Как оспорить кадастровую оценку жилья: инструкция EG.RU

23 Мая 2018

Проверьте, не слишком ли большой налог на недвижимость вы платите.

Все больше вопросов у россиян вызывает уплата налога на недвижимость, который привязан к кадастровой стоимости жилья. Эта стоимость согласно закону должна быть равна рыночной и обновляться раз в год. Порядок установки кадастровой оценки регулируется статьей 403 Налогового кодекса России.

Но не слишком ли много мы платим? Налог на недвижимость идет в местные бюджеты, и именно местные власти заказывают «независимую» оценку. Здесь вполне возможен конфликт интересов, и владельцам жилья необходимо держать руку на пульсе ситуации.

Подчеркнем, что здесь и далее мы говорим только про жилое недвижимое имущество физических лиц.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры

Чтобы узнать точную кадастровую стоимость своей квартиры или дома, необходимо зайти на сайт Росреестра и найти нужный объект. Это можно сделать по кадастровому номеру, инвентарному номеру или просто по точному адресу. Поиск быстрый, работает хорошо.

Автор этих строк узнал, например, что его квартира в одном из подмосковных городов стоит сейчас, по мнению составителей кадастра, 7,6 млн руб. Что ж, заходим на любой крупный сайт, где есть предложения по вторичному жилью, и ищем аналогичные квартиры в этом или соседнем домах схожего типа. Мы видим, что сопоставимые по метражу квартиры в домах такого же года постройки предлагаются на рынке за 5,4–6,0 млн руб., и это до начала торга. Таким образом, можно смело сказать, что кадастровая цена завышена почти в полтора раза (повезло – иногда она в 3–4 раза больше реальной), и налог приходится платить не с рыночной стоимости, а с некоей суммы, существующей лишь в воображении «независимого оценщика».

Если мы видим в себе силы оспорить оценку, то можем предъявить лишь два основания.

• Первое – ошибочность сведений, использованных при оценке. В случае с квартирой или домом это могут быть неверный метраж, неточность в адресе, неверные сведения о годе постройки дома, неверное определение степени износа.
• Второе – «установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость». Дата утверждения стоимости взятой для примера квартиры – 30 ноября 2015 года: за два с половиной года цену не пересматривали. И хотя за это время на рынке недвижимости Подмосковья особой турбулентности не замечено, властям стоило бы пересматривать оценку почаще.

Чтобы оспорить оценку, вы можете обратиться либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо сразу в суд. Для юридических лиц этап комиссии обязателен, для физических нет. Комиссии действуют при управлениях Росреестра.

Какие документы нужны для оспаривания кадастровой оценки

Помните, что как в комиссии, так и в суде вы являетесь заявителем, на котором лежит обязанность обосновать свою точку зрения. Так что вас ожидает замечательный предварительный этап сбора справок. Вам потребуются следующие бумаги.

• Кадастровая справка – ее можно получить через МФЦ бесплатно; однако комиссия или суд могут потребовать более подробные документы – кадастровый паспорт или выписку, 200 и 400 руб. соответственно (здесь и далее суммы указаны приблизительно – они могут изменяться в зависимости от местных правил и тарифов организаций).
• Нотариально заверенная копия документа, подтверждающего ваши права на эту недвижимость (200–300 руб.).
• Если в кадастровых данных есть ошибки, то вы предоставляете данные, подтверждающие наличие ошибки.
• А вот если речь идет о несоответствии кадастровой стоимости рынку, вам придется самостоятельно заказать экспертизу этой стоимости, причем не на текущую дату, а на дату установления цены региональными властями. В приведенном для примера случае – на конец 2015 года. Это обойдется минимум в 5000 рублей.
• Хорошо бы также иметь положительное экспертное заключение о том, что экспертиза была проведена по всем требованиям. Такой отчет может стоить порядка 10 000 рублей: именно эксперт, а не оценщик, является ключевой фигурой в этом процессе и может быть вызван в суд для дачи разъяснений.
• В случае обращения в суд придется также заплатить 300 рублей госпошлины; а вот если вы требуете также возврата избыточно уплаченного налога, размер пошлины существенно вырастет.

Рекомендуем обращаться сначала в комиссию. Она рассматривает дела оперативнее (не более 30 дней с момента подачи заявления) и, как правило, способна пойти на компромисс. В то же время только суд может заставить государственный орган, неверно установивший кадастровую стоимость вашего жилья, вернуть вам издержки на проведение оценки и экспертизы.

Сколько можно сэкономить на налоге на недвижимость

В целом можно сделать вывод, что процесс оспаривания кадастровой оценки намеренно сделан сложным и затратным, чтобы минимизировать риск оспаривания гражданами завышенных цифр. В то же время авторов этой процедуры понять можно: в противном случае органы Росреестра были бы буквально завалены заявлениями недовольных граждан.

Сравним издержки. В Московской области каждое муниципальное образование вправе устанавливать собственные ставки налога на недвижимость. Впрочем, этим правом они не злоупотребляют, так что по всему региону в 2018 году налог составляет 0,1% от кадастровой стоимости в год. В случае с взятой для примера квартирой – 7600 рублей, то есть 633,3 руб. в месяц. Переплата при этом составляет примерно 200 рублей в месяц: это деньги, которые местные власти получают как результат неверной и, скорее всего, предвзятой оценки.

Так что большой вопрос, имеет ли смысл идти до конца с целью добиться справедливости – или смириться с очередной бессмысленной переплатой. Кадастровая оценка должна обновляться каждый год, так что процесс оспаривания может стать регулярным…

Источник