджетного процесса. Над оценщиками как над независимыми экспертами нет никого, при этом они влияют на налоговую базу, и бюджет может недополучить доходов, если оценка сделана «как-то не так». В 2007 году, когда лицензирование было отменено, а регулирование рынка отдано в руки СРО, начался раскол внутри профессионального сообщества. Фактически из единственно существовавшего сообщества РОО выделились другие СРО, начали создаваться новые. Сегодня в России около 18 СРО в сфере оценки (в них состоит примерно 21 тысяча экспертов), крупнейшее — РОО (около 7 тысяч членов), следующее по численности — СМАО, ЭС, остальные — более мелкие, вплоть до минимального состава членов. При этом каждое СРО, вне зависимости от численности, имеет одинаковый вес и голос в принятии тех или иных решений.

Эпохальным во всех отношениях стал момент, когда в нашей стране изменилось законодательство в сфере налогообложения земли: земля стала облагаться налогом не с площади, а с кадастровой стоимости. Тогда оценка была произведена по методике, разработанной государством. Тогда же возникла масса казусов, когда, к примеру, объект, купленный изначально за 3 млн рублей и имеющий такую же стоимость на рынке, стал иметь кадастровую стоимость 100 млн рублей, и, соответственно, налоги исчислялись не от трех, а от ста. Собственники даже писали заявления о том, чтобы эту землю у них забрали — невозможно платить такие налоги. Во всем мире кадастровая и рыночная стоимость близки, расхождение не превышает 10%. С 2010 года начался процесс оспаривания кадастровой стоимости по инициативе бизнеса, и суды принимали новую оценку. Но реальное положение дел оказалось невыгодно бюджетам. К примеру, кадастровая стоимость земли Красноярского алюминиевого завода была значительно переоценена. Независимая оценка показала, что ее необходимо снизить. Соответственно, бюджет теряет налоги — сотни миллионов рублей. Бизнес заказывал независимую оценку, и это вызвало волну возмущения со стороны руководства муниципалитетами.

При такой ситуации оценщик — это своего рода враг для чиновника, потому что озвучивает реально существующие на рынке цены, а чиновнику порой этого и не надо. Даже притом что оценщик готов не только понижать стоимость, но и повышать.

Такой пример был в Томской области. Предприятие платило в местный бюджет аренду за несколько земельных участков (около 100 тысяч рублей за каждый). После того, как была сделана оценка всех промышленных земель региона, оказалось, что кадастровая стоимость участков составляет 350 рублей за 50 соток. Тогда предприятие просто подало заявление и выкупило землю, а глава администрации не имел возможности ни отказать в заявлении о выкупе, ни провести новую оценку стоимости земли — не было это заложено в бюджете. Таким образом бюджет и без того небогатого района потерял большие деньги. Получается, что бизнес заинтересован в том, чтобы оптимизировать свои расходы, а власть — нет. Эффективность власти измеряется какими-то иными категориями.

— Оценщик и власть могут взаимодействовать эффективно, и у нас есть такие примеры, — продолжает Дмитрий Хлопцов. — Но здесь необходимо именно продумывать, искать возможности, просчитывать, а это зачастую сложно, проще «договориться» и иметь быстрый, но, к сожалению, краткосрочный эффект. Сегодня уже невозможно вернуться к государственному регулированию рынка, даже если бы кто-то очень этого захотел. И бизнес, как бы сложно ни приходилось, этого не допустит. Как представитель научного сообщества и как представитель бизнеса я все же очень надеюсь, что непростые отношения бизнеса и власти могут регулироваться разумно, что профессиональные сообщества могут самоорганизовываться и заявлять о себе. Пусть трудно, но только таким путем возможно выстраивание более или менее здоровой экономической модели.

  Источник: