Что скрывается за понижением ставки налога на недвижимость. Почему понижая ставку, платить будем больше.

9 Апреля 2019

Помните известную скороговорку: корабли лавировали, лавировали, да так и не вылавировали. Она сильно напоминает эпопею с принятием в России имущественных налогов.

Когда приступали к реформе системы имущественных налогов, то не предполагали, насколько окажется сложной эта затея. За это время принято немало законов, в них внесено большое количество поправок, вплоть до принципиальных изменений. И процесс этот не только продолжается, но и конца его не видно. С одной стороны, мы видим не самую качественную работу наших законодателей, но с другой – лучше по ходу корректировать отдельные положения принятых законодательных актов, чем проявлять упорство в их неизменности.

Оправдавшееся предвидение

В недрах Государственной Думы подготовлен очередной законопроект по имущественным налогам. Предлагается снизить предельную ставку налогообложения на имущество юридических лиц с 2% до 1,5%.

Автор проекта закона Первый заместитель председателя комитета ГД по бюджету и налогам Сергей Касатонов объясняет, что многие регионы устанавливают максимальную ставку по этому налогу. Когда принимался закон, такие опасения высказывались и вот сейчас они подтверждаются – условиях пересчета имущества по кадастровой стоимости ставка резко возрастает. В итоге налоговое бремя для компаний серьезно увеличивается, некоторые из них теперь вынуждены платить за свои активы в 5-10 раз больше.

Не так давно премьер-министр Дмитрий Медведев обещал, что в 2019 году налоговое бремя на бизнес повышаться не будет. Но де-факто в связи с максимальным налогообложением имущества оно растет. А это серьезно влияет на финансовое положение компаний, на их инвестиционную активность.

А можно ли им верить?

О том, как отражается повышение налогового обложения имущества на бизнес, рассказывает вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак. По его словам, при разработке концепции перехода налогообложения недвижимого имущества с учётом кадастровой стоимости был выдвинут тезис о том, что ставка налога по инвентаризационной стоимости составляет 2,2%, а инвентаризационная стоимость новых объектов недвижимости в десятки раз больше, чем старых объектов, что несправедливо. Кадастровая стоимость серьезно повысится, но ставка налога станет не 2,2%, а 0,2%-0,3%. Таким образом те, у кого инвентаризационная стоимость большая, станут платить меньше, а у тех, у кого она занижена сейчас, при расчёте по кадастровой стоимости налог вырастет. В результате уровень налогообложения выровняется и станет справедливым.

Что же получилось на деле? База налога, как и обещали, выросла, на порядок, а вот другое обещание не выполнили, вместо ставки 0,2%-0,3% имеем ставку в 1,5%-2%. Таким образом, нагрузка по налогу на недвижимость выросла в 5-10 раз.

Но и это не все. Для малого бизнеса, применяющего упрощённую систему налогообложения, налог на недвижимость до 2014 года включался в ставку единого налога. С 2015 года он уплачивается дополнительно к единому налогу, это увеличило для таких предприятий налоговую нагрузку в три раза.

Снижение экономической активности в целом привело к сокращению заполняемости помещений на рынке аренды коммерческой недвижимости. Наряду с ростом стоимости эксплуатации и повышением платы за коммунальные услуги это толкает арендные ставки вниз, что приводит к значительному снижению рентабельности арендного бизнеса. Помещения зачастую сдают просто за бесценок, а это в свою очередь влечет отток инвестиций в недвижимость. Не случайно, что ввод коммерческих площадей в последние годы резко сократился.

Между тем, уровень обложения активов очень существенно влияет на активность бизнеса. По словам Григория Полторака, расчеты показали: снижение всего на 0,1% ставки налога на имущество приводит к сокращению налогообложения на 1%. И точно так же наоборот. Для небольшой компании это существенные суммы, от которых нередко зависит ее дальнейшее существование на рынке.

Рубим сук, на котором сидим

Рост налоговой нагрузки вопреки тому, что говорят государственные мужи, идет в стране постоянно. И положение с имущественными налогами лишь отражает общую тенденцию. В этой связи Председатель Международного Клуба инвесторов «ИНТЕГРАЦИЯ» Ирина Радченко не без грусти замечает, что общее настроение отечественного бизнеса довольно пессимистичное. В России пятый год подряд падают доходы населения, тем самым снижается внутренний спрос. Многие зарубежные инвесторы сворачивают свой бизнес в России, в том числе и из-за политических рисков.

