С видом на доход8 Апреля 2019 Инвестиции в апартаменты становятся привлекательной альтернативой покупке квартиры Недвижимость остается для россиян одним из основных объектов инвестиций. Однако если еще недавно средства вкладывались почти исключительно в квартиры, и лишь немногие инвесторы-профессионалы рисковали вкладываться в коммерческие помещения, то сегодня ситуация меняется. Эксперты сходятся во мнении, что недавние изменения в законодательстве неизбежно приведут к росту цен на жилье. В этой связи инвестиции в апартаменты становятся все интереснее. Этой теме был посвящен круглый стол, организованный «Стройгазетой» в рамках деловой программы выставки «Недвижимость от лидеров» в Гостином дворе.
Открывая дискуссию, шеф-редактор «СГ» Сергей Николаев напомнил, что законодательно проблема апартаментов все еще не урегулирована. Эта категория недвижимости подпадает под действие федерального закона о долевом строительстве №214-ФЗ, но лишь частично. Сейчас оформление покупки апартаментов чаще всего происходит по той же схеме, что и покупки квартиры: через государственную регистрацию договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре. Это защищает покупателя от двойных продаж. Ответственность за просрочку ДДУ по апартаментам и квартирам одинаковая. Но закон №214-ФЗ не регламентирует, в частности, проблему достройки апартаментов в случае банкротства девелопера, вопрос постоянной регистрации в апартаментах, социальной инфраструктуры. Не проработаны до конца и вопросы налогообложения и перехода земли в коллективную собственность владельцев. Возможно, новый законопроект, анонсированный в марте заместителем главы думского комитета по жилищной политике Николаем Николаевым, поставит точку в этой истории.
Между тем, существующие правовые лакуны отнюдь не мешают росту популярности апартаментов у покупателей, особенно у тех, кто не рассматривает их как единственное жилье, а планирует перепродать или сдать в аренду. Как показал опрос, проведенный «Стройгазетой», 11% тех, кто покупает недвижимость в инвестиционных целях, видят в апартаментах большой потенциал. По оценкам экспертов, средний по цене объект стоимостью 5-10 млн руб. может принести 15-20% прибыли при перепродаже или сравнительно высокий арендный доход (свыше 50 тыс. рублей в месяц). Если сравнивать доходность и стоимость владения квартир и апартаментов, то и здесь ситуация постепенно меняется в сторону последних. Стоимость апартаментов на 15-20% ниже по сравнению с аналогичными квартирами. Доходность от сдачи в аренду квартир составляет 2-5%, апартаментов — 5-8%. Правда, в апартаментах выше коммунальные платежи и налог на имущество. Для квартир налог составляет от 0,1-0,3% до 2%, и предусмотрен налоговый вычет за 20 кв. м, для апартаментов налоговая ставка — 0,5-2%. Зато плюсом для владельцев апартаментов в Москве является то, что кадастровая стоимость апартаментов, от которой считается налог, в 6-10 раз ниже по сравнению с их рыночной стоимостью. Директор департамента маркетинга компании «Галс-Девелопмент» Елена Петропавловская рассказала об инвестировании в апартаменты на примере двух проектов: МФК «Искра Парк» на Ленинградском проспекте и МФК Match Point, который возводится неподалеку от Кутузовского проспекта. По словам представителя компании, будущему инвестору нужно хорошо понимать рыночную ситуацию и тщательно делать выбор: гарантированно востребованными являются проекты, расположенные недалеко от центра, транспортная доступность — один из главных критериев, учитываемых при покупке. Большое значение для покупателей также имеет бренд компании-застройщика и ее репутация. И конечно, добавляет Елена Петропавловская, нужно внимательно смотреть на конкурентное окружение. Если же говорить о цене, то в 2017 году в квартале «Искра-Парк» цена квадратного метра начиналась от 160 тыс. руб. за метр, сегодня, когда строительство завершено, метр продается в среднем уже за 230 тыс. руб. Иными словами, прирост цены составил более 40%. В Match Point цена лота начинается с комфортных 7 млн руб. и в дальнейшем тоже будет расти. Елена Петропавловская отметила, что в последнее время все большим успехом пользуются многофункциональные комплексы, где сочетаются различные категории недвижимости — жилая, коммерческая, торговая, офисная и т. д. В таких объектах жители могут вечером спуститься вниз выпить кофе, купить все необходимое для дома, не тратя времени и сил на дорогу. Интересным вариантом для инвестирования является и относительно новый для рынка формат апарт-отелей, о котором на круглом столе рассказала управляющий директор компании PM NAI Becar Мария Онучина. Сегодня есть возможность инвестировать и получать доход, даже имея сравнительно небольшую стартовую сумму, — от 3 млн рублей в Санкт-Петербурге и от 5 млн руб. в Москве. Это соответствует стоимости номера в апарт-отеле. По словам Марии Онучиной, если сравнивать стоимость квадратного метра в отеле и в квартире, то стоимость последней, конечно, ниже, но минимальная площадь выше. В результате получается, что 30-метровая «пустая» квартира равна по стоимости 17-метровому оборудованному юниту в апарт-отеле (примерно 3,5 млн рублей). При этом средняя выручка от аренды составляет 27 тыс. руб. в месяц в «квартирном» варианте и 79 тыс. руб. в месяц в случае работы с апарт-отелем. И даже несмотря на то, что расходы при работе с отелем гораздо выше, годовая доходность от сдачи квартиры составит 5,8%, а от сдачи номера в апарт-отеле — 13%. Разумеется, «отельный» вариант имеет свои риски, в частности, сезонные колебания заполняемости. Кроме того, многое зависит от профессионализма управляющей компании. Общий вывод, сделанный участниками круглого стола, можно сформулировать так: апартаменты представляют хорошую альтернативу традиционным форматам жилой недвижимости, ну а какую стратегию выбрать — консервативную или агрессивную, зависит от конкретного инвестора. Кроме того: Директор департамента маркетинга «Галс-Девелопмент» Елена Петропавловская привела интересные данные о портрете покупателя апартаментов в проектах компании в Москве. В квартале «Искра-Парк» это люди, живущие в старом жилом фонде неподалеку и имеющие там прописку. При этом они хотели бы переселиться в жилье более высокого уровня у себя в районе, заплатив примерно на 20% меньше, чем за квартиру. В основном, это семейная аудитория, у которой есть дети. Другой «портрет» аудитории складывается в МФК Match Point на Кутузовском. В этом проекте большее значение имеет инвестиционная составляющая. Покупатели рассчитывают, что через год-два, когда проект будет достроен, они выиграют в цене или смогут получать приличный доход от сдачи в аренду. Покупатели Match Point — это, в основном, молодые люди в возрасте от 25 до 35 лет, которые вкладывают накопленные средства или средства от продажи иной имевшейся у них недвижимости. Среди покупателей много жителей других регионов, которых привлекает местоположение комплекса, ведь Кутузовский проспект традиционно является олицетворением престижа. Справочно: Исследования, проведенные аналитическим центром компании ЦИАН, показывают, что около 11% нового предложения, вышедшего на рынок в 2018 году, пришлось на апартаменты (516 тыс. кв. м). В основном, застройщики делали ставку на проекты бизнес-класса (56% нового предложения), к элитному сегменту относилось 28% объектов данного формата, оставшиеся 16% — проекты массового сегмента. По данным компании Savills, верхний, наиболее прибыльный, сегмент — проекты бизнес-класса и выше — вырос в 20 раз за 10 лет. Сейчас на стадии реализации находятся 55 комплексов с апартаментами — свыше 5 тыс. юнитов. До 70% всех апартаментов на рынке сдается в трех районах Москвы — Пресненском (40%), Филевском парке (19%) и Хорошевском (13%). За ними следуют Тверской (7%), Арбат (6%), Беговой (4%), Раменки (2%). На оставшиеся районы города приходится 9% предложения. Источник Вернуться к списку новостей |
|