Узнать всё о недвижимости перед её покупкой, защитить жильё от мошенников, упредить рост налога на недвижимость, проверить законность заборов. Рассказываем обо всех возможностях «спрятанных» на сайте Россреестра

1 Июня 2017

Вступление в силу нового закона о регистрации недвижимости (случившееся 1 января 2017 года) на несколько недель парализовало рынок. Пока госорганы приспособились к новым реалиям, регистрация сделок с недвижимостью шла ни шатко, ни валко. Зато теперь настала пора пользоваться приятными последствиями упомянутого закона. В частности, на руку владельцам квартир и коттеджей играет то, что в «один флакон» были объединены две федеральные базы данных – Кадастр недвижимости и Реестр прав.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о новом законе «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ) и о создании Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Пять месяцев, прошедшие с момента вступления закона в силу и появления ЕГРН, показали, что новые правила игры позволяют владельцам недвижимости легко решать многие вопросы, возникающие при управлении имуществом. Что самое важное, помощь Росреестра может быть очень полезной не только при покупке или продаже квартиры/дома/участка, но и в обыденной жизни.

Ситуация 1. Защитить объект от мошеннических сделок

Владелец любого объекта недвижимости может защититься от несанкционированных действий с правами на его собственность. Для этого достаточно написать заявление о запрете проведения любых сделок с принадлежащей ему недвижимостью без личного участия (или участия законного представителя).

Елена Волошкова
начальник отдела государственной регистрации недвижимости № 1 Управления Росреестра по Свердловской области
Порядок внесения в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации прав без личного участия правообладателя регулируется ст. 36 Закона 218-ФЗ. Собственнику объекта необходимо обратиться с заявлением о невозможности в офисы приема МФЦ или Кадастровой палаты. Госпошлина в данном случае не оплачивается. Соответствующая запись вносится в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней со дня приема заявления.

Наличие данной записи в ЕГРН обязывает Росреестр возвращать без рассмотрения все документы, предоставленные для госрегистрации прав любым лицом (кроме собственника или его законного представителя), даже при наличии у такого лица нотариальной доверенности от владельца.

Михаил Кириллов
замначальника отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Свердловской области
Указанное положение о возможности обращения законных представителей владельца касается представителей действующих на основании прямого указания закона без оформления доверенности (это, например, родители в отношении малолетних детей, опекун в отношении подопечного, руководитель организации за такую организацию и т.п.).

Заявление о запрете сделок с объектом без личного участия владельца можно подать в любом офисе МФЦ, офисе филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области (на Красноармейской, 92 а). Также подать заявление можно в электронном виде на сайте Росреестра rosreestr.ru, удостоверив его электронной цифровой подписью. Для этого в разделе «Физические лица» надо перейти на вкладку «Электронные сервисы» – подать заявление на государственную регистрацию, поставить галочку в окне «Действия с записями реестра прав на объекты недвижимости ЕГРН», далее перейти к деталям запроса.

Владимир Вафин
директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области
Запись в ЕГРН о невозможности госрегистрации объекта без личного участия собственника может быть погашена, если сам собственник отзовёт своё прежнее заявление. Также основанием для отмены запрета на операции без участия владельца может стать вступившее в силу решение суда.

Ситуация 2. Отследить и упредить рост налога на недвижимость

Не позднее 2020 года все регионы России должны перейти на систему расчета налога на имущество физических лиц на основе кадастровой стоимости. Как пояснили в Управлении ФНС по Свердловской области, на Среднем Урале переход на такой вид расчета налога состоится не ранее 2018 года, то есть платёжку с новой суммой налога собственник получит не ранее осени 2019 года. Тем не менее, в конечном итоге жители области начнут платить налог на имущество в размере 0,1% его кадастровой стоимости.

Светлана Табакова
президент Российского общества оценщиков (РОО), к.э.н.
Кадастровая оценка объектов должна проводиться раз в 3-5 лет. То есть существует вероятность, что раз в несколько лет стоимость квартиры-дома-участка будет меняться. Соответственно будет меняться размер налога, который должен платить владелец объекта. Владельцам недвижимости следует привыкнуть к мысли, что процесс контроля (и, возможно, оспаривания) кадастровой стоимости их имущества станет фактически постоянным. К этому вопросу каждому собственнику придётся возвращаться раз в несколько лет.

