Важно точное и строгое соблюдение закона "Об оценочной деятельности в РФ" и федеральных стандартов оценки

18 Сентября 2017

Шиляев С.А.,

член Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности,
начальник отдела по работе с залогами крупного российского банка,
член саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков» (г. Москва)

Вынесенный на рассмотрение проект новой редакции Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» мне представляется слишком «сырым», необоснованным и противоречивым, данная новая редакция не принесет никакой пользы ни оценщикам, ни банкам, а, скорее, затруднит и усложнит работу.

Пункт 5 проекта не выдерживает критики, поскольку противоречит закону (например, статье 6 закона «Об оценочной деятельности в РФ») и, естественно, этот пункт не может быть принят. Никто не может ограничить или вообще запретить право собственника имущества заказать оценку его стоимости.

Собственник имущества, предполагающий предложить это имущество в залог банку или иному юридическому или физическому лицу, имеет полное право заказать отчёт об оценке стоимости имущества любому оценщику или любой оценочной компании. Почему же авторы проекта стремятся определить в качестве заказчика отчета только потенциального залогодержателя? Мне кажется, авторы заблуждаются в своём стремлении.

Упоминание о фактическом залогодержателе в этом пункте вообще неуместно - если объект уже находится в залоге, нет смысла производить его оценку для целей залога. В этом случае залогодержатель может заказать переоценку стоимости находящегося в залоге имущества в связи с возможным снижением или увеличением стоимости для корректировки резерва или для решения вопроса о целесообразности вывода из залога части залогового имущества по просьбе залогодателя. Что касается потенциального залогодержателя, то совершенно неуместно и неправомерно заставлять его заказывать оценку имущества, которое потенциальный заёмщик (залогодатель) намерен предложить в качестве залога.

Банкам не нужна такая дополнительная статья расхода и они явно будут против такого нововведения. Тем более, что эти затраты на оплату отчета об оценке могут оказаться выброшенными на ветер деньгами, например, в том случае, если стороны не договорятся об условиях кредита, о его размере и банк откажется выдавать кредит или заемщик откажется брать кредит, поскольку или банк сочтёт недостаточной стоимость предлагаемого в залог имущества для обеспечения запрашиваемой суммы кредита или заёмщик сочтёт слишком малой ту сумму кредита, которую согласится выдать банк под залог предлагаемого имущества. В этом случае отчёт окажется совсем ненужным для заказавшего его потенциального залогодержателя.

Что делать в этом случае потенциальному заемщику (залогодателю)? Идти в другое кредитное учреждение и там запрашивать кредит? А что с отчётом? Нести этот отчёт в другое кредитное учреждение? А если лицо, заказавшее отчёт и заплатившее за него деньги, не захочет отдавать этот отчёт собственнику имущества?

По закону оно и не обязано это делать. Отчет принадлежит Заказчику, который заплатил за него деньги. Но даже если отчёт по доброй воле заказчика выдан потенциальному заемщику (залогодателю) с какими комментариями он будет предъявлять этот отчет в другом кредитном учреждении? «… Вот мне отказали в выдаче кредита, не соблаговолите ли вы рассмотреть возможность выдачи кредита и принятия этого имущества в залог?» Ясно, что другое кредитное учреждение в такой ситуации будет вдвойне подозрительно относиться и к этому имуществу и к самому просителю.

Понятно, что таких проблем не возникнет, если отчет заказал сам собственник имущества, этот отчёт он может предложить разным кредитным учреждениям. Аргументы, которые привели авторы проекта очень слабые. Да, действительно, очень часто собственник имущества просит оценщика оценить его подороже, мотивируя это тем, что обязательно нужна именно такая сумма кредита, а для его обеспечения минимальная стоимость залога должна быть соответствующей. Здесь уже кредитор должен обеспечить проверку отчета и не допускать необоснованного завышения стоимости имущества.

