Налог на недвижимость: высокая математика

18 Апреля 2013

Введение новых правил налогообложения имущества физических лиц наделало много шума. По предварительным подсчетам, сумма налога на недвижимость скоро вырастет, причем в несколько раз. Так ли страшен этот налог и как его будут рассчитывать, рассказали на пресс-конференции в ИТАР-ТАСС представители Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города.

Окончательные ставки еще не определены, но уже понятно, что уменьшатся они вряд ли. Зато сумма, с которой будет взиматься налог на недвижимость, вырастет в разы. Дело в том, что теперь налог будет взиматься не с инвентаризационной стоимости жилья, а с кадастровой, фактически – рыночной, которая превышает инвентаризационную во много раз.

Устаревшие методы

Напомним, что сегодня налог на недвижимость рассчитывается в зависимости от инвентаризационной стоимости объекта – его восстановительной стоимости с учетом износа и динамики роста цен на стройматериалы и работы. Однако основная проблема заключается в том, что восстановительная стоимость рассчитывается с учетом стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1969 год. Если дом был построен позже, то на год его постройки. То есть сегодня налог на имущество совершенно зависит не от рыночной стоимости жилья, а, по словам экспертов, от абсолютно абстрактной величины.

Именно в связи с этим Владимир Путин сначала в 2007-м, а потом и в 2012 году озвучил идею: пора переходить к расчету налога по кадастровой стоимости, причем уже в 2014 году, и инициативу эту стоит отдать на откуп субъектам РФ. Именно со следующего года регионы должны получить право ввести местный налог на недвижимость на основе ее кадастровой стоимости. Минфин уже готовит поправки в Налоговый кодекс. Сначала налог будет введен лишь в ряде регионов, остальные должны будут определиться до 1 января 2018 года. При этом максимальная ставка налога, по словам замминистра Сергея Шаталова, составит 0,1% при стоимости жилья до 300 млн рублей и 0,5% – если жилье стоит дороже.

Жилье – земля = кирпичи

В отличие от многих других регионов, Петербург кадастровую стоимость недвижимости своих жителей уже посчитал. Причем, что очень важно, без учета стоимости земли, которая занимает в рыночной стоимости жилья от 7% до 76%. В итоге кадастровая стоимость старой квартиры в центре города оказалась зачастую ниже, чем кадастровая стоимость квартиры на окраине города, в новом доме. Просто рыночная стоимость квартиры в центре на 3/4 состоит из стоимости земли, которая в кадастровую стоимость не включена. А житель окраины города, где земля дешевая, а дома новые, заплатит в итоге больше, чем житель центра. Справедливость восторжествует, лишь когда власти введут второй налог, на землю, исходя из ее рыночной стоимости. Однако это дело далекого будущего: им бы с жильем разобраться.

Итак, кадастровая стоимость 2,5 млн петербургских объектов посчитана. Каждый петербуржец может узнать, сколько стоит его жилье, заглянув на сайты Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и городского правительства. Методику разрабатывала команда из 20 математиков под руководством заместителя генерального директора ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Сергея Грибовского, также была привлечена независимая оценочная компания. Оценка проходила массовая, то есть одновременно оценивался большой объем недвижимости. Сергей Грибовский признает, что такой метод грубоват, погрешность его результатов составляет около 20%, но напоминает, что в Штатах, где опыт оценки велик, допустимой погрешностью считается 15%.

Для вычислений было создано специальное программное обеспечение, а также математическая модель, формула, учитывающая множество факторов: год постройки дома, материалы, этаж и многое другое. Весь жилищный фонд города был поделен на 14 типов: дореволюционные дома с капремонтом и без, «сталинки», «хрущевки», современные кирпичные и панельные, комфорт-класс и т.п. «Также мы использовали три подхода оценки, – говорит Сергей Грибовский. – Это сравнительный, затратный и доходный подходы, в зависимости от типа объекта недвижимости. Там, где рынок довольно развит и есть много данных, мы использовали сравнительный подход. Где рынок не развит – затратный. А если объект способен генерировать доход – доходный подход». При этом к жилой недвижимости применялся сравнительный подход, к коммерческой – затратный и доходный. После чего, напомним, из рыночной стоимости была вычтена стоимость земли.

По предварительной оценке, если налог будет установлен в размере 0,1% от кадастровой стоимости, для вычисления своего налога владельцу квартиры нужно будет просто отнять три нуля от ее кадастровой стоимости. Например, налог для владельца 53-метровой «сталинки» на Петроградке составит 2750 рублей (сегодня платит 1700 рублей), а для владельца 30-метровой квартиры в кирпичном доме в Московском районе – 1400 рублей (сегодня платит 200 рублей).

На лицо ужасный, а внутри?

Мало кто спорит, что рыночная стоимость объекта является более справедливой базой для налогообложения. Но людей беспокоит сам факт: налог возрастет, у кого-то вдвое, а у кого-то в 7 раз. Налоговый консультант Юлия Петрова на встрече с журналистами отметила, что не видит причин для беспокойства, и предложила не гадать на кофейной гуще, поскольку коэффициент для налога еще не определен.

Поспешил успокоить петербуржцев и председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Валерий Калугин, отметив, что для льготных категорий обязательно будут послабления, а возможно, и отмена налога. Кроме того, сейчас в Думе обсуждается очень важный момент, который, скорее всего, отразится в законопроекте – налоговый вычет для собственников жилья. По предварительным данным (по крайней мере, обсуждается именно такая цифра), налогом не будут облагаться минимальные площади из расчета на одного проживающего, равные 20 кв.м. То есть если в 60-метровой квартире проживают трое, налог они не будут платить вовсе, а если в 40-метровой квартире живет один человек, налог он будет платить только с 20 кв.м. При условии, что это жилье у него единственное.

Также эксперты отметили, что несогласные с итоговыми цифрами оценки кадастровой стоимости своей недвижимости могут ее оспорить. Для этого существует специальная комиссия по рассмотрению споров, которая, впрочем, на сторону независимых оценщиков переходит редко. Поэтому основной порядок оспаривания таких вопросов, по словам участников дискуссии, судебный.
Региональное отделение:  Калининградское региональное сообщество