Эксперты замечают, что после введения нового порядка расчёта налога собственники недвижимости (физические лица) могут оказаться в сложной ситуации. Налоговые уведомления они получают за предыдущий год, то есть уже после того, как закончился период, за который начислен налог на имущество физических лиц. Если кадастровая стоимость имущества выросла, то владелец, скорее всего, узнает об этом, лишь в следующем году (из налоговой «платёжки»).

Дмитрий Хлопцов
член Совета РОО, д.э.н.
Даже если владелец оспорит завышенную кадастровую стоимость, то налог за прошлый год ему придётся платить с той суммы, которая изначально была указана. Возможность «возвращения» в прошлый год и пересчёта налога исходя из исправленной стоимости законом не предусмотрена.

Единственный способ не попасть в подобную ситуацию – отслеживать стоимость своего имущества на сайте Росреестра и при обнаружении нежелательных изменений, сразу требовать пересмотра стоимости в «Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» или в суде. По указанной ссылке можно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости в режиме онлайн. Надо только ввести кадастровый номер объекта или его адрес. Правда стоит учесть, что поиск по адресу работает не всегда. Гораздо надёжнее искать по кадастровому номеру. Если владелец объекта этот номер не знает (не помнит), он может попробовать уточнить его через ресурс kadastr.ktotam.pro. Здесь можно бесплатно узнать кадастровый номер, если ввести адрес объекта.

Алёна Казанцева
главный специалист-эксперт отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области
Кадастровая стоимость объекта может быть оспорена в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия) не позднее чем в течение пяти лет с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. Причем, для оспаривания в суде предварительное обращение в Комиссию не является обязательным.

Как пояснила Алёна Казанцева, Комиссия может пересмотреть кадастровую стоимость объекта если она была установлена исходя из недостоверных сведений об объекте, либо, если кадастровая стоимость отличается от рыночной (по состоянию на одну дату). При подаче в Комиссию заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, необходимо подать также следующие бумаги:

– выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

– нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

– отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Подать заявление с приложением необходимых документов можно по адресу: Екатеринбург, ул. Крестинского, 50, каб. 702. Время работы Комиссии – понедельник и среда 9.00-18.00, пятница 9.00-16.00. Подробную информацию можно получить по телефону единой «горячей линии» Росреестра: 8-800-100-34-34 (звонок по РФ бесплатный).

Ситуация 3. Навести справки о квартире перед её покупкой

Один из важнейших этапов в процедуре приобретения квартиры – проверка её юридической чистоты. С помощью сервисов Росреестра покупатель может предпринять определённые действия, чтобы понять, насколько квартира годится для покупки. Например, узнать о наличии арестов и обременений на квартиру можно взяв выписку из ЕГРП. Существует три общепринятых способа добыть выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Способ 1. Получить на сайте Росреестра справочную информацию об объекте в режиме online (бесплатно). Эта информация содержит данные о площади и местонахождении объекта, о том, когда было зарегистрировано право собственности на объект и о наличии ограничений или обременений, какие именно ограничения наложены на объект – ипотека, залог – или что-то ещё. Правда в этой справке нет наименования владельца и не показано, на основании чего и в чью пользу зарегистрировано обременение (ограничение).

Способ 2. Заказать выписку через интернет на сайте Росреестра или портал Госуслуг. В этом случае за выписку надо будет заплатить. Стоимость разного типа выписок указана в таблице (см. ниже). В настоящее время можно получить 5 видов выписок из ЕГРН: 1) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; 2) о кадастровой стоимости объектов недвижимости; 3) о переходе прав на объект недвижимости; 4) о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости; 5) о содержании правоустанавливающих документов. Более подробно о том, какие сведения доступны на сайте Росреестра можно узнать здесь.

Способ 3. Заказать и получить выписку при личном визите в Многофункциональный центр (МФЦ) или в офис филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» (по Красноармейской, 92А). Перечень офисов можно посмотреть, а затем предварительно записаться на сайте Росреестра в разделе Офисы и приемные. Поиск проводится в три шага: 1) выбираем услугу: «Предоставление сведений из ЕГРН».; 2) выбираем адрес объекта недвижимости (Свердловская область). 3) нажимаем окно: «Найти офисы». Для того чтобы выбрать только офисы МФЦ, необходимо поставить галочку в пустом окне «Только МФЦ». Следует учесть, что предварительная запись на приём возможна только для тех кто авторизован и имеет подтвержденную учетную запись на Едином портале государственных услуг РФ.

