«Кадастровая оценка земли в регионе стала более адекватной и справедливой»

16 Сентября 2020

Специалисты БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» провели большую работу по переоценке двух категорий, земель сельхозназначения и населенных пунктов в регионе.
Руководитель учреждения рассказала о нюансах и результатах проделанной работы.
В августе предварительные результаты новой государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения, подготовительный этап которой длился  на протяжении 2019 года, проведенной сотрудниками Омского центра кадастровой оценки и технической документации, прошли проверку Росреестра.
Руководитель бюджетного учреждения Ольга Лузина встретилась с корреспондентами «ОМСКРЕГИОНА» и объяснила, каких изменений в связи с кадастровой переоценкой земель ждать жителям области.
— Ольга Сергеевна, расскажите, сколько участков в этом году получит новую оценку и как специалисты Росреестра оценили предварительный отчет о результатах кадастровой оценки?
— Центром кадастровой оценки и технической документации по итогам проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области, подготовлены промежуточные отчетные документы, являющиеся проектом отчета об определении кадастровой стоимости.
Промежуточный отчет проверен на соответствие требованиям законодательства специалистами Росреестра, замечаний к нему не поступило. 14 августа акт проверки о соответствии промежуточного отчета был подписан. В результате новую оценку в этом году получат 825 823 земельных участка, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости на 1 января текущего года. В рамках государственной кадастровой оценки расчет стоимости земельных участков проведен в разрезе 14 сегментов, расположенных на территории г. Омска и Омской области. Планируется, что новые параметры станут применяться с 2021 года. В 2021 году юридические лица поквартально будут вносить авансовые платежи. Не позднее 1 марта 2022 должны оплатить весь налог, физические лица — до 1 декабря 2022 должны оплатить налог, то есть уведомления начнут получать в 2022 году.
— Расскажите о сегментах. Какие участки они включают, сколько их?
— Наибольшее количество оцененных земельных участков относится к такому сегменту как «садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка», который включает в себя участки под ИЖС, личное подсобное хозяйство, малоэтажную жилую застройку, блокированную жилую застройку, сады и огороды, и представлен 430 тыс. земельными участками, в том числе это сады и огороды, с общим количеством земельных участков 213 тыс. участков.
Следующий сегмент — это «производственная деятельность», он включает участки под сельскохозяйственное производство, коммунальное обслуживание, придорожный сервис (АЗС, СТО, мойки), недропользование, воздушный транспорт и так далее. В этом сегменте находится 35 962 земельных участков.
Еще один сегмент — «транспорт» — индивидуальные гаражи, стоянки, депо с 14 257 земельными участками. Также есть сегмент «предпринимательство», это у нас земельные участки, используемые под размещение торгово-офисных зданий, придорожный сервис, обеспечение сельскохозяйственного производства и так далее. Он представлен 14 тыс. участками. На «жилую застройку» малоэтажную и среднеэтажную приходится 6 864 земельных участков. Немаловажным сегментом является сельскохозяйственное использование, количество участков оценки в сегменте — 96 000 участков.
— Сколько длилась и как проходила работа по переоценке земель?
— Специалистами бюджетного учреждения проанализирован большой объем информации, проделана большая работа по группировке, зонированию, определению ценообразующих факторов. Было направлено более 900 запросов в органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, некоммерческие организации и правообладателям. Уточнялось фактическое использование земельных участков. Это было необходимо для корректного присвоения кода расчета и качественного расчета стоимости. Вид разрешенного использования земельных участков, который содержится в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, не всегда соответствовал фактическому использованию.
— Какое-то участие в этом процессе принимали сами собственники земельных участков?
— Да, обратная связь у нас имеется, и мы активно ею пользуемся. С момента проведения расчетов, в подготовительный период в учреждение направлено 120 деклараций, большая часть из которых представлена рыночными отчетами. Например, по торговым центрам подобраны объекты-аналоги, обычно их не более пяти, где имеется сравнительные характеристики. Часть сведений по результатам анализа представленных документов была учтена при подготовке проекта отчета об определении кадастровой оценки. Наше учреждение воспользовалось представленной информацией. Более того, зачастую она была взята за основу для определения кадастровой стоимости. 
— Что нового появилось в проведении кадастровой оценки земельных участков в 2020 году?
— До принятия федерального закона № 237-ФЗ существовали отдельные методики для проведения кадастровой оценки, каждая из которых имела свои правила группировки, требования к исходной информации и методы оценки. При этом случалось, что схожие виды использования земельных участков в разных методиках оценивались по-разному. Теперь оценка проходит по единым методическим указаниям, утвержденным приказом Минэкономразвития № 226. Принципиальным положением применяемой методики является то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости.
— Как часто в Омской области происходит переоценка кадастровой стоимости земли? Что является показателем для ее изменения?  
— Фактором, влияющим на изменение кадастровой стоимости, является изменение рыночной ситуации с даты проведения предыдущей кадастровой оценки. В Омской области кадастровая оценка земель категории населенных пунктов проходила шесть лет назад, в 2014 году, а земель сельскохозяйственного назначения
— в 2013 году. За это время, конечно, изменился рынок и изменилась методика расчета. — Какие изменения появились в методике расчета стоимости, что это дало в результате? — В новой методике применяется больше факторов. Например, ранее оценщики использовали два фактора: удаленность
— расстояние до остановок общественного транспорта и расстояние до историко-культурного центра населенного пункта. Для объектов административной застройки к выше указанным факторам добавился новый — расстояние объекта до ближайшей зоны деловой активности. Теперь мы учитываем площадь объекта, расположение относительно «первой линии», коммуникации, вид разрешенного использования из Единого государственно реестра недвижимости на 1 января 2020 года, развитие транспортной инфраструктуры.
Также мы анализировали рынок. Аргументом для нас является и географическое расположение земельного участка, и климатические особенности. Например, категория земель сельскохозяйственного назначения была посчитана на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре почвенных ресурсов России, при оценки данной категории учитывался почвенный состав земли.
Новые правила направлены на минимизацию неточностей, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки, получение справедливых результатов кадастровой оценки. Новая государственная кадастровая оценка земли стала более адекватной, корректной, справедливой. На сегодняшний день, если говорить о средних значениях за квадратный метр в Омске и Омской области, удельный показатель кадастровой стоимости не превышает показатели  соседних регионов за квадратный метр, при рыночной стоимости в 7–8 тысяч рублей за квадратный метр. Если сравнивать новую кадастровую стоимость земли с городами соседних регионов Западно-Сибирского экономического района, то в Омской области показатели намного ниже и сопоставимы с теми, какие действовали в 2014 году в Кемерове, Тюмени, Новосибирске, Томске.
— Как в результате изменился размер кадастровой стоимости земли в Омской области? Я понимаю, что есть и повышение стоимости, и снижение?
— Конечно, где-то произошло увеличение кадастровой стоимости, где-то снижение. Например, расчет и анализ по сегменту «Садоводство, огородничество, малоэтажная жилая застройка» проходил в разрезе трех экономических зон: северной, центральной, южной. Изменение обобщенных средних значений удельного показателя кадастровой стоимости за период с 2014 по 2020 год произошло: по северной зоне — с 31,65 рубля за кв. м до 43,59 рубля за кв. м по центральной зоне — с 62,71 рубля за кв. м до 74,62 рубля за кв. м, по южной — с 41,49 рубля за кв. м до 45,28 рубля за кв. м. Если брать по городу Омску, имеются производственные участки, по которым произошло увеличение кадастровой стоимости, но, однако, они не превышают рыночной стоимости.
 — В ходе проведения вашими специалистами большой подготовительной и основной работы мнения собственников учитывались, но далеко не все знали о проводимой работе. Сейчас проект отчета об определении кадастровой стоимости земли опубликован на сайте учреждения и Росреестра. Ознакомиться с ним может любой человек. Если собственник участка поймет, что не согласен с изменениями размера стоимости земли, то как он может повлиять на результат?
— Открыт прием замечаний и обращений. По закону о государственной кадастровой оценке любое заинтересованное лицо либо представитель заявителя по доверенности в простой письменной форме в течение пятидесяти дней со дня размещения сведений предварительных промежуточных отчетных документов в фонде данных государственной кадастровой оценки, может ознакомиться и представить замечания, связанные с определением кадастровой стоимости. Соответственно, дата окончания приема заявок — 6 октября. Возможность подачи замечаний, обращений к промежуточным отчетным документам нацелена на исправление допущенных ошибок, неточностей при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, до момента утверждения кадастровой стоимости.
Правообладатели земельных участков могут, не выходя из дома, через региональный портал госуслуг направить замечания к промежуточным результатам государственной кадастровой оценки и получить разъяснения.
Я понимаю, что есть определенное беспокойство и у обычных собственников, и у бизнес-сообщества о том, какая в итоге будет стоимость. Поэтому мы предлагаем предпринимателям, производственникам, гражданам ознакомиться с результатами определения кадастровой стоимости земельных участков и направить уточнения в отношении характеристик своих объектов недвижимости.

Источник


Региональное отделение:  Омское региональное сообщество