Садоводов обязали зафиксировать границы своих участков

24 Мая 2017

Садоводы в панике. Председатели товариществ по всей стране проводят собрания, говорят о межевании, требуют нанимать инженеров и определять границы участков. С 2018 года вступают в силу изменения законодательства, согласно которым участок "без границ" нельзя будет продать, купить или подключить к коммуникациям. Эти нововведения анонсировали уже много лет, но значительная доля участков до сих пор оформлена с нарушениями.

- Недавно председатель нашего садоводства объявил, что нужно провести межевание садовых участков. За работы на участке просят 10-12 тысяч. Оформить дом еще дороже, соседка недавно отдала 14 тысяч, - возмущается читательница "РГ" Эльвира Комова.

Ее участок находится в массиве "Восход", что в Кировском районе Ленинградской области. Эльвира Эмильевна - обычная пенсионерка, участок для нее - отдушина, а не вложение денег. Долгое время женщина была уверена, что владеет участком законно, тем более что свидетельство о собственности оформлено, взносы в размере 1608 рублей они с супругом платят исправно. С соседями отношения добрые, споров о границах не возникает, участок женщина продавать не собирается, поэтому не видит никакого смысла в том, чтобы наскребать больше 20 тысяч рублей на оформление границ.

Ситуация Эльвиры Эмильевны, как говорит председатель профсоюза садоводов по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Александр Ханенко, довольно обычная для региона.

- В Ленобласти приватизировано более 75 процентов участков. Люди активно пользовались "дачной амнистией", - отмечает эксперт. - Но многие в свое время ограничились свидетельством о собственности, и они не фигурируют на данный момент в базах Росреестра.

Но именно включение участков в базу является сутью реформы. А чтобы они там оказались, необходимо определить их точные координаты, сделать это можно только с помощью межевания. В Ленинградской области действует более трех тысяч садоводств, а число участков приближается к 700 тысячам. При этом спрос на участки иначе как ажиотажным не назовешь.

Например, согласно докладу минэкономразвития России о состоянии и использовании земель, к началу 2016 года в органы государственной власти поступило 87 тысяч заявок от желающих получить участки под сады. Из них 76 тысяч пришлось на Ленинградскую область.

- Интерес к земле в Ленинградской области огромен. Конечно, активнее всего растет сегмент ИЖС, но в то же время хорошим вложением денег сейчас становится и покупка участка в садоводстве, особенно если оно расположено в пригороде Петербурга. Хотя в садоводствах нельзя получить регистрацию, но многие массивы имеют вполне достойную инфраструктуру, и люди там живут круглогодично, - говорит заместитель директора одного из агентств недвижимости Фарид Ахметов.

Цены кусаются. Например, простенькие участки по 6-7 соток с щитовыми домиками в массиве "Восход" продаются за 700-800 тысяч рублей. Аналогичные участки, но с домами из бруса, в которых можно жить круглый год, стоят уже 1,3-1,5 миллиона. Ну а если душа просит кирпичной "фазенды", то рассчитывать стоит на сумму от двух миллионов рублей. Что вполне соответствует цене на студию в многоквартирном доме эконом-класса во Всеволожском районе в Ленинградской области.

Земля в Ленобласти очень дорогая, а потому неудивительно, что суды регулярно рассматривают споры соседей, которые никак не могут определить границы.

- Дело в том, что когда выделялись участки, их нарезка проводилась толком без документов. Потом их стали наносить на карты, но долгое время право владения участком подтверждалось только садовой книжкой и картами-схемами, хранящимися у председателя товарищества. И в них было много ошибок, - говорит Александр Ханенко. - Потом, когда люди стали приватизировать участки, спорные ситуации возникали уже из-за ошибок кадастровых инженеров, которые присоединяли к участкам дополнительные метры или наоборот, при оформлении документов уменьшали их площадь. Такие вольности были возможны потому, что границы не определялись централизованно и, соответственно, соседи просто не понимали, что у них забирают часть участка. Причем несоответствие площади выяснялось не сразу, а когда на соседних участках начиналось межевание.

- Установление границ в садоводствах Ленобласти - задача очень нужная, и она позволит защитить права многих граждан, которые только желают приобрести участок, - уверен адвокат Евгений Павлов. В качестве примера он приводит историю СНТ "Защита", расположенного на бывших землях Ржевского полигона под Токсово. Садовое товарищество появилось здесь в 1990 году, когда земли вроде как отчуждались. Затем территория полигона была скорректирована, и дачников попросили на выход. Они отправились в суды. В 2014-м году часть участков по решению арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленобласти перешла в ведение садоводства. Но по некоторым территориям вопрос окончательно не решен до сих пор.

