Ошибки в определении кадастровой стоимости недвижимости будут рассматриваться в пользу собственника?

21 Ноября 2018

Минэкономики подготовило законопроект, меняющий систему оспаривания кадастровой оценки и критерии ее проведения, сообщает газета «Коммерсантъ». В частности, при госоценке должны учитываться такие критерии: например, ветхое или аварийное состояние жилья, расположение земельного участка в приаэродромной территории.

Еще одно новшество касается толкования ошибок при оценке кадастровой стоимости: Минэкономики предлагает трактовать их в пользу владельца — в том случае, если кадастровая стоимость уменьшается, то и снижение затрагивает весь период со дня внесения в ЕГРН ошибочной стоимости. В случае увеличения она будет применяться со следующего после исправления года.

Минэкономики предлагает внести ряд изменений в связи с накопленной судебной практикой. Сейчас граждане и организации обжалуют кадастровую стоимость из-за того, что она зачастую сильно завышена, а критерии оценки размыты — так прокомментировала ситуацию ведущий юрисконсульт Центра правового обслуживания Елена Вожова:

— Применяют методы массовой оценки, то есть когда какой-нибудь конкретный объект недвижимости на оценку берется, и при этом не учитывается ни его состояние, ни год введения в эксплуатацию, ни удаленность или расположенность к автомобильной дороге. Соответственно, при применении этих методов массовой оценки всегда получается гораздо большая стоимость примерно на 30%, а бывает и на 50%, устанавливается кадастровая стоимость выше, чем в действительности сам собственник может продать свою недвижимость. Оспаривание в таком объеме решений — это нагрузка на суды общей юрисдикции. Как я понимаю, законопроект призван прежде всего решить эту проблему. Кроме того, предполагается личная ответственность руководителей государственных оценщиков за принятые решения — взыскание издержек в пользу граждан. Раньше даже если граждане ставили в качестве одного из требований взыскание таких издержек, то суды общей юрисдикции не удовлетворяли такие требования ввиду того, что они говорили: вы — собственник, и вы обязаны, если несогласны с оценкой, оспаривать, и судебные издержки в данном случае — это ваше бремя.

— Если квартира в доме рядом с аэропортом, и выясняется, что стоимость кадастровая завышена и снижается в итоге по пересчету кадастровая оценка, то ко всему дому потом это применяется, ко всем квартирам. Из этих поправок не следует, что автоматом все это будет пересчитываться.

— Я вижу, что это в пользу граждан, но крайне осторожно, и я не вижу, что здесь прямо автоматом будет применяться. Нет, таких выводов из данного законопроекта я не делаю.

С проблемой кадастровой переоценки столкнулась риелтор Алина Степанова. Старая а-ля хрущевская пятиэтажка стоит в переулке, недалеко от Смоленской площади, а оценивается как близлежащие более новые и престижные дома.

Алина Степанова, риелтор

«Я продавала коммуналку в очень старом, некрасивом доме. Кадастровая стоимость была 29 млн. Заметьте, что мы, продавая ее больше года, кое-как продали за 15 млн. И на сделке нотариус продавцам этой коммуналки говорит: вы понимаете, что вы продаете очень дешево, посмотрите, какая у нее кадастровая [стоимость], вас могут обманывать. Это могло просто разрушить сделку, а 29 млн за эту квартиру никогда в жизни никто не заплатит, потому что она того не стоит. А откуда взялась эта кадастровая стоимость? Она усредненная по району, то есть стоят новостройки, дорогие фасадные сталинки и рядом — ничтожный домик. Соответственно, когда мы квартиру продавали, у одного из собственников комнат была собственность свежая, и он был вынужден уплатить налог, и ведь налог он платил от этой огромной кадастровой стоимости, высосанной из пальца. Конечно, говорилось о том, что надо идти оспаривать, но кто это будет делать в сделке? Кадастровая стоимость не может быть однородной по району, то есть она обязательно должна быть однородной по дому. Потом есть определенные моменты, влияющие на стоимость недвижимости, например, близость железной дороги, полетная зона — взлетают самолеты, разумеется, такая недвижимость будет стоить дешевле по объективным причинам. Соответственно, это и на кадастре должно так же отражаться, должны все эти факторы учитываться».

Государственные бюджетные учреждения, которые проводят оценку, теперь всегда остаются в проигрыше, считает управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев:

Константин Ковалев
управляющий партнер компании Webster
«Сегодня государственные бюджетные учреждения действительно находятся между двумя огнями. Когда люди подают заявки на пересмотр, они должны обращаться в ГБУ. ГБУ может либо отказать, либо принять более низкую цену кадастровую. То есть если принимают более низкую кадастровую оценку, то тогда ГБУ обкрадывает государственный бюджет. А если ГБУ говорит, что нет, ни в коем случае, кадастровая цена является в настоящий момент правильной, та рыночная цена, которую вы предоставляете с помощью оценочной компании, неверна, идите в суд. И организации и физические и юридические лица идут в суд, если суд говорит, что все-таки кадастровая цена была высокая, то есть выигрывают истцы, если таких людей окажется больше, чем 20%, то опять плохо работало ГБУ».

Решения госоценщика можно обжаловать по двум основаниям: техническая ошибка, установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Если в течение года 20% судебных решений по одному из критериев или 15% по обоим будут не в пользу бюджетного учреждения, согласно законопроекту, его директор отправляется в отставку.Читайте также:
Выписок не даем: в Росреестре новый сбой

В то же время некоторые эксперты считают, что новые поправки делают ситуацию неоднозначной: институт госоценки только начинает формироваться, при этом может развалиться вся система. В конечном счете это может привести к введению нормативной кадастровой стоимости.

Источник