Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

10 Августа 2017

Из года в год законодатель вносит значительное количество изменений в правовое регулирование рынка недвижимого имущества. Так, в июле 2016 г. были приняты два федеральных закона, полностью меняющих регулирование в сфере кадастровой оценки – Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» и в дополнение к нему Федеральный закон № 360-ФЗ.

Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – это цена недвижимости, установленная в ходе независимой оценки объекта недвижимости, которая проводится на территории каждого региона России. Она должна быть максимально приближена к рыночной стоимости, поскольку складывается в основном из таких показателей, как предложение и спрос на объект недвижимости. Размер кадастровой стоимости можно узнать на официальном сайте Росреестра, или же заказав соответствующую справку в ближайшем МФЦ.

Для чего нужно знать кадастровую стоимость своей недвижимости?
Правильного расчета налогов. Ранее использовалась инвентаризационная стоимость, которая была значительно ниже кадастровой.
Установления суммы арендных платежей и выкупной цены за муниципальное имущество.
Оформления ипотечного кредита. Эту стоимость учитывают банки: в случае невозврата займа, квартира может быть реализована за указанную сумму.
Вступления в наследственные права.
Оформления сделок купли-продажи, дарения.

Как определяется кадастровая стоимость недвижимости?
В соответствии с ранее действовавшим Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в Государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) сведения о стоимости вносятся на основании независимой оценки. Такая оценка проводится в регионах не чаще чем раз в три года и не реже одного раза в пять лет.
С 1 января 2017 г. вступил в силу новый Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ. Он установил несколько другие правила оценки объектов недвижимости. Независимые оценщики могут продолжать свою деятельность и сейчас, но по ранее заключенным договорам.
По новому же закону оценку вправе проводить только государственные оценщики. Они будут осуществлять свою деятельность в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Министерства экономического развития России № 358.
Для перестройки на новый режим работы государственным органам установлен переходный период: до 2020 г. субъекты Российской Федерации должны создать бюджетные учреждения и перейти на новую систему проведения государственной кадастровой оценки.

До настоящего момента оценщиками чаще всего применялся метод массовой оценки, при котором осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. То есть некоторые факторы, значительно влияющие на кадастровую стоимость, могут быть попросту не учтены. Например, это может быть связано с неверными сведениями о функциональном назначении объектов недвижимости. В том числе сами собственники не всегда сообщают о действительном назначении зданий.
Исправлять ошибки, допущенные при предыдущих оценках, а также предоставлять физическим и юридическим лицам разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, теперь также будут государственные оценщики.
В 2017–2020 гг. законом предусмотрен фактический запрет на проведение государственной кадастровой оценки по действующему порядку с привлечением рыночных оценщиков, за исключением тех оценок, договоры на проведение которых заключены до вступления в силу Федерального закона № 360-ФЗ. Так, будет применяться кадастровая стоимость, установленная на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость.
Для тех земельных участков и объектов недвижимости, которые были поставлены на кадастровый учет за период с 1 января 2014 г. либо в этот период изменили свои характеристики (площадь, назначение, вид разрешенного использования, категория земель), Федеральным законом № 360-ФЗ предусмотрено, что кадастровая стоимость подлежит пересчету.
Преимуществом для налогоплательщика является то, что если с 2014 г. по 2017 г. была проведена кадастровая оценка и ее стоимость меньше, чем установленная на 1 января 2014 г., то для налогообложения применяться будет наименьшая сумма.

Что делать, если завышена кадастровая стоимость недвижимости?
Так, за квартиру в спальном районе с рыночной стоимостью в 9 млн руб. раньше требовалось заплатить примерно 300 руб. в год, в 2015 г. налог вырос до 1000 руб., а к концу льготного режима в 2020 г. он превысит 4 тыс. руб.
Если гражданин считает, что кадастровая стоимость квартиры завышена, то он вправе оспорить ее.
Существует два основных способа оспаривания:
1.Подать заявление в комиссию. В соответствии с законом об оценочной деятельности, комиссии созданы при Росреестре, а в соответствии с новым законом комиссии будут созданы госорганами.
2.Если вы не согласны с решением комиссии и не хотите переплачивать налог, нужно обращаться с заявлением в суд.

Комиссии и суду нужно в обязательном порядке предоставить доказательства, подтверждающие ошибку. Так, при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:
– кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
– нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
– отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
– положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (абз. 18-23 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). У него в обязательном порядке должна быть специальная лицензия на осуществление соответствующей деятельности. В указанном отчете указывается рыночная цена недвижимости, которая существенно ниже стоимости по кадастру.