Дача с видом на Неву

Если в Ленобласти главная сложность в межевании участков - это согласование границ с соседями, то в Петербурге немногочисленным садоводам отказывают в структурах Смольного. Горожане видят в этом интересы застройщиков.

Землю под огороды в границах Петербурга раньше давали активно. Такая практика существовала во всех городах страны, и Северная столица не являлась исключением. Так, в 1985 году под Петергофом появилось огородное товарищество "Ветеран". Землю в нем получили участники Великой Отечественной войны и пенсионеры минобороны. В конце 90-х, когда Петро-дворцовый район начал динамично застраиваться, к огородничеству начали присматриваться. Администрация района через суд попыталась оспорить право собственности. Суды встали на сторону огородников.

Правда, когда пенсионеры и их наследники попытались приватизировать участки, начался новый виток тяжб.

По похожему сценарию развивается история СНТ "Макаровец", расположенного в границах Стрельны. Здесь землю в 1984 году получили работники легендарного морского училища имени адмирала Макарова. В 1990-м им передали участки из временного в постоянное пользование, с 2006 года владельцы участков пытаются добиться оформления права собственно-сти. Им отказывают. Причины самые разные. Например, земли людям выделялись изначально под огороды. Однако огород и сад - почти синонимичны лишь в устной речи. Законодательство эти понятия четко разграничивает: например, на огородах не может быть капитальных построек, максимум сарай. Поэтому участки с домиками Смольный согласовывать отказывается.

Всего в границах Петербурга находится порядка 70 садоводств. При этом, по данным профсоюза садоводов, смогли оформить документы до последней запятой лишь в двух товариществах - в СНТ "Разлив" и СНТ "Климовец".

Петербургским землевладельцам надо спешить: если они не успеют получить свидетельства о собственности до 1 января, то сохранить за собой землю им будет значительно сложнее.

Завышенный кадастр

А в Псковской области - своя специфика. Здесь садоводческие товарищества тоже уведомили о необходимости провести межевание, но люди не спешат обращаться к кадастровым инженерам, по-скольку боятся высоких налогов на землю.

Дело в том, что кадастровая стоимость земли в Псковской области оказалась значительно выше рыночной. Например, участки в 15 соток оцениваются в 200-300 тысяч рублей. С домиками - в два раза дороже.

Как говорят сами псковичи, при оценке кадастровая стоимости наделов выросла в 10-20 раз. Например, участок Валентина Никитина в СНТ "Дубок" оценивался в 2015 году в 24 тысячи рублей, в прошлом году он получил выписку из территориального управления Росреестра, что стоимость участка - 340 тысяч.

Фактически же участки в садоводствах в отдалении от города продаются за 50-70 тысяч рублей. Псковичи считают несправедливым отдавать немалые суммы кадастровому инженеру, чтобы после его вердикта дополнительно еще отстегивать тысячу с небольшим рублей налога.

В самом Пскове, где тоже есть несколько садовых товариществ, возмущение землевладельцев было так велико, что городские власти пошли на уступки. Они снизили размер земельного налога с 0,3 до 0,2 процента и предоставили налоговые каникулы на два года. Садоводы выдохнули, но очередей к кадастровым инженерам по-прежнему не наблюдается.

Несмотря на то, что во всех регионах СЗФО существуют свои особенности, садоводов во всех субъектах беспокоит сложность процедуры. В частности, перед тем, как границы установят рядовые садоводы, такую же процедуру необходимо провести на уровне СНТ. Также должен быть утвержден план товарищества. А здесь возникают сложности.

В годы СССР, когда появилось большинство садоводств и огородничеств, действовали другие санитарные правила: дороги разрешалось делать уже чем сейчас, не нужны были "карманы" и разворотные площадки для спецтранспорта. Сейчас они необходимы. Но нюанс в том, что в садоводствах, где большинство членов - законопослушные граждане, которые вовремя приватизировали участок и даже наметили границы, невозможно расширить дорогу, ведь тогда она зайдет на частную собственность. Как разрешить эту дилемму в садоводствах, пока не знают. Еще один вопрос из разряда риторических: что делать с теми участками, которые не будут оформлены в собственность.

Штрафов для "молчунов" не предусмотрено. Но тем не менее они лишаются возможности продать, подарить или унаследовать участок, а значит, рано или поздно его использование прекратится. И механизма, который позволял бы законным образом вернуть брошенный участок в оборот, пока не существует.

Источник: https://rg.ru/2017/05/23/reg-szfo/sadavodov-lenoblasti-obiazali-zafiksirovat-granicy-svoih-uchastkov...


Региональное отделение:  Ленинградское областное региональное сообщество