В свою очередь, нетрудно предположить, что потенциальный залогодержатель (кредитор) при заказе отчета будет воздействовать на оценщика и просить оценить имущество, ни в коем случае не завышая его стоимость, а точнее говоря, несколько занизить стоимость. Это необходимо кредитору для минимизации своих рисков. Как видим, это палка о двух концах и такое нововведение, мне представляется вредным, ошибочным и неприемлемым для потенциальных кредиторов, в первую очередь, для банков.

Сконцентрировать внимание оценщика именно на тех вопросах, которые критичны для потенциального или фактического залогодержателя никто не мешает, это предусматривает ФСО-9 в действующей редакции.

Что касается стремления авторов исключить из процесса оценки для целей залога антимонопольные ограничения — ограничить круг оценочных компаний именно теми компаниями, к которым существует доверие со стороны конкретного залогодержателя, то и это стремление является ничем иным, как попыткой обойти или нарушить действующие законы, Конституцию и т.п.

С точки зрения антимонопольного законодательства такое ограничение противозаконно. Нет никаких оснований ограничивать круг оценочных компаний, которые могут выполнять оценку для целей залога. Так называемая аккредитация оценочных компаний – противозаконное явление и это многократно доказывалось судебной практикой. Законом никакая аккредитация не предусмотрена и суды правомерно признавали незаконным отказы кредитных организаций принимать отчеты оценочных компаний, которые не аккредитованы при данной кредитной организации.

Достаточно вспомнить, сколько раз Федеральная антимонопольная служба штрафовала за такие действия Сбербанк и Арбитражные суды признавали законными наложение таких штрафов. Принимать или не принимать отчет оценочной компании следует по результатам проверки этого отчета, его качества, обоснованности и достоверности результатов оценки, но ни в коем случае не по признакам наличия или отсутствия оценочной компании, или оценщика в списке избранных, то есть аккредитованных компаний или в, так называемом, списке компаний-партнеров.

Данное предлагаемое нововведение (запретить собственникам заказывать оценку и обязать заказывать оценку потенциальных кредиторов) мне представляется абсурдным и противозаконным. Это напомнило мне недавнюю историю, когда один из руководителей крупной московской оценочной компании совершенно серьезно говорил мне, что они намерены инициировать принятие закона, запрещающего банкам самостоятельно оценивать любое (залоговое или собственное) имущество, то есть оценку силами собственных сотрудников – залоговиков, а всю оценку заказывать оценочным компаниям. Крайне удивившись абсурдности этой идеи, я попытался убедить этого руководителя в бесперспективности такой инициативы, объяснить, что такой закон никогда не будет принят, банки будут категорически не согласны с таким ограничением, тем более, что это сильно заденет экономический аспект деятельности банков (известно, что себестоимость оценки силами залоговиков в десятки или в сотни раз меньше стоимости оценки имущества в оценочных компаниях). Естественно, что банкам не нужны такие затраты.

Что касается упоминания об интервале неопределенности (п.19 проекта), также считаю этот пункт неуместным. Да, в течение многих лет видный теоретик оценочной деятельности Лев Абрамович Лейфер добивался включения в стандарты оценки понятия об интервале стоимости и, наконец, добился своего. Но если задаться такой целью и проанализировать соответствующую статистику, легко можно убедиться, что требование об определении интервала стоимости заказчики оценки включают в задания на оценку крайне редко. Кому нужен интервал стоимости? Подавляющему большинству заказчиков интервал не нужен. Они не знают, что с ним делать. Брать среднее, максимальное или минимальное значение или манипулировать этим интервалом для достижения своих целей? Интервал нужен не заказчикам, а оценщикам, которые испытывают затруднения и не могут определить точное значение рыночной стоимости, указывая интервал, этим они стремятся обезопасить себя от обвинений в неточности и недостоверности результата оценки стоимости.

