Солидарность: оценки экспертов о будущем едином налоге на недвижимость

11 Марта 2013

На сайте "Солидарность" опубликована статья Г.Савина "Кадастровая лотерея". В ней рассказывается о внедрении налога на недвижимость. Полностью с материалом можно ознакомиться по ссылке.

Вопрос о внедрении налога на недвижимость в России можно назвать долгоиграющим. В 2004 году Госдумой в первом чтении был принят проект закона, согласно которому в НК РФ вносилась глава "Местный налог на недвижимость". Смысл новации был в замене двух налогов - земельного и на недвижимое имущество - единым налогом на недвижимость, который платился бы в зависимости от кадастровой (близкой к рыночной) цены жилья. Проект заморозили - не существовало той самой кадастровой оценки.

— Еще раньше, в конце 1996 года, правительство РФ внесло на рассмотрение Госдумы проект закона “О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери”, - рассказал “Солидарности” председатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Общественной торгово-промышленной палаты РФ Олег Скуфинский. - Летом 1997-го соответствующий закон был принят, эксперимент продлился до 2004 года.

По датам - как раз до рассмотрения вышеупомянутого законопроекта. Проблемой, как показали пилотные проекты в двух городах, стала низкая налогооблагаемая база, муниципальные бюджеты ощутимо потеряли в деньгах. Ведь налог на имущество платится (как и сейчас) со стоимости недвижимости, определяемой БТИ. И она существенно ниже рыночной.

Потом появилась основная концепция единого налога на недвижимость: во-первых, этот фискальный инструмент должен быть отдан на откуп субъектам РФ, а во-вторых - исчисляться от кадастровой стоимости жилого имущества по ставкам, определенным муниципалитетами. В местные же бюджеты пойдут и все собранные деньги.

Таким образом, для внедрения единого налога Федеральной налоговой службе (ФНС) требовалась принципиально новая, более крупная налогооблагаемая база. Перед профессиональными оценщиками ставилась задача обсчитать кадастровую стоимость миллионов российских квартир...

Основным заказчиком работы оценщиков стала Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр), подчиняющаяся Минэкономразвития, которое, при участии Минфина и ФНС, реализует идею создания единого налога.

— В 2010 году стартовала кадастровая оценка объектов недвижимости капитального строительства, многоквартирных домов, - сообщил на пресс-конференции вице-президент Российского общества оценщиков Степан Сарбашев. - К настоящему времени оценка завершена в 83 регионах России, оценено порядка 67 млн объектов, или 99%... В оценочной кампании приняли участие около 1200 оценщиков из 60 компаний.

По его словам, итоги проведенной оценки переданы Росреестру. Иными словами, вашей квартире (даче, иной недвижимости), скорее всего без вашего ведома, уже присвоена определенная кадастровая стоимость, с которой и будет взиматься ежегодный налог на недвижимость. База данных о кадастровой стоимости недвижимости доступна на сайте Росреестра, но ее практическое использование станет возможным не ранее 2014 года, когда ФНС начнет администрировать налог.

Как отметил Сарбашев, общая разница между существующей инвентаризационной стоимостью недвижимости и кадастровой в зависимости от региона составила от 6 до 20 раз в сторону увеличения. В итоге основная цель - увеличение общей налогооблагаемой базы в сфере недвижимости - достигнута. И он подчеркнул, что оспорено не более 1% кадастровых оценок.

Но именно здесь вступает в силу закон больших чисел. 21 февраля коллегия Росреестра обсуждала итоги его деятельности за 2012 год и задачи на 2013 год. Руководитель организации Наталья Антипина отметила, что в рамках досудебного обжалования действий (бездействия) территориальных органов кадастровой палаты поступило более 2 тысяч жалоб. Там же, на заседании коллегии, председатель комитета Госдумы по вопросам собственности Сергей Гаврилов констатировал:

— Нам кажется, что массовые споры по пересмотру кадастровой оценки судами и проблемы замены через решение судебных органов кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости на рыночную стоимость в ходе индивидуальной оценки приняли крайне опасный характер. Это ведет к тому, что объективно занижаются доходные части местных бюджетов, и возникает вопрос об исполнении, в том числе, социальных обязательств, которые возлагает федеральный центр на субъекты Федерации и местное самоуправление.

К тому же сама методология проведенной кадастровой оценки вызывает сомнение у экспертов. Как заявила корреспонденту "Солидарности" председатель комиссии Общественной палаты РФ по местному самоуправлению и жилищной политике Светлана Разворотнева, "никто не понимает, какими базами оперируют оценщики, как они рассчитывают кадастровую стоимость помещений в капитальных застройках. Все крайне запутанно, и что получится на выходе - в некоторой степени лотерея".

Не имея соответствующих методологий, попробуем разобраться сами. Как уже говорилось выше, сейчас счастливые обладатели недвижимости платят сразу два налога - на землю и недвижимое имущество, оцененное инспекторами БТИ. Оценка строений, помещений и сооружений осуществляется по состоянию на 1 января каждого года на основе данных инвентаризации, проводимой в соответствии с законодательством.

