Цены не сложат: Ростовскую область ждёт очередная переоценка кадастровой стоимости

11 Сентября 2017

В результате проведённой в последние два года переоценки кадастровой стоимости многие жители Ростовской области с удивлением узнали, что их земля в одночасье стала очень дорогой. Правда, поводов для радости в этом мало: на рыночную стоимость это не повлияет, зато на рост земельного налога, который теперь взимается как раз исходя из кадастровой стоимости — самым прямым образом. 7 сентября эту проблему эксперты обсудили за круглым столом. Выяснилось, что снова грядут перемены.

Справка: кадастровая стоимость объекта недвижимости — это публичный эквивалент стоимости объекта, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы, выкупной стоимости объекта при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Что происходит сейчас?

Кадастровую стоимость определяют частные оценщики, которых местные власти отбирают на конкурсной основе. Один из главных критериев отбора — цена услуг, чем дешевле — тем лучше. В некоторых регионах получилась и вовсе интересная ситуация: при заявленной стоимости контракта на проведение оценки кадастровой стоимости земли в 300 млн рублей находились подрядчики, готовые провести оценку за 3 млн. О чём это говорит? О том, что свои трудозатраты оценщики покрыли, предложив местному бизнесу провести оценку в их интересах. За отдельную плату, конечно же.

Как сообщил депутат Госдумы Максим Щаблыкин, местами кадастровая стоимость земельных участков возросла в 30 раз.

— Самое главное: процедура оценки перестала быть прозрачной. На сегодняшний день отсутствует механизм разъяснения людям, почему в одночасье их земля настолько подорожала, почему они теперь должны платить такой высокий налог. Кроме того, многие бизнесмены задаются вопросом: почему кадастровая стоимость во столько раз превышает рыночную? Если теперь кадастровая цена его участка 15 млн, то каким образом он может предъявить в банк эту кадастровую стоимость, когда рыночная цена — не более 1 млн рублей? И почему тогда он должен платить налог по кадастровой стоимости, а не по рыночной?

Щаблыкин привёл пример того, что проведённая кадастровая оценка несправедлива, сравнив участки в Звереве и Аксайском районе в районе «Меги» с одинаковым видом разрешённого использования: вопреки рыночной стоимости и всякой логике, квадратный метр в Звереве оценили в 4200 рублей, а в районе «Меги» — в 1800 рублей.

Оспорить кадастровую стоимость можно в суде или в досудебном порядке — в комиссии при территориальном органе Росреестра. Однако, по словам управляющего партнёра юридической фирмы «Мой юрист» Анны Глушко, работает эта комиссия неэффективно.

— По статистике, за 2016 год вынесено лишь 12% положительных решений. По факту, из более чем 500 дел, которые мы вели, — ни одного положительного решения.

При этом, по словам Глушко, истцы несут огромные затраты, ведь проведение экспертизы полностью оплачивается ими, а её стоимость может доходить до полумиллиона рублей.

Кроме того, как отметил Максим Щаблыкин, процедура подачи документов на комиссию довольно сложна и возможна или при личной явке в комиссию, или же с помощью доставки документов Почтой России. По словам депутата, было бы правильнее сделать эту услугу доступной в МФЦ.

Ещё одна большая проблема при оценке кадастровой стоимости, в том числе попытках её оспорить, — нехватка грамотных экспертов. Как отметила руководитель оценочной компании «Экспертное бюро оценки и консалтинга», судебный эксперт Елена Гунина, опыт и качество работы привлекаемых экспертов никем не контролируется. Кроме того, отсутствует некий профессиональный стандарт, соблюдение которого являлось бы условием допуска к работе экспертом в суде.

Какие изменения грядут?

Как сообщил начальник отдела государственной кадастровой оценки земель минимущества Ростовской области Юрий Михайлов, на федеральном уровне решено передать кадастровую оценку в государственные руки. В регионах появятся бюджетные учреждения, подведомственные минимуществу, которые займутся этим нелёгким делом.

Впрочем, это перспектива даже не одного года.

— По закону оценщик должен иметь три года стажа работы в бюджетном учреждении. То есть нужно создать бюджетное учреждение, потом пройдёт три года и тогда появится первый человек, который сможет подписать отчёт. Но это не значит, что ведомство будет бездействовать. Во-первых, мы можем переманить эксперта из другого бюджетного учреждения. Во-вторых, начнётся работа по сбору массива информации для расчёта стоимости, уточняться характеристики. Основной предпосылкой для передачи оценки в бюджетные учреждения было повышение точности исходной информации. Смысл не в том, чтобы забрать оценку из частных рук, а в том, что бюджетное учреждение сможет, используя своё положение, собрать более достоверные данные, более качественную базу информации об объектах недвижимости.

Юрий Михайлов подтвердил, что после создания бюджетного учреждения кадастровая оценка земли будет пересматриваться. Зато теперь оценка будет проводиться по единой методике, что повысит качество и обеспечит единообразие определения кадастровой стоимости.

Между тем, как сообщил Максим Щаблыкин, во многих регионах такие учреждения уже созданы. В 2016 году таких регионов было 49, в этом — уже 62. В Ростовской области эта работа пока не начата. И даже если новая структура заработает 1 января 2018 года (что маловероятно), оценкой и переоценкой кадастровой стоимости оно займётся не ранее 2020 года.

Пока же большинству физических и юридических лиц придётся платить налог на землю, исходя из кадастровой стоимости. Как говорят эксперты, физлицам лучше даже не пытаться её оспорить — оплата экспертизы обойдётся в большую сумму, чем сэкономленное на налоге. Ну, а юрлица, конечно, могут попробовать настоять на пересмотре оценки — кто-то же попадает в эти 12%?

Источник: http://www.ruffnews.ru/Tseny-ne-slozhat-Rostovskuyu-oblast-zhdet-ocherednaya-pereotsenka-kadastrovoy...

Региональное отделение:  Ростовское региональное сообщество