Неуместным и ошибочным считаю предлагаемое нововведение, предусматривающее определение оценщиком справедливой стоимости (п.п. 14, 15, 16 проекта). Это нововведение вступает в противоречие с законом и действующими федеральными стандартами оценки. У нас законодательно закреплены всего 4 вида стоимости – рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Справедливая стоимость попала в документы Центрального банка из международных стандартов оценки, очевидно, в то время, когда команда младореформаторов во главе с Егором Гайдаром усиленно стремилась втянуть Россию во Всемирную торговую организацию, Европейское экономическое сообщество и вообще интегрировать экономику России в мировую экономику. Если вспомнить, в тот период в учебниках по оценке фигурировало большое количество всевозможных видов стоимости, кроме 4-х существующих сейчас (утилизационная, восстановительная, страховая, нотариальная, залоговая, стоимость замещения, воспроизводства и т.д.).

Считаю преждевременным и неуместным вносить в ФСО понятие, которое отсутствует и в законе «Об оценочной деятельности в РФ» и в федеральных стандартах оценки. Давайте будем соблюдать действующие законы. Скорее следовало бы инициировать внесение Центробанком изменений в свои нормативные документы, приводящих эти документы в соответствие с законами РФ, федеральными стандартами оценки и общепринятой теорией и практикой оценочной деятельности в Российской Федерации. Внесение в ФСО-9 наряду с понятием рыночной стоимости еще и справедливой стоимости только затруднит работу оценщиков, приведет к ненужным осложнениям, вопросам и неопределенностям. Нельзя не сказать, что подавляющее большинство банковских работников (практически все) понимают под справедливой стоимостью рыночную стоимость, практически отождествляя эти понятия. Никаких преобразований величины рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, для приведения ее к так называемой справедливой стоимости банковские работники не делают.

Пункт 14 проекта вообще сформулирован очень сумбурно, малопонятно и в данной формулировке будет только запутывать оценщика.

Неуместным считаю упоминание в проекте об НДС (п. 18). Вопрос об НДС периодически обсуждался в течение более, чем двух десятилетий существования оценочной деятельности, но периодически возникает снова и снова. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ и Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО№ 7, утвержденные приказами Минэкономразвития России, не содержат описания ситуации с НДС. Многие авторы неоднократно пытались обобщить имеющийся материал на тему об НДС. Давно уже сформировался однозначный вывод о том, что рыночная стоимость не может быть с НДС или без НДС, так как она не зависит от системы налогообложения.

Данный вывод полностью соответствует определениям, данным и в Российских, и в Международных Стандартах оценки.

Но практика оценки такова, что очень часто неграмотные заказчики – пользователи отчетов об оценке просят указывать рыночную стоимость с НДС и рыночную стоимость без НДС, что по своей сути противоречит определению рыночной стоимости. Печально, что многие оценщики идут на поводу у таких заказчиков, не утруждая себя необходимыми разъяснениями, которые необходимо давать в таких случаях неграмотным заказчикам.

Налог на добавленную стоимость (НДС) в Российской Федерации относится к федеральным налогам, и вопросы, связанные с его начислением и уплатой, регулируются главой 21 Налогового кодекса РФ. Согласно статье 3 Налогового кодекса РФ налоговой базой является выручка, т.е. налог на добавленную стоимость удерживается с дохода. Рыночная стоимость по своей сути не является доходом. Достаточно вспомнить точное определение рыночной стоимости, изложенное в законе.

Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден…», следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).

Оценщик определяет просто рыночную стоимость, используя информацию о ценах аналогов с учетом всех косвенных налогов, типичных для данного вида объектов оценки. В качестве типичной системы налогообложения целесообразно применять общую систему налогообложения в РФ, предусмотренную налоговым законодательством.

Далее, если в будущем у продавца в результате совершения сделки возникнут обязанности по уплате (принятия к зачету и т.п.) какого-либо косвенного налога в связи с применением продавцом присущей ему системы налогообложения, то он и будет платить (принимать к зачету и т.п.) то, что ему положено.

