Кадастровая и рыночная стоимость: свет в конце туннеля виден, но туннель с… длинный

15 Июня 2018

Справедливую кадастровую стоимость недвижимости можно будет исчислить только при активном участии самих налогоплательщиков

Новые правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости вызывают все больше беспокойства у населения. Одни недовольны суммой оценки их имущества, другие тем, что теперь приходится платить за то, чем многие годы пользовались бесплатно. А третьи вообще не понимают, что происходит и куда идти, у кого спрашивать, дабы разобраться в новой для них ситуации. А она и в самом деле очень непростая и запутанная.

А рынок-то не сложился

В Государственную Думу внесен очередной законопроект. Депутаты  Сергей  Катасонов и Елена Строкова предлагают увеличить  список категорий граждан, получающие льготы по уплате земельного налога. Документом предполагается, что налоговая льгота для новых категорий льготников будет предоставляться в размере подлежащей уплате суммы налога в отношении земельного участка, находящегося в собственности налогоплательщика и не используемого им в предпринимательской деятельности.

Законопроект стал ответом на недовольство немалого числа наших сограждан новыми условиями налогообложения их недвижимого имущества.  Однако этим перечень проблем в вопросе реформирования имущественных налогов далеко не исчерпывается. Задача сблизить кадастровую и рыночную стоимость  недвижимости оказалось значительно сложней, чем предполагали авторы реформы. И в первую очередь в силу того, что сама рыночная стоимость в России еще не устоялась.  

Заместитель председателя Рабочей группы при ГД РФ по имущественным налогам, кадастровой оценки и оценочной деятельности Ирина Радченко видит три причины, почему складывается такая ситуация. Во-первых, рыночная стоимость должна учитывать ситуацию на рынке, но  сам рынок в силу его молодости еще не сложился. У нас большинство объектов еще ни разу не выходили на него, а значит и не оценивались. Во-вторых, до трети всех сделок на рынке происходят не по рыночным ценам. И в третьих,  рынок недвижимости у нас волатилен, он зависит от общей экономической  ситуации.  Поэтому, если давать ему характеристику одним словом, он очень аморфный. И это является препятствием для выстраивания системы кадастрового учета.

Это вызывает другой вопрос: насколько кадастровая стоимость справедлива? По словам заместителя председателя комитета ГД по экономической политики, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству Дмитрия Сазонова,  не случайно,  многие бизнесмены говорят: если вы посчитали, таким образом, наше имущество, то выкупите его по этой цене.

На кадастровую стоимость влияет много параметров. В наших условиях они учитываются подчас самым причудливым образом. Есть немало примеров, когда два похожих объекта расположены на одной территории, а их оценка отличается в разы.

Различие между кадастровой стоимостью и рыночной надо снижать уверен депутат. Это вопрос не только справедливости, но и инвестиционной привлекательности регионов.  Там, где происходят  подобные вещи, инвестор несколько раз задумывается, прежде чем туда прийти.

Баланс интересов

Сегодня вопрос стоит так:  главное дело  не в сумме налога, а в том, способен ли налогоплательщик его уплачивать. Но такая его постановка бьет по интересам местной власти, которая хочет собрать  с расположенной на ее территории недвижимости как можно более богатый  денежный урожай. И здесь крайне важно учитывать баланс интересов, считает Юрий Лавряков, заместитель министра имущественных отношений Московской области.

Для формирования такого баланса нужно использовать имеющие на сегодня возможности. Это определение справедливой налоговой базы; определения регионами  налоговой ставки; применение льгот.

В Подмосковье ситуация облегчается тем, что в этом регионе существует один из самых развитых рынков недвижимости в стране. Еще в 2013 году здесь была проведена первая оценка земельных участков. После этого минуло 4 года, за это время в органы власти поступило полмиллиона обращений граждан. (Учитывая количество проживающих здесь жителей и общее число  объектов недвижимости в  12 млн, это не слишком много). В итоге 200 тыс объектам изменили их кадастровую стоимость. Причем, для 120 тыс объектов это было сделано без суда. По словам чиновника, для выполнения этой задачи привлекались риелторы, другие специалисты соответствующих профилей.

Благодаря проделанной работе в Подмосковье известна и кадастровая и рыночная стоимость объектов. Когда рынок недвижимости просел, кадастровая стоимость снизилась примерно на 20%. Задача властей следовать за этими изменениями, считает Юрий Лавряков. Если кадастровая стоимость растет, то соответственно повышается и налог. При этом необходимо не  допускать резкого роста налоговой нагрузки на население и бизнес. В год она не должна увеличиваться больше, чем на 10%.

И тут возникают определенные коллизии. В силу каких-то факторов  кадастровая стоимость может резко возрасти, а предел повышения налоговой нагрузки в 10% сохраняется. Возникает вопрос: как поступать в такой ситуации? Ведь речь идет о выпадение доходов для местных бюджетов.