Таблица 1. Размер платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН физическим лицам (руб.) На основании Приказа МЭР РФ от 10 мая 2016 г. N 291

Вид документа	Предоставление в виде бумажного документа	Предоставление в виде электронного документа
Копия межевого плана, технического плана, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию	1500	500
Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости	750	300
Выписка из ЕГРНо признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным	950	400
Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве	1500	700
Выписка о содержании правоустанавливающих документов	600	400
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости	400	250
Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости	400	250
Выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости на территории 1 субъекта РФ	650	400
Кадастровый план территории	1500	300

Ситуация 4. Контролировать положение своей собственности

Владимир Вафин
директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области
На сайте Росреестра работает сервис «Личный кабинет правообладателя» (lk.rosreestr.ru), который создан для собственников недвижимости. Здесь в разделе «Мои объекты» пользователь может получить актуальную информацию о принадлежащих ему объектах, в том числе о кадастровом номере, адресе, площади, кадастровой стоимости, сведения о правах, об ограничениях и обременениях прав. Причём можно посмотреть данные о своей недвижимости, расположенной на территории всей России. В разделе «Мои заявки» можно посмотреть статус исполнения, запроса поданного в Росреестр. Для оперативного получения уведомлений об изменениях характеристик объектов, о регистрации наложения или прекращения арестов и обременений права в «Настройках» можно выбрать способ оповещения. Уведомления будут приходить на электронную почту или в виде смс-сообщений.

Также Владимир Вафин замечает, что если у гражданина есть электронная подпись (ЭП), перечень функций сервиса «Личный кабинет» для него расширяется. Обладатель ЭП уже вправе подать из «Личного кабинета» заявление на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, документы на регистрацию прав в Росреестр, а также оперативно, буквально за несколько минут, получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Главное, следует помнить, что воспользоваться сервисом «Личный кабинет правообладателя» возможно только после регистрации на портале государственных услуг (www.gosuslugi.ru).

Ситуация 5. Узнать о возможной застройке двора и законности заборов

Огромный объём информации к размышлению можно получить при изучении публичной кадастровой карты, размещённой на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть «поисковичок» – окошко с изображением лупы, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего участка. Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе – категория земель, разрешённое использование и размеры.

Владимир Воронов
эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»
В некоторых случаях, когда кадастровый номер участка неизвестен, поиск вести можно прямо по карте. Чтобы лучше ориентироваться на ней, можно сделать следующее. В левой части карты есть колонка квадратиков-кнопок. Одна из кнопок, на которой изображена стопка бумаги – это «Управление картой». При нажатии на неё появляется меню, в котором есть строка «Космические снимки». Если поставить возле неё галочку, то кадастровая карта превратится в подобие Google Maps (с включенной опцией «Спутник»). Искать участки и другие объекты станет достаточно удобно.

Многие жители Екатеринбурга уже пользуются кадастровой картой в повседневной жизни. Например, жильцы одной из многоэтажек на Эльмаше периодически проверяют статус участка, распложенного рядом с их домом. Пока на карте значится разрешённое использование данного участка как «Для иных видов жилой застройки», жильцы относительно спокойны. Однако они намерены бить тревогу, если разрешённое использование изменится на «Для многоэтажной застройки». Так как недавно по соседству на аналогичном по площади участке, но с многоэтажным статусом, была возведена многоэтажка.

Ещё один вопрос, ответ на который горожане ищут на кадастровой карте – законность постройки ограды вокруг того или иного жилого дома. Жители многоэтажки могут отгородиться забором от окружающего мира, но забор не должен выходить за границы участка, отведённого под постройку данного дома (группы зданий). В противном случае такое ограждение может быть демонтировано. О первом случае сноса забора на придомовой территории в Екатеринбурге портал METRTV.ru рассказывал ранее.