Аналогично и для покупателя. Если у покупателя в будущем в результате совершения сделки возникнет необходимость уплаты (принятия к зачету и т.п.) какого-либо косвенного налога в связи с применением покупателем присущей ему системы налогообложения, то он и будет платить (принимать к зачету и т.п.) то, что ему положено. Вот только рыночная стоимость, которую определил оценщик, от этого не меняется. Если на рынке объект оценки продается и покупается за 100 руб., то это не значит, что для кого-то объект стоит 118 руб. (прибавили НДС) или 84,75 руб. (вычли НДС), так как этот кто-то находится или не находится на общей системе налогообложения.

Совсем недавно, весной 2017 г. Верховный суд РФ выдал очередное исчерпывающее разъяснение по этому поводу.

В Определении Судебной Коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 6 апреля 2017 г. № 309-ЭС16-17994 указано, что, если сумма НДС не была выделена в договоре купли-продажи, то по умолчанию она включена в цену договора. Верховный Суд РФ также отметил, что положениями статей 14 и 15 Закона об оценочной деятельности не предусмотрены ни право, ни обязанность независимого оценщика определять НДС при определении рыночной стоимости объекта оценки. Определяя стоимость имущества, оценщик не указывает, что его рыночная стоимость включает или не включает в себя величину НДС, как отдельного элемента.

Оценщик, не являясь специалистом в области налогообложения, определяет рыночную стоимость подлежащего реализации имущества, то есть тот размер денежных средств, который согласится отдать за объект оценки покупатель. Рыночная стоимость является величиной, формируемой рынком, и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником или покупателем объекта оценки.

Казалось бы, все всем ясно. И авторы закона «Об оценочной деятельности в РФ» и авторы федеральных стандартов оценки – высокообразованные грамотные люди, и если они не включили в эти документы упоминание об НДС, это не значит, что они ошиблись и упоминание об НДС надо включить хотя бы в один стандарт. Нет, не надо, и авторы проекта новой редакции ФСО-9 в этом ошибаются.

По существу, все 4 главных нововведения, предлагаемых авторами проекта, совершенно неприемлемы, противоречат законам и действующим федеральным стандартам оценки, создают дополнительные трудности и оценщикам, и банкам, и иным потенциальным кредиторам и залогодателям. Зачем нужны такие нововведения, которые приносят не пользу, а вред и затруднения? Конечно, не нужны. Нет никакой необходимости менять недавно вступивший в силу стандарт об оценке для целей залога, внося в него спорные, противоречивые и противозаконные нововведения.

Я отношусь с глубоким уважением к Александру Анатольевичу Слуцкому. Его статьи, выступления на актуальные темы оценки всегда очень содержательны и отличаются стремлением глубоко осмыслить освещаемые проблемы. Но в своей попытке реформировать ФСО-9 он ошибается. Не лучше ли предоставить банковским работникам после обобщения практики применения ФСО-9 самим решать, требуются или не требуются изменения этого стандарта? Считаю, что в настоящее время нет необходимости вносить изменения в действующую редакцию ФСО-9. Хотелось бы порекомендовать А.А. Слуцкому применить его могучий ум и кипучую энергию на решение других насущных проблем оценочной деятельности, например, инициирование внесения изменений в закон «Об исполнительном производстве», предусматривающих замену понятия «рыночная стоимость» понятием «ликвидационная стоимость»; инициирование внесения изменений в Налоговый кодекс, разъяснение авторам налогового законодательства существенной разницы между понятиями «рыночная цена» и «рыночная стоимость»; внесение изменений в нормативные документы Центрального банка РФ для приведения терминов и понятий в соответствие с законом «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральными стандартами оценки.

Мы живем в России, и для оценщиков обязательно точное и строгое соблюдение закона «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральных стандартов оценки. А вот соблюдение международных стандартов оценки для российских оценщиков не является обязательным. Поэтому ориентация нормативных документов Центробанка на международные стандарты оценки мне представляется пережитком прошлого, требующим устранения.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY http://rway.ru/mnenie-o-rinke/3564/