В таких условиях крайне недальновидно со стороны местных органов власти увеличивать налоговую нагрузку для предпринимателей, вводя максимальную ставку для имущественных налогов в 2% от кадастровой стоимости объектов. Возможно, чиновники не до конца осознают, что рубят сук, на котором сидят. Увеличив краткосрочные поступления бюджет за счет максимальной ставки, они потеряют в перспективе гораздо больше за счет сворачивания бизнеса в регионе. Если сойдутся два вектора в одной точке: снижение доходов и рост налогов, то однажды это может привести к социальному взрыву.

Если законопроект о снижении предельной ставки будет принят, это до некоторой степени разредит возникшее напряжение. Но остаются другие вопросы, которые также ждут своего решения, так как в сфере имущественных отношений проблем накопилось достаточно.

Белые пятна рынка недвижимости

На этом фоне Министерство экономического развития готовит еще два важных документа. Один из них касается старых объектов недвижимости, по которых отсутствует актуальная информация.

Согласно данным Директора Департамента недвижимости МЭРа Алексея Бутовецкого, сегодня насчитывается 25 млн таких объектов. Они имеют старые документы регистрации, однако не дают сведений об их актуальных правообладателях. Кто ими владеет, неизвестно.

На данный момент у местных органов власти нет ни возможностей, ни полномочий выяснять, кому и что принадлежит. Поэтому муниципалитеты не дополучают немалые доходы, так как налоги с этой собственности не только не уплачиваются, но даже налоговые уведомления не могут быть отправлены ее владельцам.

Проект закона дает право муниципалитетам запрашивать разные органы власти, которые могут иметь информацию об этих объектах.

Другая законодательная инициатива министерства связана с уточнением определения движимого и недвижимого имущества. По словам чиновника, сегодня строители смеются над существующими формулировками. Современные технологии позволяют перемещать в пространстве едва ли не любые объекты. В итоге возникла разная судебная практика, одни суды одни объекты признают движимым имуществом, другие – недвижимым. А это важно в связи с тем, что движимое имущество юридических лиц у нас освобождено от налогообложения.

Чем начинена коробка?

Впрочем, не все согласны с таким утверждением. Наталья Файзрахманова, старший юрист юридической компании «Пепеляев Групп», говорит, что когда отменяли налог на движимое имущество, то делали это в качестве компенсации за рост налогообложения на недвижимое имущество. Но что произошло дальше. Налоговики стали признавать в качестве недвижимого имущества вмонтированное в коробку оборудование и, соответственно, взимать с него налоги.

В итоге, говорит юрист, для налоговых органов так считать налоги проще, а вот бизнес считает себя обманутым. Планируемые изменения в ГК РФ не вносят ясности в этом вопросе, так как делается попытка обозначить, какую «коробку» считать недвижимостью, но никак не решается вопрос с «начинкой», составляющей часть такой коробки. Между тем, именно в отношении «начинки» (машины, оборудование, отделимые сооружения) Правительство продекларировало освобождение от налога на модернизацию, считает Наталья Файзрахманова.

Чтобы разрешить возникшую коллизию, по ее мнению, следует отказаться от понятий движимое и недвижимое имущество для целей исчисления налога на имущество организаций; определить объект налогообложения через использование более прозрачных, понятных и свойственных налоговому законодательству категорий – амортизационных групп или кодов ОКОФ. А в целях предотвращения споров по прошлым периодам распространить новое регулирование на отношения, возникшие с 1 января 2013 года, но без перерасчетов с бюджетом.

Судя по всему, напряженные споры по этой теме только еще предстоят. Но невольно возникает вопрос: а способны ли в принципе наши думцы создать закон, который не потребует бесчисленных поправок или даже видоизменений, которые принципиально меняют его концепцию? Или это за гранью их возможностей? Не будем забывать и то, что вся эта титаническая работа по изменению законодательных актов проводится на средства, которые черпаются из наших же налогов. И есть подозрение, что им можно найти более лучшее применение.

Источник