Новые правила упростили сбор необходимых документов: теперь нет необходимости прикладывать заключение СРО оценщиков, одобряющее методику и результаты оценки, полученные оценщиком, достаточным будет отчета об оценке.
Причем физические лица всегда имели право сразу же обращаться за судебной защитой. Однако для юридических лиц до вступления в силу изменений Законом об оценочной деятельности был предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования такого вопроса.
С 1 января 2017 г. для обращения в суд предварительное обращение в комиссию для юридических лиц не является обязательным. Теперь организации могут, значительно сократив время, напрямую обратиться в суд.
Также, изменен состав комиссии – в нее должен входить представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте РФ. Всего в составе комиссии должно быть не менее пяти членов. Заседание комиссии правомочно, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Исчисление налога на имущество по кадастровой стоимости
Фактически с 2015 г. применяется порядок расчета налога, согласно которому сумма налога на имущество и земельного налога рассчитывается не по инвентаризационной стоимости, а по кадастровой. Уже в октябре 2016 г. налогоплательщики начали получать квитанции по налогу на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости недвижимости.
Новые правила налогообложения изначально коснулись только 28 субъектов РФ. Переходить на новую систему налогообложения регионы будут постепенно, так же, как и налоговый коэффициент будет плавно повышаться, к 2020 г. он достигнет максимума.
В тех регионах России, где оценка еще не проведена, разрешено применять инвентаризационную стоимость как налоговую базу для расчета налога.
Посчитать налог на имущество, подлежащий уплате, можно и самостоятельно:
– Определить стоимость одного квадратного метра своей недвижимости.
– Умножить его на площадь недвижимости.
– Получившуюся сумму умножить на налоговую ставку (коэффициент). Полученный результат – налог на имущество.

Мораторий на кадастровую оценку
Фактически статьями 18–20 Федерального закона № 360-ФЗ введен мораторий на кадастровую оценку. Так, кадастровая оценка не будет производиться до 2020 г., а налог рассчитывается по кадастровой стоимости, действующей на 1 января 2014 г.
Однако, если независимая оценка производилась в период 1 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г., то применению для расчета налога подлежит наименьшая стоимость объекта. Также госорганам нельзя оспорить результат оценки, поскольку увеличение кадастровой стоимости до 2020 г. недопустимо.

Какие последствия наложения моратория?
По словам представителей Росреестра, новый закон позволит комплексно исправлять допущенные при проведении государственной кадастровой оценки ошибки: если государственным учреждением будет выявлена ошибка, например, при определении кадастровой стоимости одной квартиры в многоквартирном доме, то будет пересчитана стоимость всех квартир.
Сейчас кадастровая стоимость оспаривается индивидуально для каждого объекта недвижимости. Порядок оспаривания также упрощен – теперь заявитель не должен предоставлять в Комиссию экспертное заключение на отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Введение моратория означает, что кадастровая стоимость расти не будет, и, следовательно, не будут повышаться земельный налог, арендные ставки и выкупная стоимость земли. Так, для собственников и арендаторов муниципальной земли мораторий может быть даже полезен, если их устраивает текущая кадастровая стоимость земли.

Основные споры возникают вокруг даты 1 января 2014 г. Во многих регионах на эту дату проводилась кадастровая оценка объектов. Это принципиальная дата для кадастрового учета, так как во многих регионах в результате переоценки стоимость земли выросла в разы, например, в Самарской, Тамбовской, Орловской, Воронежской и других областях.
Однако регионы не поддерживают нововведения. По их мнению, с 2014 г. по 2016 г. кадастровая стоимость могла бы быть еще больше. Поэтому, если закон ее меняет, то это чревато требованиями возврата переплаченных платежей, что, в свою очередь, может ухудшить и без того шаткое положение регионов и привести к бюджетному дефициту.
При этом необходимо обратить внимание, что введенный мораторий на проведение государственной кадастровой оценки не приводит к невозможности оспаривания заинтересованными лицами результатов определения кадастровой стоимости.
Организациям стоит воспользоваться нововведениями, особенно обжалованием кадастровой стоимости, напрямую через суд. Так, за 2016 г. через комиссии собственникам удалось снизить суммарную стоимость своего имущества всего на 8,7%, через суды – более чем на 40%.

Источник

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

пресс-центр: