Реновация для бизнеса: власти обещают индивидуальный подход

24 Мая 2017

Реновация, как известно, коснется не только жильцов пятиэтажек, но и бизнеса. Как же при расселении этих домов будут решаться проблемы собственников нежилых помещений? Что им предложат взамен — равнозначное помещение или равноценную компенсацию? Кто и как будет проводить оценку, и можно ли будет ее оспорить. На эти и другие вопросы обозревателя Business FM Ивана Медведева ответил президент Московской торгово-промышленной палаты, депутат Мосгордумы Владимир Платонов.

Владимир Михайлович, не так давно для собственников жилых помещений была введена поправка, которая гарантирует равноценность. То есть не равнозначную квартиру, а деньги. Бизнесу, конечно, тоже интересен такой вариант, по крайней мере, чтобы он был как альтернатива. Потому что, говоря о равнозначности, здесь очень сложно будет подобрать равнозначное помещение, мы же говорим о первой линии, о трафике пешеходов и так далее. Очень много составляющих.

Владимир Платонов: Согласен полностью. Если у нас отрегулировано все-таки переселение жителей, а сейчас уже возникло и то, что некоторым не нужна квартира, а нужна денежная компенсация, то эта гарантия есть. По предпринимателям все гораздо сложнее. Вы назвали уже часть проблем, которые есть. Если пока жителей интересует, куда будут выходить окна, то для бизнеса гораздо важнее другие, более важные составляющие. Они были в 15-30 метрах от метро, через них шли потоки, и где они окажутся? И они уверены, что негативно это скажется на бизнесе и сложно на словах переубедить: да нет, будет все нормально. Вот именно поэтому Торгово-промышленная палата уже начала встречи с предпринимателями. Была встреча на юго-востоке. Мы призывали как можно быстрее говорить нам, чего боитесь и опасаетесь. Потому что лучше каждого предпринимателя, просчитывающего и видящего, с чем он столкнется, нет. Вот мы сейчас собираем все опасения и все предложения, как это лучше сделать. А что будет потом, когда вы соберете мнения бизнеса? Владимир Платонов: Дело в том, что, во-первых, сейчас идет работа над федеральным законодательством, а дальше мы будем вырабатывать правила, договоренности, потому что в каждом конкретном случае, как с жителем, это будет договоренность жителей и города, и представителей — что они отдают, что они получают и где они получают жилье. Точно так же это будет индивидуальная работа с каждым предпринимателем. Правильно ли я понимаю, что на основании работы Торгово-промышленной палаты и сбора информации от предпринимателей, возможно довнесение поправок, которые будут конкретно регулировать и права собственников нежилых помещений? Владимир Платонов: Город сейчас принял тот закон, который не позволяет в непростой ситуации обманывать граждан, когда они принимают решение о переселении. Вот закон — вот ваши гарантии. Но мы не можем вносить в налоговое законодательство изменения, в Гражданский кодекс не можем вносить какие-то изменения, поэтому сейчас идет специальный реновационный блок законодательства РФ. Обратите внимание, от первой встречи мэра с депутатами Госдумы прошло уже сколько времени — принято в первом чтении, сколько много споров, сколько много возражений, вот сейчас это будет все учитываться. И мы предлагаем, мы озвучиваем, мы точно так же, как и депутаты Госдумы, встречаемся и с жителями, и с представителями бизнеса. Эта работа ведется.

Допустим, предпринимателя не устроила та сумма, которую ему предложил город. Во-первых, на каком основании город будет ее предлагать? То есть правильно ли я понимаю, что это, как и в случае с квартирами, будет конкурс, будет выбран оценщик? Он оценит это помещение, и дальше предприниматель либо согласен, и тогда все бьют по рукам, либо предприниматель не согласен, и дальше что? Он имеет право судиться?

Владимир Платонов: Появилась статья 8-я — это гарантии прав собственников нежилых помещений в многоквартирных домах. Там идет отсылка к федеральному законодательству, в том числе к оценочной деятельности. Вы знаете, что вся оценочная работа проведена, не все с ней согласны, но люди, как правило, обжалуют, что слишком высокая оценка, потому что с этого надо платить налоги. Это по кадастру? Владимир Платонов: Да. Я уверен, что сейчас будут обращения и споры, что слишком низкая кадастровая оценка. А кадастровая оценка, насколько я понимаю, не имеет никакого отношения к оценке компенсации. Владимир Платонов: Кадастровая оценка, она делалась для того, чтобы помогать решать проблемы и определять ценность данного объекта объективно, а не как стороны договорились. Были случаи — за десять копеек продали то, что на самом деле стоит гораздо дороже. Поэтому кадастровая оценка делалась именно для того, чтобы было видно, что за сделки производятся с недвижимостью. Поэтому, отвечая на ваш вопрос, в суде можно обжаловать любое решение, с чем не согласны. Но хочу напомнить, что Торгово-промышленная палата города Москвы имеет такое полномочие, в законе прописанное, мы можем заниматься и медиацией. Что такое медиация? Это внесудебное рассмотрение споров. И вот мы видим перед собой одну из основных задач — если споры будут возникать, то во внесудебном порядке — это гораздо быстрее, гораздо спокойнее решать те конфликтные ситуации, которые будут. Внести ясность еще нужно по кадастровой оценке. Все-таки представители московской исполнительной власти на встречах с жителями прямо отвечали на вопрос, я спрашивал у префекта, имеет ли место кадастровая оценка, будет ли она иметь значение при оценке квартиры для выплаты компенсаций? Нет, говорили мне чиновники. То же самое говорят юристы и девелоперы. Владимир Платонов: Я сейчас объясню Вам, в чем дело. Мы говорим о нежилых. Если разговор касается жилых помещений, то бесспорно, стоимость квартиры сейчас в пятиэтажном доме, она гораздо ниже, как бы вы ее ни оценивали, чем та, которая предоставляется. Поэтому основной принцип, который мы всегда закладывали с жителями — это равнозначная — три комнаты на три, две — на две. И сейчас вот рассчитывается вариант и возможность что-то докупить, что-то доплатить. Это все нормально. Поэтому там, конечно, оценка не столь важна будет. Кадастровая оценка будет важна, конечно, для нежилых помещений, потому что тут увязано и с налогами, это увязано со стоимостью. Этот механизм, который включен, он и так будет работать. Если мы говорим о ресторане или кафе, там же, наверное, сложно как-то это демонтировать, вывезти и в другое помещение поставить то же оборудование. Наверное, нет. Владимир Платонов: Еще раз говорю, это все должно просчитываться. Но меня сейчас немного напрягает информация, что кто-то начинает уже отказываться съезжать с каких-то адресов, переносить магазины. Это настолько поспешно. Самое главное — сейчас у нас жители принимают решения, их дом будет попадать в реновацию или не будет. Потому что это их жилье, у них крыша над головой, и они вместе с властями разделяют опасность проживания в ветхом жилье. С бизнесом немножечко полегче, они не живут, у них не крыша над головой, но у них бизнес — их деньги, которые они вложили. Все это будет, конечно, учитываться, сомнений никаких нет. Допустим, принято решение о том, что выплачивается компенсация собственнику нежилого помещения, его устраивает цена, которую предложил город, но он фактически продает это помещение городу. Кто платит налог? Владимир Платонов: Я уверен, что сейчас в Госдуме, когда обсуждается этот вопрос, это один из важнейших вопросов. Например, я знаю, что сейчас для жителей уже есть договоренности. Вы знаете, человек, когда приобретает жилье, то он в течение пяти лет обязан заплатить налог в случае продажи. И были вопросы: а как же, мы жили-жили, нас переселили, и что опять пятилетний срок? Нет, для них он продолжается. Это решение не городское, это на федеральном уровне. Ну, в отношении своего налога часть мы можем, а если федеральное налогообложение, то тогда, я уверен, сейчас это предмет обсуждения. Я уверен, что решение будет принято. От собственников к арендаторам. Точнее все равно это проблема собственника, потому что арендатор, предположим... Владимир Платонов: Это только проблема собственника, но мы прекрасно понимаем, что между собственником и арендатором существуют свои взаимоотношения, и во многих договорах заложена, например, ответственность... За досрочное расторжение. Владимир Платонов: Но здесь не вина досрочного расторжения с собственником. Он говорит: слушайте, ребята, я рад, но вот видите, какое решение принято. Тоже предмет обсуждения, как и кто, чего, сколько должен компенсировать. Но возможно, что это город будет компенсировать?Владимир Платонов: Я вам скажу, что меня в этой ситуации радует. Все нежилые помещения в пятиэтажках — это переведенные из жилого в нежилой фонд. Было много проблем, мы останавливали, потому что там были грубейшие нарушения при переводе в жилой. Я выслушивал жалобы жильцов, что их не устраивает, что это безобразие, что заехали предприниматели. Вот в новых домах первые этажи, как правило, не будут жилые. И город заинтересован там, как можно быстрее разместить и запустить, не будут там государственные магазины открываться, их нет, а создать условия, чтобы предприниматели как можно быстрее наладили там обеспечение. Мы сейчас запросили материалы на плотность, определенную плотность населения, сколько должно быть булочных, сколько продовольственных. И мы сейчас всю эту информацию собираем, и я думаю, можем даже от Торгово-промышленной палаты готовить какие-то пакеты. Вот есть свободные площади, приходите, вкладывайте свои деньги и работайте. Уже здесь больше гарантий. Люди, выяснив, что дом не сносимый, но видели, в каком состоянии находится, приобретали и вкладывали деньги здесь, уже в новых домах, тут больше гарантии, что никто в ближайшие 100 с лишним лет сносить не будет.

Но все-таки давайте обозначим по поводу компенсаций. Возможно ли, что платить эту неустойку за досрочное расторжение будет не собственник, а город? Это обсуждается сейчас?

Владимир Платонов: Конечно. Это один из важных вопросов, потому что, когда мы скажем собственнику: а вот какие у тебя убытки? А вот мне еще арендатор выставил такие убытки, вы же знаете, что я в этом не виноват. Я еще раз говорю, это предмет для обсуждения, и аргументация довольно-таки весомая. Но я не могу сейчас говорить об этом, не я решаю эти вопросы. Я показываю мое отношение, я юрист, мы представляем интересы бизнеса, и мы знаем, что город все это прекрасно понимает.

Мы опрашивали собственников нежилых помещений, уже есть факты того, что арендаторы съезжают сами, понимая, что, вполне возможно, дом пойдет под снос, не дожидаясь ни результатов голосования, ни конкретных решений по сносу, просто на всякий случай съезжают. И новых, как говорят собственники этих нежилых помещений, найти крайне сложно. При этом реновация — это 10-15 лет, и вполне возможно, что человек просто остается без бизнеса на десять лет.

Владимир Платонов: Могу сказать, бесспорно, они торопятся. Видно, у них есть деньги и помещение, куда это все можно перевезти. Но я предлагаю все-таки предпринимателям так быстро не торопиться паковать вещи, а могут дождаться решений, где все будет четко, открыто, будет установлена очередность, будут определены места, и тогда можно будет уже принимать решения.

Но тогда спрошу вас как юриста. Предположим, решение принято, дом точно попадает под снос. Арендатор принимает решение о том, что он съезжает. Но дом будут сносить только через год. На год туда никто не захочет заходить. Имеет ли право собственник требовать компенсацию за этот год, так как помещение будет пустовать. Ваше мнение как юриста, справедливо ли будет тогда собственнику обращаться к городу с просьбой — компенсируйте, пожалуйста. Так бы у меня в течение года арендовали помещение, а так не будут.

Владимир Платонов: Он может сказать, что у меня небывалый контракт накрылся. Я еще раз говорю, первым делом я обратился к предпринимателям: давайте все ваши опасения, и мы будем думать, как и что нужно делать. Может быть, город будет помогать — на год подыскивать, кто возьмет эту аренду. Еще раз говорю, это предмет совместной работы. Не противостояние, не борьба, не баррикады, а именно работы.

Есть точка зрения, она довольно хорошо распространена, что реновацию не нужно было так широко анонсировать, потому что люди испугались. То есть, есть распространенная точка зрения, что надо было подходить в каждый двор, говорить: ребята, давайте мы вас снесем, вот сюда переселим. И все были бы благодарны, рады, не было бы митингов и так далее.

Владимир Платонов: Люди боятся неизвестного. Митинги не от этого рождаются, потому что решение проблем на митингах ни в какие времена, ни в коммунистические, ни в посткоммунистические, ни в демократические, никогда на митингах проблемы не решались. Митинг просто показывает накал страстей для власти, и власть понимает, что нужно реагировать. Я вам так скажу, втихую такое невозможно, потому что для людей проблема жилья — это самая главная проблема в крупном городе. Я считаю, когда проблема №1 — жилье и переселение из ветхого жилья, втихую такие вещи сделать нельзя. А наша задача — как можно быстрее — что мы и делаем — буквально каждый день встречи с избирателями, с предпринимателями. Мы ходим и объясняем, чтобы не вводили людей в заблуждение. А может быть, не нужно было порождать напряженность? Владимир Платонов: Что такое конкретные люди? Представляете, как было бы страшно. Слушайте, в тот дом приходили и обещали, а мы — проклятые, на нас крест поставили, нас никто никуда не повезет, пойдемте на митинги, выясним, кого еще не предупредили. И тогда у них будет больше оснований для митинга. Это уже большая политика.

Спасибо Вам большое.

Источник: http://www.bfm-nn.ru/news/culture/19770-renovatsiya-dlya-biznesa-vlasti-obeshchayut-individualnyy-po...