Коммерческая недвижимость: как оспорить доначисления налога от кадастра

28 Сентября 2018

В конце 2016 года в Москве ретроспективно изменилась кадастровая стоимость более 2 тысяч объектов коммерческой недвижимости, а ее владельцам доначислили налог в соответствии с новой стоимостью с начала 2016 года. Но решение Верховного суда РФ дало возможность оспорить это, как именно и узнал сайт "РИА Недвижимость".

Изменение кадастровой стоимости 2502 объектов коммерческой недвижимости, которое произошло в Москве в 2016 году, ожидаемо привело к значительному повышению налоговых выплат. Проблема в том, что, УФНС налоги с обновленной кадастровой стоимости решило взимать уже начиная с налогового периода 2016 года. Ряд собственников "переоцененной" недвижимости обратились в суды с тем, чтобы оспорить это решение и доказать, что новая ставка должна применяться только с 2017 года. Их интересы в судах представляла компания Consul Group.

Управляющий партнер компании Сергей Пивоварчик рассказал, как этот спор проходил по инстанциям, дошел до Верховного суда и как в скором времени позволит сэкономить собственникам в общей сложности 12,5 миллиардов рублей.

Предыстория

В конце 2013 года был введен новый порядок налогообложения коммерческой недвижимости с применением в качестве налоговой базы ее кадастровой стоимости. С этого момента определение кадастровой стоимости таких объектов стало предметом пристального внимания со стороны госорганов, которое выразилось в регулярной переоценке имущества, плотной работой над ошибками в государственном кадастре, рассказывает Пивоварчик.

Однако проявление повышенного контроля в одной сфере, как показала практика, не восполняет пробелы в другой. Так, в отношении ряда объектов коммерческой недвижимости кадастровая стоимость определялась в заниженном размере по причине отсутствия у города сведений о фактическом использовании объекта, из-за чего ТРЦ с реальной стоимостью квадратного метра в 100 тысяч рублей мог быть оценен всего в 10 тысяч.

Выявив такое расхождение, власти инициировали пересмотр "заниженной" кадастровой стоимости объектов недвижимости посредствам обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту — "комиссия"), продолжает эксперт.

По результатам обращений, комиссия принимала решения о пересмотре кадастровой стоимости и возлагала на город обязанность такой пересчет организовать (так как определить новую кадастровую стоимость могут только лица, обладающие специальными познаниями в области оценочной деятельности — оценщики).

Результаты перерасчета кадастровой стоимости (новые отчеты об оценке) утверждались в соответствии с приказом Минэкономразвития от 18.03.2011 года № 114. При этом правительство Москвы рассчитывало применить новую кадастровую стоимость для целей привлечения дополнительных налоговых платежей уже в налоговом периоде 2016 года. Для достижения указанной цели предполагалось ссылаться на пункт 15 статьи 378.2 НК РФ, которая предусматривает применение новой кадастровой стоимости с начала налогового периода, в котором направлялось заявление в комиссию.

Суды и итог

Первые собственники обратились за помощью к юристам еще в самом начале 2017 года, когда налоговые инспекции начали намекать на необходимость доплатить по налогу на имущество организаций за налоговый период 2016 года, вспоминает Пивоварчик.

"Тогда мы предложили в качестве одного из наиболее эффективных способов защиты всех собственников коммерческой недвижимости, чьи права были затронуты постановлением правительства Москвы от 26.12.2016 года № 937-ПП, оспаривание законности пункта нормативного правового акта, предусматривающего распространение его действия на налоговый период 2016 года. Использование такого способа защиты могло и вовсе исключить возникновение в дальнейшем налогового спора, поэтому рассматривалось в качестве приоритетного решения", — объясняет эксперт.

При рассмотрении административных исков собственников коммерческой недвижимости в Московском городском суде правительство Москвы заняло позицию, в соответствии с которой новая кадастровая стоимость установлена вовсе не указанным выше постановлением, а решениями комиссии о пересмотре кадастровой стоимости. При этом, по мнению правительства Москвы, само по себе оспариваемое постановление законные интересы и права заявителей не затрагивает.

