Налог от налога: почему из стоимости недвижимости нужно исключать НДС

31 Мая 2020

В апреле 2020 года шесть собственников коммерческой недвижимости в Москве обратились с жалобой в Конституционный суд РФ. Поводом стало нарушение прав налогоплательщиков по включению в кадастровую стоимость величины НДС, что значительно увеличивает налоговые обязательства собственников коммерческой недвижимости.

Управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик объясняет читателям сайта "РИА Недвижимость", почему решение КС по этому делу критически важно для множества юридических лиц, особенно в условиях спада экономики.

НДС преткновения

Проблема уплаты налога на имущество с кадастровой стоимости, которая включает в себя величину НДС, для Москвы и других регионов РФ давно не новая. Споры между собственниками, юристами и госорганами тянутся уже на протяжении 6 лет.

По данным ФНС бюджет Москвы за 2014–2019 годах получил более 50 миллиардов рублей из средств собственников коммерческой недвижимости за счет исчисления налога на имущество организаций с кадастровой стоимости, включающей в себя величину НДС. Эта цифра ежегодно увеличивается и будет продолжать расти.

Первым в этом споре попытался разобраться Верховный суд РФ. В феврале 2018 года при рассмотрении дела ЗАО "Торговый дом "Зеленоград"". были отменены решения нижестоящих судов, которыми ранее собственнику здания утвердили кадастровую стоимость "с НДС".

Казалось бы, на этом можно было остановиться, но спустя 2 года это же дело вернулось в Верховный суд РФ уже с утвержденной кадастровой стоимостью, уменьшенной на величину НДС. В этот раз суд опять оказался неудовлетворен и снова отменил нижестоящие решения.

Простыми словами, Верховный суд РФ изменил свою позицию насчет НДС в кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость, как и рыночная стоимость должны отражать цену сделки, а значит НДС является неотъемлемой частью такой цены. То есть кадастровая стоимость должна включать в себя НДС. Эта позиция подтверждается множеством решений арбитражных судов РФ и судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ.

Как платить налоги с продажи недвижимости по новым правилам

В 2019 году в Мосгорсуде, основываясь на мнение ВС РФ от февраля 2018 года, практически по всем объектам недвижимого имущества, кадастровую стоимость которых оспаривали их собственники, устанавливалась рыночная стоимость "без НДС". После того как два года спустя Верховный суд изменил свою позицию, в апелляционной инстанции по всем таким объектам стоимость была увеличена на величину НДС (на 18% или 20% в зависимости от даты оценки). А это тысячи налогоплательщиков и, соответственно, миллиарды рублей налогов только в Москве. Что же будет, если регионы, которые до сих пор считали размер налоговой базы по налогу на имущество "без НДС" начнут увеличивать итоговое значение кадастровой стоимости для того же расчета на эту самую величину НДС?

В дополнение Конституционный Суд РФ в постановлении от 19 декабря 2019 года № 41-П указал: "При этом цена (тариф) товаров (работ, услуг) включает сумму налога, и, соответственно, бремя его уплаты лежит на приобретателе…".

Данным постановлением Конституционный Суд РФ подтверждает позицию арбитражных судов и СКЭС ВС РФ, что НДС является частью цены.

Подводя промежуточный итог, мы можем сказать, что если рыночная (кадастровая) стоимость – это цена сделки, то в соответствии с законодательством и сложившейся судебной практикой в цену сделки включена сумма НДС. Именно такую позицию и занял в 2020 году Верховный суд РФ рассматривая дело ЗАО "Торговый дом "Зеленоград". Исключать НДС из рыночной или кадастровой стоимостей неверно, так как налог является составной частью цены.

И это логично, так как если бы рыночная стоимость, как цена предложения товара или услуги, предлагалась покупателю не в полном объеме, это порождало бы заблуждения со стороны покупателя – а какова же итоговая цена, которую я перечислю покупателю?

Налог от налога?

Так в чем же нарушение прав собственников коммерческой недвижимости, если кадастровая стоимость и рыночная стоимость по закону должны включать в себя сумму НДС? На мой взгляд, проблема не в расчете кадастровой или рыночной стоимостей, а в применении этих величин в налоговых правоотношениях.

Так, в соответствии со статьей 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является "недвижимое имущество". То есть правильным представляется рассчитывать налог именно от стоимости самого недвижимого имущества, а не потенциальную цену сделки с таким имуществом.

Если кадастровая (рыночная) стоимость – это потенциальная цена сделки с объектом, то она, как мы уже описывали выше, состоит из "цена объекта" + "сумма НДС", которую продавец уплатит в бюджет.

Стоимость самого объекта будет меньше цены сделки с объектом на величину НДС.

В таком случае мы можем говорить о том, что уплата налога на имущество с величины цены сделки, а не со стоимости самого объекта – не имеет под собой экономического обоснования и неправомерно увеличивает налоговые обязательства собственников недвижимости. Базой для расчета налога на имущество следует указать не "кадастровая стоимость", а "кадастровая стоимость уменьшенная на величину НДС".

На данный момент единственная возможность для собственников недвижимости завершить не только споры, но и внести ясность в законодательство – это обращение в Конституционный суд РФ. Только данный суд может признать неконституционность действующих положений Налогового кодекса РФ и восстановить нарушенные права собственников недвижимости.

В апреле 2020 года жалобу на нарушение прав указанным способом подали шесть организаций (например, АО "ДПП-Плаза" (дело № 3047/15-01/2020. В настоящий момент прошло стадию предварительного контроля и находится на изучении судьей).

Что должен знать о кадастровой стоимости каждый владелец недвижимости

До конца года таких жалоб может быть подано не менее 100. В арбитражном суде Москвы было рассмотрено более 200 дел, в которых налогоплательщики самостоятельно уменьшили кадастровую стоимость на величину НДС при расчете налога на имущество. Всем им, к сожалению, арбитражные суды отказали в защите.

Сегодня, в контексте пандемии и активно надвигающегося кризиса, данная проблема становится еще более актуальной. В период карантина бизнес ежедневно несет огромные убытки. Решение Конституционного Суда РФ в пользу налогоплательщиков может существенным образом поддержать собственников коммерческой недвижимости.

Если Конституционный Суд РФ примет окончательное решение по вопросу включения НДС в кадастровую стоимость при расчете налога на имущество в пользу налогоплательщиков, это не только снизит налоговую нагрузку сегодня, но и поможет собственникам вернуть переплаченные средства из бюджета.

Источник