Война на полях кадастровой стоимости: пролетарии и бизнес всех регионов объединяйтесь

30 Марта 2018

Институт оспаривания кадастровой стоимости – важнейший элемент всей системы кадастровой оценки недвижимости. Вот только не все заинтересованы в его существовании.

В России продолжается отладка системы кадастровой оценки недвижимого имущества. Одним из важных ее элементов являются комиссии по оспариванию результатов кадастровой стоимости оцениваемой собственности. Вокруг необходимости их создания и  принципов работы разгорелась настоящая война. И пока неясно, в каком виде они будут функционировать.

Жадность порождает бедность 

Кадастровая стоимость – важнейший элемент государственной фискальной политики, это база для исчисления налога на физических и юридических лиц. Кадастровой оценке подлежат практически все объекты недвижимости, а у нас в стране их миллионы штук. Данные о бюджете говорят, что в последние годы размеры налога на имущество и земельного налога постоянно растут. А вместе с ними увеличивается и фискальная нагрузка, как на людей, так и на бизнес.

 

Многие регионы быстро смекнули, что повысив кадастровую стоимость, они получают, как им кажется, беспроигрышную возможность существенно пополнить свою казну. И давят даже на суды, дабы отстоять эти свои возможности. Если не отстроить правовую систему по защите прав налогоплательщиков, произвол будет только нарастать. Оспаривание результатов оценки должно превратиться в повседневную практику, стать инструментом защиты справедливости. К тому же злоупотребление с имущественным налогом рано или поздно ударит по самим регионам, из них будут уходить инвесторы. А значит, территории вместо того, чтобы пополнять свои бюджеты, начнут  беднеть. 

Где искать управу

Определение кадастровой стоимости должно базироваться на определенных принципах. В первую очередь она обязана быть справедливой, то есть, сопоставимые по цене объекты должны облагаться одинаковыми налогами. Если рынок недвижимости идет вниз, то и фискальная нагрузка должна следовать той же траектории. Так, с 2012 года в целом недвижимость подешевела в стране на 30%, значит и налоговые сборы должны сократиться на сходную величину.

Однако это в идеале, в реальности сегодня все не так. По словам, Алексея Каминского, Президента НП «СРОО «Экспертный совет», в 59 регионах оценка имущества была проведена в 2011-2012 годах, и налог там взимается с этой базы; никто переоценку, разумеется, не делал.

Для того чтобы оценка была бы верной, и у граждан и бизнеса не было бы основания для оспаривания ее результатов, нужна качественная исходная информация. Но вот с ней большие проблемы. Даже в более менее благополучной Московской области в этой сфере существуют огромные пробелы. В базе данных у 39% объектов отсутствует год их постройки, у 76% нет указания на то, из какого материала сложены их стены,  92% строений не связаны с кадастровым номером земельного участка. Но это еще не все. 91% населенных пунктов не имеют границ, они отсутствуют и у 40% земельных участков, у 95% зданий и сооружений нет  четких координат их расположения. В таких условиях сделать точную кадастровую оценку крайне сложно.

На эту проблему наслаивается другая – административное давление местных властей на оценщиков.  Власть противится снижению кадастровой стоимости объектов. Понять ее можно, в этом случае будут потеряны доходы. Вот только со справедливой оценкой это никак не сочетается. И возникает вопрос: где искать управу на кадастровых  сатрапов? И может ли в таких условиях государственный оценщик чувствовать себя независимым?

 

Все что угодно 

Все это и определяет значение института оспаривания кадастровой стоимости. Законом определяется, что  ее результаты  могут быть опротестованы юридическими лицами и физическими лицами, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Не вызывает сомнений, что работы  у комиссий будет много. Проблемы с оценкой возникают порой просто циклопические. Этот пример взят из реальной практики. Устанавливалась кадастровая стоимость некого объекта. Первоначально оценщик оценил его в  250 млн руб.  Так как цена не устроила заказчика, была проведена повторная оценка, на этот раз тоже имущество уже стоило 160 млн руб.  Снова решили провести экспертизу, которая показала рыночную  стоимость в  600 млн .руб.  И наконец судебная экспертиза установила сумму в 400 млн .руб. Эта ситуация наглядно свидетельствует о том, что может происходить у нас с оценкой.

Источник