Ипотека не бесконечна. Как льготные кредиты поменяли рынок жилья

4 Марта 2021

Итоги 2020 года на рынке жилья можно назвать ошеломительными — из-за огромного скачка спроса и цен. И льготная ипотека сыграла в этом процессе ведущую роль. Но платежеспособный спрос, как и резервы для снижения ипотечной ставки, не бесконечен.

К тому же работа с госпрограммой оказалась выгодна далеко не каждому банку, да и не все потребители хотят покупать только на первичном рынке, которым ограничено субсидирование. В какую сторону рынок пойдет дальше, застройщики и банки обсудили на круглом столе «Фонтанки» и «ТТ Финанс».

На протяжении последних лет в Петербурге ежегодно примерно 4,5 млн кв. м жилья продавалось и столько же покупалось. Однако 2020 год и здесь изменил привычную картину.

— На рынке недвижимости Петербурга почти всегда наблюдался баланс между спросом и предложением, — сообщил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — В 2020 году спрос впервые перевесил. На рынок было выведено много средств, в том числе инвестиционных. Но не следует забывать, что и у покупателей, и у инвесторов ресурсы ограничены, поэтому каждый год продавать такие объемы не представляется возможным.

— Сравнивать 2020 год с каким-либо другим очень сложно, — полагает Андрей Кириллов, представитель застройщика «Мегалит — Охта Групп». — Это аномалия. Даже меры субсидирования государством ипотечной ставки до исторических минимумов были беспрецедентными. В 2020 году мы сдали в эксплуатацию первую очередь «Приморского квартала», с опережением срока передали ключи дольщикам. В этом плане пандемия не оказала на стройку заметного влияния — мы продолжали работу по графику. Что касается продаж, то год, безусловно, был нестандартным. Во втором квартале с началом режима самоизоляции продажи фактически встали. Однако переход на электронную регистрацию сделок, а потом и появление льготной ипотеки позволили нам не только выполнить годовой план, то даже перевыполнить его процентов на 10.

По словам Кириллова, цены на жилье в прошлом году в среднем по рынку выросли до 25%. На эту динамику повлияли сразу несколько факторов, и льготная ипотека только один из них. Более того, наметился дефицит востребованных проектов в хороших локациях.

По словам директора Группы «Аквилон» Виталия Коробова, финансовые модели проектов в 2020 году изменились: часть застройщиков не торопятся выводить новые проекты, другие пересматривают ценовую политику в сторону повышения стартовых цен. Поскольку все это происходит при растущем спросе на жилье, то вымывание предложения с рынка — а оно, в том числе, привело к росту цен на квартиры, — можно назвать тенденцией.

Однако в Группе «Аквилон» не меняли планов по стартам новых проектов в 2020 году и на 100% выполнили план по вводу жилья. Компания вывела на рынок города порядка 185 тыс. кв. м жилой недвижимости, а также 11 тыс. кв. м офисных площадей. Объем строительства Группы в СЗФО за год вырос до 800 тыс. кв. м.

— Прошлый год стал для нашей компании рекордным по числу сделок: мы реализовали на 54% больше квартир, чем за 2019 год, в денежном выражении рост составил 81%, — рассказал Виталий Коробов. — Такие результаты обусловлены двумя ключевыми факторами: рекордно низкие ставки по ипотеке и появление новых проектов в портфеле холдинга. В соответствии с графиком мы ввели в эксплуатацию третью и четвертую очереди одного из крупнейших наших проектов в городе — жилого комплекса «4YOU» на территории редевелопмента земель бывшего предприятия «Самсон» в Московском районе. Также в 2020 году мы увеличили земельный банк на 10 га, купив два новых участка: на намыве Васильевского острова и в Кудрово.

Как отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, цены начали расти еще в марте прошлого года, когда радикально снизился курс национальной валюты. Таким образом, два ключевых фактора мотивировали людей снять деньги с депозитов и вложить их в недвижимость — это курс валюты и низкие ставки по ипотеке. В итоге рынок столкнулся с дисбалансом, так как предложение сокращалось на протяжении всего 2019-го и первой половины 2020 года, а спрос увеличился. Повлиял и переход рынка на работу в новых условиях: застройщики не были уверены, что с обслуживанием проектного кредита найдут спрос на новые объекты, и осторожничали с выводом их в продажу. В итоге мы увидели, с одной стороны, дефицит предложения, а с другой — резкий рост спроса из-за падения рубля и ипотеки по низкой ставке. Только во второй половине 2020 года застройщики поверили в спрос и стали более активно выводить новые объекты.

Так поступили, например, в ЗАО «БФА-Девелопмент» — не форсировали вывод третьей, крупнейшей очереди «Огней залива» на 1 600 квартир. Зато, когда продажи стартовали, они пошли «на ура», отметила Денисова.

Спрос спросу рознь

Однако такой огромный спрос — еще и повод насторожиться. По словам Светланы Денисовой, не все дольщики покупают квартиры для себя, значительная часть делает это для сохранения средств.

— Альтернативы для вложений у наших граждан пока нет, фондового рынка для граждан нет, депозиты практически бесплатные, и это нас беспокоит, — сказала она. — Мы отчетливо видим эту мотивацию — лучше вложиться в квартиру, которая дорожает по мере строительства. Если бы была альтернатива для вложений, застройщики бы работали с более здоровым потребительским спросом, а не с инвестиционным. Ведь через какое-то время эти инвесторы все вместе «вывалят» свой продукт на рынок, и это может его подорвать.

Сценариев заработка на недвижимости несколько: на сдаче готовой квартиры, на росте цены по мере строительства дома и на вложении «в долгую» — в ожидании, что квартира подорожает со временем. Третий вариант — самый консервативный и беспроигрышный, однако для рынка нехорошо, что недвижимость в огромном объеме выполняет только эту функцию.

Также взрывной спрос прошлого года показал еще одну проблему — аудитория, к сожалению, не растет.

— У нас очень много повторных покупок одними и теми же людьми, — продолжила Светлана Денисова. — Аудитория расширяется только за счет сегмента жесткого эконома — покупателей самых дешевых квартир с самыми большими кредитами. Прирост спроса на рынке «элиты» происходил преимущественно за счет чиновников — его подстегнули новости о введении в декларации не только доходов, но и расходов. Но в остальном свежему спросу взяться неоткуда.

Важно разделять спрос в целом и платежеспособный спрос, уточнила директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Ольга Семенова-Тян-Шанская. И именно второго у нас и не хватает.

— По обеспеченности жильем мы так и остались на уровне 24 квадратных метра на душу населения, включая ветхий и аварийный фонд, — сообщила она. — Цивилизованная норма — 30 кв. м, как, например, в Польше и Эстонии. В Норвегии вообще 80 кв. м на человека, в Германии — 58. Отсюда и низкий спрос в этих странах, и — как следствие — чрезвычайно низкие ставки по ипотеке.

В России была поставлена когда-то амбициозная цель достичь нормы в 30 «квадратов» на человека к 2020 году, но этого не произошло. Более того, норма сокращается. По словам Алексея Белоусова, в Генплане Петербурга до 2020 года даже стояла норма в 35 кв. м на человека. Однако в обновленном Генплане речь идет уже только о 30 кв. м к 2025 году.

— То есть мы не справляемся с первоначальными планами — реальные доходы населения и, соответственно, платежеспособность падают, все сбережения уходят на ипотеку, — добавил эксперт. — А чем меньше норматив обеспеченности жильем, тем больше социальная нагрузка на застройщика. Нормы социального строительства до сих пор считают, исходя из показателя в 28 кв. м. Конечно, нужно считать из реально проживающих.

Ипотека как драйвер

Вопрос насыщения спроса на жилье напрямую зависит и от работы банковского сектора. И в 2020 году, с запуском льготной ипотеки, это стало особенно очевидно. По словам Ирины Гладких, заместителя управляющего филиалом по розничному бизнесу ПАО «Банк «Уралсиб», особенно яркими в этом сегменте кредитования стали осенние месяцы. Изначально планировалось, что программа будет действовать до 1 ноября 2020 года, поэтому многие заемщики стремились воспользоваться льготой до этого времени.

— Продление меры господдержки до 1 июля 2021 года поддержало высокий спрос на недвижимость в ноябре и декабре, — заявила Гладких. — Филиал Банка «Уралсиб» в Санкт-Петербурге в 2020 году выдал на 42% больше ипотечных кредитов по сравнению с 2019 годом. Также с 2018 года действует программа льготного ипотечного кредитования для семей с двумя и более детьми, а также для семей, воспитывающих ребенка с инвалидностью, — и «Уралсиб» также работает по этой программе.

Льготная программа была прогнозируема, иначе бы стройотрасль попросту не выжила в ситуации начала прошлого года, сказала начальник отдела разработки розничных продуктов и работы с партнерами банка «Россия» Мария Борисова. По итогам 2020-го прирост по количеству и объему выданных ипотечных кредитов составил порядка 35% по сравнению с 2019 годом. При этом рост произошел далеко не только благодаря льготной ипотеке: высока доля кредитов по рефинансированию ипотеки. Безусловно, нельзя не отметить и возросший спрос на приобретение загородной недвижимости.

— Программа льготной ипотеки была наиболее востребована (прирост почти в 2 раза) в Крыму — это наш ключевой регион работы, — пояснила Борисова. — Это связано с адекватной стоимостью жилья на полуострове по сравнению с крупными мегаполисами. В Петербурге и Москве спрос на программы льготной ипотеки ограничен: во-первых, в связи с резким ростом цен на недвижимость, а во-вторых, в связи с недостатком платежеспособных клиентов.

Льготную программу банки запустили под 6,5% и потом стали думать о дальнейшем снижении ставки под разных клиентов. Например, банк «Россия» в период летних месяцев проводил совместную программу с застройщиком в Крыму, предоставляя специальную пониженную ставку, — это, несомненно, повлияло на спрос в регионе.

По словам Андрея Кириллова, льготная ипотека стала основным драйвером спроса в 2020 году. Если ранее около 40% покупок совершалось с привлечением кредитных средств, то по итогам прошлого года эта цифра выросла до 70%.

— Однако не стоит забывать, что видов льготной ипотеки несколько, — напомнил эксперт. — Около 25% заемщиков в «Приморском квартале» пользуются так называемой семейной ипотекой со ставкой от 4,6%, которая предоставляется при рождении второго и последующих детей. Довольно часто приходится напоминать покупателям о такой возможности.

В ЮИТ традиционно уровень ипотеки долгие годы не превышал 45%, и рост этой доли всегда был связан с субсидированными историями. Сейчас доля ипотеки — «заоблачные» 80–89%. Спрос перекочевал в онлайн, и наибольший отклик давала реклама не квартир, бренда или объектов, а именно ипотеки и взносов. По словам Ольги Семеновой-Тян-Шанской, это реакция рынка — подтянулись те, кто раздумывал и покупать не собирался. Но при этом люди стали менее разборчивы: какая разница, 10 лет игрок на рынке или два года — ипотека работает для всех, надо брать. На фоне ипотеки вырос и интерес к квартирам с отделкой, поскольку ее можно включить в стоимость в рамках ипотеки. Исследование ЮИТ показало, что больше 50% клиентов уже покупают квартиры либо с предчистовой, либо с полной отделкой.

Доля ипотечных сделок в объеме продаж Группы «Аквилон» в 2020 году выросла более чем на 10% и составила около 70%. Самой популярной программой по приобретению жилья стала льготная ипотека — это 90% от всех сделок такого рода.

— На фоне снижения ставок средний размер кредита, выданного нашим клиентам в 2020 году, достиг 3,3 млн рублей, что на 17% больше в сравнении с 2019 годом, — сообщил Виталий Коробов. — Снижение ставок сделало приобретение квартиры доступнее для молодежи: доля наших покупателей до 30 лет увеличилась на 10%. Еще одним следствием запуска льготной ипотеки стало увеличение средней площади продаваемых квартиры — почти на 15%.

По мнению Светланы Денисовой, льготная ипотека была хорошим стимулом в период замешательства, но постепенно надо переходить на ее избирательное применение. Например, лимитировать хотя бы в 3–4 развитых субъектах, куда стекается весь спрос. Ведь в стране множество средних и небольших городков, где вовсе ничего не строится либо от силы пара-тройка объектов. Огромный дисбаланс между первичным и вторичным рынками приводит к оттоку населения из этих регионов с ясной мотивацией: зачем оставаться и брать ипотеку на старые квартиры под 10%, когда в Москве и Петербурге есть ипотека под 6% на новые.

Потребители и риски

На льготную ипотеку реагируют не только инвесторы, но и уязвимые слои общества, которые воспринимают такую низкую ставку как шанс. Работает и психологический момент ограниченности во времени — надо брать сейчас, пока господдержка не закончилась.

— Тот, кто приобретает жилье по льготной ипотеке, несет определенные риски, — заявила управляющая филиалом Абсолют банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова. — Средняя однокомнатная квартира в Мурино подорожала за год примерно на миллион рублей, при этом ипотеку обычно гасят за 7–10 лет. Если вдруг заемщик потом захочет реализовать ликвидный, по его мнению, продукт, то он даже не сможет покрыть обязательства, которые были выданы под эту маленькую ставку. Также в зоне риска оказываются покупатели квартир в области и на окраинах, где рост был создан искусственно. Особенно если заемщик со средней зарплатой в 40 тысяч рублей. Госпрограмма была хороша именно для инвесторов, так как лет через 10 лет цена жилья в Петербурге вырастет в два раза на надежные объекты у хороших застройщиков — это я говорю как эксперт.

Что касается структуры спроса, то многое держится на региональных покупателях, однако не все.

— У наших клиентов из столиц, напротив, огромный интерес к региональному жилью, — сказала Мария Борисова. — Так, особенным спросом пользовались объекты в Крыму. К тому же Крым — это военно-морской кластер, скопление воинских частей и командированных, поэтому предложения нашего банка, в числе которых военно-ипотечные программы, безусловно, нацелены на эту категорию — с учетом того, что количество банков в Крыму ограничено.

— Региональный спрос формируется и стихийно, и усилиями застройщиков, — считает Светлана Денисова. — Мы перестали прилагать эти усилия, и в структуре нашего спроса естественным образом сложилась ситуация в пользу петербургского потребителя. Когда «Газпром» перенес в город московские офисы, сделок с региональными покупателями стало больше, так как наш объект логистически удачно расположен для сотрудников компании. Как только стал развиваться терминал в Бронке — мы получили и эту аудиторию. Сейчас у нас доля регионалов примерно 26–30% — это преимущественно жители СЗФО: Вологодская, Архангельская и Мурманская области.

У нишевых застройщиков доля региональных покупателей, как правило, устойчива: так, в ЮИТ она достигает 7–11% от общего числа покупателей. Этот спрос привлекается усилиями. Если нет рекламы и работы с агентствами — глупо ожидать вала, пояснила Ольга Семенова-Тян-Шанская. Но часто хватает и той доли, что есть.

Опасности ипотеки

Далеко не для всех льготная ипотека стала несомненным благом. Некоторые банки сознательно отказались от нее и переориентировались на другие, не менее востребованные продукты, которые не попадают под субсидированный кредит.

Например, в апреле Абсолют банк, как и все, подключился к госпрограмме, продажи выросли на 25%. А в июле уже отказался от льготной ипотеки как от неликвидного продукта в пользу вторичного рынка жилья и собственных программ по первичному рынку. При этом 2020-й стал годом с самой большой выдачей ипотечных кредитов для банка, побив предыдущий рекорд 2018 года уже в октябре.

— Отказавшись от госпрограммы, мы сконцентрировались на коммерческой недвижимости, жилье премиум- и элит-класса с ценой от 13 млн рублей. В основном это все застройщики на Петровской косе, — рассказала Мария Батталова. — Мы зашли в нишу переуступки. Также выгодно оказалось работать с землей — спрос на участки в Сочи, Адлере, Крыму возрос в десятки раз. Еще мы развиваем залоговую ипотеку по загородной недвижимости — когда берут средства на строительства дач.

У льготной ипотеки банкиры видят несколько минусов.

— Возможно, пора обратиться к регулятору с просьбой о пересмотре процента субсидирования, — заявила Мария Борисова. — Банки стали конкурировать между собой все более низкими ставками. Это не может продолжаться бесконечно, поскольку доходность этой программы при существующей формуле субсидирования для банков минимальна. Если процент не пересмотрят, я не исключаю, что средние банки будут отказываться от таких программ в пользу «вторички», земельных участков, индивидуальных домов, загородного жилья. Работать с госпрограммой становится невыгодно.

— При такой ключевой ставке вряд ли есть еще какие-то резервы для снижения ипотечных процентов для новостроек, — считает Светлана Денисова. — Я уверена, что при отмене ипотеки с господдержкой вторичный рынок сразу двинется в сторону снижения ставки, так как нынешняя разница в цене с первичкой ничем не мотивирована, кроме госпрограммы.

Тренд на цифру

Ипотека с каждым годом становится всё более доступной, а ее получение — все более простым, особенно за счет цифровых сервисов.

— Летом 2020 года мы запустили сервис электронной регистрации сделок, что было особенно актуально в период ограничительных мер, — рассказала Ирина Гладких. — Клиенты могут воспользоваться услугой как при покупке квартиры у застройщика, так и на вторичном рынке, и при рефинансировании ранее полученного кредита. При электронной регистрации участники сделки получают все услуги и нужные документы в режиме «единого окна» через офис Банка «Уралсиб». Таким образом, все необходимые документы оформляются за одно посещение.

Тренд на онлайн дал банкам возможности развития новых сервисов и услуг и привлечь больше клиентов. Так, в начале февраля «Уралсиб» запустил сервис по оценке жилой недвижимости в рамках ипотечного кредитования, который позволяет существенно снизить стоимость и сократить сроки подготовки отчета. Сервис дает возможность подготовить отчет об оценке с самостоятельным осмотром и фотографированием жилого помещения самим клиентом или же без осмотра. В результате покупатель в короткие сроки получает электронный отчет, подписанный электронной подписью оценщика, а в банк направляется верифицированная версия отчета.

Не всем нужна квартира

Есть продукты, на которые льготная ипотека не распространяется, но которые стали очень востребованы в 2020 году. Например, по словам Марии Борисовой, в прошлом году наблюдался колоссальный спрос на загородную недвижимость и земельные участки.

— Мы разработали спецпрограмму на приобретение готового загородного жилья, так как спрос перетянулся именно сюда, — рассказала она. — Люди хотят дом с участком, так как стоимость квартир стала слишком высокой, и выбор клиента переносится в сторону индивидуального загородного дома. К тому же практика удаленной работы в период пандемии закрепилась во многих сферах. Мы считаем, что эта тенденция в 2021 году однозначно продолжится: спрос на дома не только не спадет, а будет возрастать пропорционально росту цен на квартиры. А вот спрос на новое жилье вряд ли вырастет.

Как отметила Ольга Семенова-Тян-Шанская, за те же деньги, что в городе пойдут на квартиру в 42 «квадрата», за городом можно купить дом с участком, и покупатели четко чувствуют разницу. Некоторые крупные и далеко не самые дешевые загородные застройщики даже вынуждены временно приостановить прием заявок.

