Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли

26 Октября 2017

Администрация Ульяновска начала через суд оспаривать результаты работы комиссии Росреестра по снижению кадастровой стоимости земли. В процессе этой борьбы города за рост налогооблагаемой базы возникают весьма странные ситуации.
История началась в еще в июле этого года, когда управление Росреестра по Ульяновской области направило в адрес администрации Ульяновска очередные уведомления о результатах работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Тут следует пояснить, что кадастровая стоимость земли используется в качестве налогооблагаемой базы для исчисления земельного налога, который является одним из основных источников пополнения муниципального бюджета. При этом кадастровая стоимость участков фиксируется на региональном уровне по результатам массовой оценки. То есть, возникает прямой конфликт интересов между собственниками земли, заинтересованных в снижении кадастровой стоимости, и интересов муниципалитета, который заинтересован в увеличении налогооблагаемой базы.

Способов преодоления этого конфликта существует два. Первый — судебный, когда новое значение кадастровой стоимости определяется решением суда, чаще всего на основе независимой экспертизы, и внесудебный — с помощью специально созданной комиссии при Росреесте, которая, в свою очередь, также руководствуется результатами предоставляемой ей оценки объекта недвижимости. При этом, согласно приказу Минэкономразвития России от 2012 года, комиссия вправе занижать кадастровую стоимость не более, чем на 30 процентов относительно утвержденной на региональном уровне. Большее занижение стоимости возможно только через суд.

Получив в июле уведомления об очередных решениях Росреестра, администрация города обратила внимание на то, что «кадастровая стоимость некоторых земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «город Ульяновск», снижена на 30% и более». В результате город вышел в суд, подав 12 исков о признании решения комиссии незаконными.

Один из таких исков рассматривал областной суд 11 сентября. Речь шла об участке производственного назначения в селе Луговом Железнодорожного района, который был оценен в 12,3 миллиона рублей, но, как было указано в иске города, решением комиссии Росреестра кадастровая стоимость была в итоге снижена до 2,2 миллиона рублей. То есть, более, чем на 30%, что и стало для города поводом для обращения в суд.

В суде администрация Ульяновска проиграла — решение комиссии № 73/05/2017-169 так и не было признано незаконным, но по весьма странным основаниям — Росреестру удалось доказать суду, что заявление собственника участка о пересмотре кадастровой стоимости изначально комиссией было отклонено. Но тогда откуда администрация Ульяновска взяла цифру 2,2 миллиона рублей?

Мы сделали официальные запросы и в региональное управление Росреестра, и в администрацию Ульяновска. В Росреестре нам ответили, что в течение 5 дней после решения комиссии направили, как полагается по закону, городу уведомление об отклонении заявления, то есть об отказе в пересмотре кадастровой стоимости участка. При этом город в своем ответе утверждает, что указанный ответ был в числе тех 12, которые вызвали подозрения администрации в нарушении законодательства, то есть в занижении стоимости более, чем на 30%.

Суд запросил выписку из реестра. Из нее следовало, что по состоянию на 30 августа кадастровая стоимость предмета спора составляла все те же 12,3 миллиона рублей, что и послужило поводом для отклонения иска администрации.

Ситуация показалась нам несколько странной. Если город получил уведомление о том, что заявление о снижении кадастровой стоимости было отклонено, то зачем было выходить в суд, и, самое главное, откуда тогда взялась уверенность в снижении кадастровой стоимости участка до 2,3 миллиона рублей?

Этот вопрос мы задали руководителю юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмазу Кучембаеву, чье агентство является одним из лидеров рынка снижения кадастровой стоимости земли через суд в Ульяновске. По словам господина Кучембаева, «Главное – это то, что город начал оспаривать решения комиссии, это может обрушить рынок. А это все – просто непрофессионализм и повод говорить об административном давлении».

Тогда мы решили посмотреть на текущую кадастровую стоимость участка. И тут выяснилось, что в конце сентября кадастровая стоимость участка в Луговом оказалась снижена до 2,8 миллиона рублей несмотря на усилия города. Вариантов два — либо собственник участка вышел в суд и выиграл, либо комиссия заново пересмотрела заявление. В ближайшее время мы еще раз запросим ведомства и выясним, какая из версия правильная, но в любом случае вывод из ситуации очевиден — простые способы снижения кадастровой стоимости перестают быть простыми, в процесс активно включается муниципалитет.

Источник

Региональное отделение:  Ульяновское региональное сообщество