Решение может быть следующим: доходы могут быть компенсированы вовлечением в налоговой оборот новых объектов. Тем более их резерв еще очень приличный.

Сегодня максимальная нагрузка на домохозяйство по имущественным налогам в области в среднем 7-12 тыс в год.  Это невысокая и вполне посильная плата для большинства налогоплательщиков. Все это свидетельствует о том, что сегодня существуют механизмы, способные регулировать эту систему, заключает Юрий Лавряков.

Брак пока не случился

Оптимизм подмосковного чиновника радует, но в данном случае речь идет едва ли не о самом передовом в этом плане субъекте РФ. В большинстве же регионах положение гораздо драматичней. Далеко не везде   кадастровая и рыночная стоимость  так тесно связаны между собой. И нерешенных  вопросов там на порядок больше.

Как говорит заместитель директора Департамента недвижимости Минэкономразвития Алексей Бутовецкий, пока не удалось «поженить» кадастровую и рыночную  стоимости. НК требует от физического лица уплату налога, но вот вопрос - может ли он это сделать. У  нас неизвестно, на каком этапе следует его об этом спрашивать. Пока такой механизм не отработан.

Следует признать, отмечает  Алексей Бутовецкий, что муниципалитеты с этой задачей не справились. В результате подготовлен законопроект, который возлагает ее решение на федеральный центр.

Обложение имущества граждан должно базироваться на понятных и справедливых принципах. Равнозначная недвижимость должна облагаться равнозначным налогом. Другой принцип – всеобщность, налоги обязаны  платить все. У нас же пока огромное количество объектов не учтено, их нет в ЕГРН. И многие владельцы не спешат заявлять о своей собственности. При этом чувствуют себя  вполне добропорядочными гражданами.

По словам чиновника, многие люди согласны платить имущественный налог, но все упирается в его размер. И здесь самое большое число конфликтов. Владельцы имущества  недоумевают: вроде бы ничего вокруг не изменилось, а  его кадастровая стоимость  резко возросла.

Людей не интересуют методики исчисления налогов, как он теперь называется,  их волнует только его сумма, говорит Алексей Бутовецкий.   Причем, речь идет не только о налоге на имущество, а общая фискальная нагрузка домохозяйства. Не волнует их и другой вопрос: куда и на какие цели идут их деньги. Это свидетельствует о том, что у нас все налоговые институты не работают полноценно, делает вывод чиновник.

 

Придется поменять привычку

Мы еще по-настоящему не поняли, что оказались в принципиально иной ситуации. До сих пор у нас в основном взимали  налоги в автоматическом режиме, и мало кто интересовался, как и сколько  берет наших денег. Новые правила расчета имущественных налогов кардинально все меняют; если мы сохраним в этом вопросе такую же  пассивность, то можем понести весьма существенные потери. Хотим того или не хотим,  но нам придется отслеживать процесс налогообложения нашего недвижимого имущества.

Как рассказывает Алексей Каминский, Президент Ассоциации «СРО оценщиков «Экспертный совет», в 2018 году в 35 регионах осуществляется оценка имущества по кадастровой стоимости. И в 2019 году придется платить налог на ее основе. И если налогоплательщик не желает его переплачивать, ему будет полезно проверить, что ему начислили.

На сайте ГБУ будет вывешиваться так называемый проект отчета. Гражданину следует его изучить; если он посчитает, что  кадастровая стоимость его недвижимости  не соответствует рыночной, ему надо написать обращение в эту организацию.

Полезно проанализировать, по каким параметрам оценивалось имущество. Например, год постройки дома; в этом вопросе очень много путаницы. А чем старше дом, тем меньше его стоимость.  Или как учтена экологическая обстановка в данной местности.

На сайте Росреестра есть информация о том, в каких регионах и по каким объектам проводится кадастровый учет. Алексей Каминский обещает, что совсем скоро появится портал, на котором будет выкладываться вся нужная для анализа отчетов информация.

К сожалению, практика показывает, что люди не читают такие отчеты;  тех, кто это делает, буквально единицы. Но если граждане желают платить справедливые налоги, придется изменить эту привычку.

Вы, наверное, сильно удивитесь, но есть страны, граждане которых радуются повышению налога на их недвижимость. Аргументы у них простые; они знают, что если он растет, то увеличивается и капитализация их имущества. И, во-вторых, им точно известно, что их деньги будут израсходованы на благоустройство того района, где они проживают.

Нам до такой ситуации еще очень и очень  далеко. Сначала бы научиться объективно рассчитывать  кадастровую стоимость, поставить все объекты на учет, выстроить справедливую систему налогообложения.  И вот когда это случиться, то тогда и можно порадоваться, что решена столь важная и очень трудоемкая задача. Пока же следует готовиться к непростым временам.

Источник