Ситуация 6. Купить участок, хозяин которого неизвестен

Кадастровая карта поможет найти хозяина заброшенного участка. Особенно пригодится этот сервис тем, кто приглядел земельный надел на территории деревни или обычного (не коттеджного) посёлка. Поиск тайного владельца начинается с определения местоположения участка на кадастровой карте и определения его кадастрового номера. Чтобы упростить поиск можно узнать кадастровый номер соседнего участка. Его следует ввести в поисковое окошко (слева вверху карты), а когда соседний участок станет виден на карте, можно будет легко найти искомый «бесхозный» объект. Далее, чтобы узнать ФИО владельца участка, нужно заказать выписку из ЕГРН. Подать заявку на получение выписки можно как в электронном виде на сайте Росреестра www.rosreestr.ru, так и обратившись лично в офис МФЦ. Если земельный участок не относится к частной собственности и не находится в аренде, это наверняка означает, что он принадлежит муниципальным органам.

Елена Головизнина
заместитель начальника отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Свердловской области
Публичная кадастровая карта очень удобный в пользовании справочно-информационный ресурс объектов недвижимости. Информация на карте является общедоступной. Как правило, данный сервис используют тогда, когда требуется оперативное уточнение данных о конкретном земельном участке или объекте капитального строительства в Российской Федерации.

Ситуация 7. Уточнить характеристики приобретаемого участка

Перед покупкой необходимо сопоставить информацию, предоставленную в разных документах, имеющихся у продавца земли.

Владимир Воронов
эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»
Бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. Скорее всего, ближе к истине данные из выписки. Но и им можно верить безоговорочно, только если на участке было проведено межевание и его данные внесены в ЕГРН. О том, был ли участок размежёван, можно узнать из выписки из ЕГРН. В ней есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то, это означает, что межевание было проведено.

Эксперт также замечает, что о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью уже упоминавшейся публичной кадастровой карты. В окошке, которое открывается после наведения курсора на участок или указании в «поисковичке» (см. Ситуация 5) кадастрового номера участка, указаны, в том числе, категория земель, разрешённое использование и размеры. В данных о площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено. Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.

Ситуация 8. Восстановить утерянные бумаги на земельный участок

В состав Госреестра входит весьма интересная организация – Государственный фонд данных, полученных в результате землеустройства (ГФДЗ). Именно сюда можно обратиться за получением копии документа, подтверждающего право на участок, даже если тот был предоставлен ещё в конце прошлого века, здесь же можно, например, восстановить бумаги по межеванию участка (даже если его проводил ещё прошлый владелец). Как пояснили в областном Росреестре, в архивах ГФДЗ хранится землеустроительная документация, сформированная на территории Свердловской области в годы проведения первого этапа земельной реформы (1991-2001 годы). На сегодняшний день здесь хранится 551,6 тыс. документов. В ГФДЗ, в частности, можно найти:

– вторые экземпляры свидетельств о правах на земельные участки, выданные комитетами по земельным ресурсам и землеустройству до 2000 года (востребованы гражданами утратившими свой экземпляр, или оформляющими наследство);

– материалы инвентаризации земель населенных пунктов (позволяют гражданам оформить права на используемые ими участки в силу приобретательной давности);

– материалы по перерегистрации земель в коллективных садах;

– проекты перераспределения земель при реорганизации сельскохозяйственных предприятий;

–землеустроительные дела по межеванию земельных участков, проведенного до 1 марта 2008 года.

Документы по земельным участкам, расположенным на территориях Березовского и Екатеринбурга, можно получить в Екатеринбурге, а по участкам, расположенным в других муниципалитетов – в территориальных отделах Управления Росреестра (полная база контактов будет опубликована в ближайшее время). За получение сведений из ГФДЗ плата не взимается. Чтобы оформить запрос в ГФДЗ можно обратиться на сайт rosreestr.ru в раздел «Физическим лицам», выбрав запрос «Получение сведений из государственного фонда данных, полученных в результате землеустройства». На этой странице есть ссылка для скачивания заявления. Его надо распечатать, заполнить и направить в территориальный орган Росреестра. Если речь идёт об участке в Екатеринбурге или Берёзовском, то заявление пересылается в областное Управление Росреестра по адресу: Крестинского, 50. Либо его можно подать лично по этому же адресу в отдел «Землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости». Время работы с 9.00 до 18.00 (в пятницу до 16.00), перерыв с 13.00 до 14.00.

Ранее портал METRTV.ru также рассказывал о том, как с помощью информационной базы Росреестра проверить земельный участок перед покупкой, а также о необходимости провести межевание участка перед проведением сделок с ним (это становится обязательным с 1 января 2017 года). О том нуждается ли конкретный участок в межевании можно узнать с помощью кадастровой карты (описано в «Ситуации 7»).

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/10860