При этом налоговая ставка варьируется в зависимости от остаточной стоимости жилья: до 300 тыс. руб. - 0,1%, от 300 до 500 тыс. руб. - 0,1 - 0,3%, свыше 500 тыс. руб. - 0,1 - 2%. Ставки налога на землю могут находиться в диапазоне от 0,3 до 1,5%, но - внимание! - рассчитываются от кадастровой стоимости. Но "если у вас нету дачи - пожары ей не страшны", то есть этот налог на вас не распространяется, даже если вы живете в многоквартирном доме. Почему? Сарбашев пояснил:

— С 2007 года в 80 - 90% случаев в субъектах РФ и муниципальных образованиях не собирается налог на землю с владельцев квартир в многоэтажных домах. И хотя земля, согласно Жилищному кодексу, является долевой собственностью, практически невозможно было определить эти доли. Введение налога на недвижимость для жилья выровняет эту ситуацию. Это произойдет в регионах с 2014 по 2018 годы, пополнит местные бюджеты и восстановит социальную справедливость.

Согласно проекту введения единого налога на недвижимость (а пока это хоть и очевидные, но все же планы), его максимальная ставка в субъектах РФ составит 0,1%, и платить нужно будет раз в год. Много это или мало? В конце декабря прошлого года мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление № 805 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве", согласно которому самый большой разброс цен - почти в 13 раз - наблюдается в Центральном административном округе столицы. Средняя цена квадратного метра жилья у Третьего транспортного кольца, согласно документу, составляет около 60 тыс. руб. А в центре столицы, например в районе Бутиковского переулка, жилье стоит уже почти 770 тыс. руб. за метр квадратный. Нехитрыми математическими действиями обнаруживаем, что налог на среднюю квартиру (55 кв. м) в первом случае составит 3300 руб., а во втором - 42 350 руб.

— Надо понимать, что в контексте налога на недвижимость будут определенные налоговые вычеты, - уточняет Олег Скуфинский. - Это различные льготы, установленные федеральным, региональным и местным законодательствами. Берем, скажем так, обычных людей, нас с вами. Стандартный налоговый вычет планируется в размере 20 кв. м абсолютно для всех без исключения владельцев недвижимости. Это означает, что если у вас квартира общей площадью 100 кв. м, то налог вы будете платить с 80 кв. м.

Скуфинский уточнил, что льготы разрабатываются конкретными субъектами РФ и могут учитывать состав и особенности конкретной семьи (наличие инвалидов, пенсионеров, многодетные семьи) и состояние жилья (аварийность, ветхость, давность проведения капремонта). Пока это все довольно умозрительно, но в целом уже не выглядит так страшно, как на первый взгляд.

— То, что в итоге платить нужно будет больше, чем сейчас, - вовсе не аксиома, - считает Светлана Разворотнева. - Если смотреть на мировую практику, местные власти могут достаточно хорошо отрегулировать подобный налог, потому что знают свой регион, свои возможности и способны предоставлять эти налоговые льготы. И надо понимать, что главы субъектов - люди избираемые и не заинтересованные в социальных взрывах на местах.

Одна из целей уже была названа Степаном Сарбашевым - единый налог позволит региональным и муниципальным образованиям восполнять выпавшие сборы в виде налога на землю с многоэтажных жилых домов. Кроме этого, по мнению Разворотневой, идея эта верная, потому что единый налог на недвижимость замещает сразу два налога, а значит, он проще для администрирования как для власти, так и для потребителей.

— Здесь мы с вами переходим к другому важнейшему вопросу: на что пойдут деньги с единого налога? - замечает Скуфинский. - Это принципиальный, идеологический вопрос реформы данного налогообложения. Потому что обязательный платеж гражданина должен быть увязан с качеством работы муниципального образования по отношению к конкретной территории проживания, ее благоустройству, ремонту дома. Люди должны понимать, как улучшилась их жизнь здесь и сейчас, после того, как они начали платить этот налог. В противном случае это будет полная профанация реформы.

Кроме того, единый налог часто называют определенной вариацией налога на богатых. Действительно, состоятельные люди, как видно из примера с квартирами у Третьего транспортного кольца и в центре Москвы, обладатели крупной недвижимости, пентхаусов и улучшенных жилищных условий, должны будут платить значительно большие суммы, чем остальные. Добавим при этом, что налоговые ставки и на инвестиционную недвижимость, на загородные особняки будут значительно выше, чем на скромные дачи. Насколько - пока в стадии обсуждения.

И в этом смысле пока что можно сделать вывод, что, несмотря на обозначенный срок вступления налога в силу (2014 - 2018 годы), проект пока еще слишком сырой. Хотя уже и имеет гораздо более видимые очертания, чем раньше.

— Считаю, что 1 января 2015 года - это более объективный срок вступления в силу нового налогообложения недвижимости для продвинутых субъектов федерации, - отметил Скуфинский. - Во-первых, изменения Налогового кодекса требуют обязательного публичного обсуждения, чего до сих пор не было. Во-вторых, необходимо провести детальный анализ экономических последствий этой реформы в каждом регионе. Ведь, ясное дело, не везде будут ставки 0,1%, это в принципе нереально. Почти везде они будут значительно ниже, например, 0,01 - 0,05%. Вкупе со льготами общая сумма налога для граждан в каждом регионе должна быть приемлемой. Но все эти расчеты - пока еще долгая, ответственная, кропотливая работа.