Из 75 млн кв. м жилья, сданных в России в прошлом году (при задаче в 120 млн), только 42 млн кв. м приходится на квартиры, добавил Алексей Белоусов. Остальное — это ИЖС, что говорит об огромной востребованности таких объектов. Сейчас строительный блок пытается продвинуть распространение механизмов льготной ипотеки на ИЖС, что могло бы стимулировать развитие этого сектора.

Все упирается в цену

Небывалый рост цен, которым также ознаменовался 2020 год, эксперты объясняют вполне экономическими механизмами и рядом предпосылок.

— До 2018 года рынок практически стоял, — говорит Светлана Денисова. — Несколько лет дорожало все — продукты, транспортные расходы, тарифы естественных монополий, стоимость трудовых ресурсов, бетон и арматура, но стоимость квадратного метра оставалась практически на одном месте. Сегодня же мы наблюдаем выравнивание того нездорового положения, когда отрасль сокращала средства на развитие, не находила денег на аккредитацию новых проектов, так как была ограничена низким платежеспособным спросом. Экономику не обманешь, все развивается закономерно.

Но и нынешняя ситуация для рынка тоже проблемная: по словам Светланы Денисовой, сейчас готовые квартиры в первых очередях новостроек стоят даже дешевле квартир на нулевой стадии строительства. Безусловно, цена будет выравниваться, и нас всех ждет динамика в этом году.

— Мы планово повышаем цены на наиболее востребованные проекты, — сообщил Виталий Коробов. — Однако рост цен на жилье обусловлен не только спросом, но и растущей себестоимостью проектов. Затраты застройщиков в рамках проекта растут из-за перехода на эскроу-счета, из-за курсовой разницы и удорожания стройматериалов. Выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов на фоне карантинных ограничений и закрытия границ. Если у застройщика есть обязательства по строительству социальных объектов, то затраты на возведение детских садов и школ также учитываются в себестоимости.

Рост квадратного метра в цене почти перекрыл прирост от долларовых вложений, уточнил Алексей Белоусов. Это побудило многих пересмотреть инвестпортфель, однако впереди есть некая неопределенность.

— В 2018 году в Петербурге сдали 3,9 млн кв. м, в 2019-м — 3,5 млн, а в 2020 году — 3,3 млн, — рассказал эксперт. — То есть каждый год мы теряем примерно по 7–8%. Я боюсь, что тенденция эта в будущем сохранится. Многие застройщики сократили покупку участков из-за опасений по поводу работы в новых условиях проектного финансирования. С точки зрения маржинальности выгоднее вкладываться именно в текущие проекты в высокой степени готовности. Скорее всего, в дальнейшем сокращение новых проектов станет стимулом для сохранения льготной ипотеки, о продлении которой до 2024 года сейчас активно говорят.

Если это произойдет, в течение года мы увидим повышение стоимости метра в рамках 15%. В целом, по мнению Белоусова, год должен пройти без сюрпризов: продаж будет меньше, рост цен продолжится, а тенденция к сокращению ипотечной ставки усилится.

По прогнозам компании «Мегалит-Охта Групп», в первых кварталах 2021 года рост цен на строящееся жилье может составить порядка 10–15%. Однако позднее, с появлением на рынке новых лотов, цены стабилизируются. И уже к третьему кварталу показатели спроса и стоимости сбалансируются.

В «Аквилоне» прогнозируют, что в 2021 году мы увидим восстановление баланса между спросом и предложением, стабилизацию рынка. По словам Виталия Коробова, прошлый год подтвердил, что вложения денег в недвижимость остается самым надежным способом сохранения и приумножения капитала. Покупатели сейчас внимательно следят за выходом новых проектов и специальными предложениями от застройщиков. Льготная ипотека как главный инструмент покупки жилья сохранит свою популярность в 2021 году.

— Мы не ждем ажиотажного спроса в первом квартале года, — заявил Коробов, — но ближе к концу действия ипотечной программы с господдержкой всплеск покупательской активности повторится. Это, в свою очередь, повлечет за собой новый скачок цен. Поэтому для тех, кто планировал покупку недвижимости, сейчас наиболее подходящее время.

Источник