Важный нюанс этого дела в том, что решения комиссии на самом деле не содержали указания на новую кадастровую стоимость, а новая стоимость может быть утверждена только нормативным актом субъекта РФ. Однако Московский городской суд посчитал, что оспариваемый акт права и интересы заявителей не нарушает, и производство по делу прекратил уже в середине 2017 года.

Эту позицию ожидаемо поддержали и апелляционная инстанция, и первая кассационная инстанция, несмотря на то, что вместе с жалобами уже предоставлялись акты и решения налоговых инспекций, основанные именно на постановлении № 937-ПП, полученные заявителями уже после прекращения судом производства по делу, продолжает Пивоварчик.

Однако 09.08.2018 года Верховный Суд Российской Федерации такой подход признал незаконным, состоявшиеся по делу судебные акты отменил и направил дело в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Важнейшим, ключевым обстоятельством, уже установленным в ходе данного процесса, стало разрешение по существу вопроса: чем и кем установлена кадастровая стоимость? Ответ на этот вопрос Верховным Судом Российской Федерации сформулирован четко и однозначно: новая кадастровая стоимость установлена именно постановлением правительства Москвы от 26.12.2016 г. № 937-ПП.

Данный вывод поможет собственникам коммерческой недвижимости, столкнувшимся с такой проблемой, в налоговых спорах. Налоговые органы настаивают, что новая кадастровая стоимость установлена не постановлением правительства Москвы, а решением комиссии. На этом основании, по мнению проверяющих, новая кадастровая стоимость подлежит применению ретроспективно, согласно пункту 15 статьи 378.2 НК РФ. Теперь это мнение ИФНС опровергнуто Верховным Судом.

"Еще до вынесения вышеуказанного определения Верховным Судом РФ нам удавалось добиться положительного разрешения налогового спора для наших партнеров в Арбитражном суде города Москвы, но многие в этом вопросе столкнулись с проблемами: из известных нам 30 дел, рассмотренных судом, только в 5 случаях требования налогоплательщика были удовлетворены полностью. В любом случае, теперь защититься в суде будет легче", — резюмирует эксперт.

Что изменил Верховный Cуд?

Нельзя сказать, что в истории пересмотра кадастровой стоимости коммерческой недвижимости, произошедшего в 2016 года, и ретроспективного применения его результатов поставлена точка. Свое мнение ВС РФ высказал, но теперь еще нужно добиться его корректного применения в каждом конкретном налоговом споре, рассуждает Пивоварчик. Однако, наметившиеся тенденции в этом вопросе, определенно радуют: те собственники, которые выбрали правильный, надлежащий инструмент для защиты интересов своих интересов, защититься смогли, добавляет он.

Шансы на повторение ситуации, на наш взгляд, весьма высоки, поскольку на сегодняшний день нормативное регулирование в этой области существенно изменено. В частности, обновленное законодательство предусматривает теперь применение результатов устранения любых ошибок и неточностей с момента, когда такие ошибки и неточности были внесены в ЕГРН.

Это означает, что собственникам, которые в будущем столкнуться с аналогичной проблемой, вполне вероятно, придется оспаривать применение новой кадастровой стоимости ретроспективно не в 1, а в 2/3 налоговых периодах. Например, если ошибочная кадастровая стоимость была утверждена 01.01.2017 года, а ее исправления утвердят в конце 2018, то ее применение НК РФ будет предписывать в налоговых периодах и 2018, и 2017 годов, возможно, собственники захотят это оспорить, предполагает Пивоварчик.

Законность такого порядка применения новой кадастровой стоимости, все равно остается под вопросом, хотя, безусловно, защититься собственникам в таком случае будет значительно сложнее, заключает он.

Источник 
Региональное отделение:  Московское региональное сообщество