Как в Хабаровском крае усмирить взбесившийся квадрат

27 Мая 2021

Что происходит на рынке жилищного строительства? Почему цены за квадратный метр в Хабаровске неуклонно растут? Дело в большом спросе или в дефиците? Что надо предпринять, чтобы квартира стала действительно доступной? Все эти вопросы корреспондент ИА «Хабаровский край сегодня» Елена Ищенко обсудила с региональным министром строительства Андреем Чекулаевым.

Деньги – в трубу

Чтобы понять, откуда у нас такие высокие цены на жилье, надо понять из чего они складываются. Проблема давняя, но, увы, так и не решенная – подключение к инженерным сетям. Нагрузки в Хабаровске на теплотрассы и электрические сети очень высокие. Иногда строящийся дом – рядом с уже существующим, буквально в нескольких метрах, но тепловики требуют десятки миллионов рублей за подключение. Именно с такой проблемой в Минстрой обратился застройщик, который возмутился суммой, которую ему посчитали за подсоединение к теплотрассе, – 32 миллиона рублей. Труба рядом, и получается, что дом, в котором шесть тысяч квадратных метров, стал в одночасье дороже на три десятка миллионов рублей. И это только тепловая энергия! То же самое с электроэнергией. А еще земельный участок, который стоит больших денег. К примеру, площадка на месте недавно снесенного авторемзавода в Хабаровске выкуплена застройщиком за такую сумму, что только по этой позиции стоимость квадратного метра сразу выросла на 10 тысяч рублей.

– Действительно, получается дорого, – говорит Андрей Чекулаев. – Введенные счета эскроу были в некотором роде спасением для отрасли. Они отсекли вал застройщиков, которые собирали деньги с дольщиков, рыли котлован и исчезали. Но счета эскроу не удешевляют жилье. Это заемные средства банков, а банки не альтруисты. Рассматривая заявку застройщика, финансисты требуют, чтобы тот заложил прибыль в 20%. Плюс сам банк, естественно, дает деньги не бесплатно: кому-то удается получить их под 2–3%, а кому-то под 15%. Это зависит от стажа работы на рынке и многих других факторов. Банки тщательно взвешивают все риски. Что в итоге? Цены неудержимо растут. В микрорайоне «Ореховая сопка» квадратный метр в доме на уровне фундамента и первых этажей стоит 75 тысяч рублей, на стадии завершения – уже 85 тысяч. Для нужд края мы покупаем за 87 тысяч рублей, но с отделкой. Что касается точечной застройки, то в жилом комплексе «Гродеково» квадратный метр стоит 160 тысяч рублей за квадрат, в «Графите» – 125–130 тысяч. В Гупровском городке – 115–120 тысяч рублей за квадрат, цена на верхние этажи доходит до 130 тысяч рублей. В микрорайоне Ю-сити строительство начиналось с 65 тысяч рублей, сейчас цена квадрата перевалила за 100 тысяч.

Но спрос и на такое жилье есть! Застройщики пользуются моментом. Дальневосточная ипотека под 2% годовых, которая предполагала возможность купить недорогую квартиру для молодой семьи, только разогнала цены на рынке недвижимости. И что с этим делать?

– Единственный вариант – снижение себестоимости строительства, а это половина цены, – считает Андрей Чекулаев. – На чем можно сэкономить? На материалах. Самый дешевый – индустриальное домостроение, всем известные панельки 121-й серии. Но теперь это уже совершенно другие технологии, другой конструктив. В том же микрорайоне Ореховая сопка возводятся девятиэтажные панельные дома, но их не узнать. Отделанные керамогранитом, они выглядят очень современно.

Индустриальное домостроение позволяет удешевить строительство на 10%. А это щебень, песок, арматура. Песок мы добываем из Амура. Две фирмы в этом году зашли на рынок – цена упала чуть ниже рыночной. У Хабаровска один поставщик щебня. Этого мало: надо как минимум два или три. Однако и при этом резкое снижение цены за квадратный метр в ближайшей перспективе вряд ли произойдет.

Ничья земля? Будет наша!

А что все-таки делать с теплом? Может, хватит латать старые сети – пора строить новые? Но это дорого! Да, но есть множество федеральных программ, в которые можно войти. Край ни разу этого не делал. Первый раз попробовали и получили деньги. Суть программы проста: вводите квадратные метры – получаете федеральные деньги. На эти средства в Хабаровске строится поликлиника в Прибрежном микрорайоне. Второй шаг – в микрорайоне Ореховая сопка нет теплотрассы. Правительство края выделило деньги на ее проектирование. В августе проект должен быть готов. И тогда можно подавать заявку на финансирование.

Еще одна проблема – земельные участки. На той же улице Краснореченской, в районе цирка, вдоль дороги тянутся развалины или брошенные участки, которые кому-то принадлежат. Но их владельцы ждут своего часа. И с ними ничего нельзя сделать. В декабре прошлого года принят федеральный закон, который решает проблему кардинально. Теперь инвестор может прийти в городскую администрацию и предложить построить там дом. Мэрия проведет кадастровую оценку этого участка, определит его стоимость, и инвестор выкупит землю за эти деньги, а не за те сотни миллионов, которые хочет получить собственник. Летом механизм заработает. Желающие, безусловно, найдутся. Хабаровск инвесторам интересен.

Выпуск российским правительством инфраструктурных облигаций даст возможность региональным бюджетам тратить средства на дорожную, инженерную и социальную инфраструктуры в рамках проектов строительства жилья. И тогда у правительства появится моральное право вести с застройщиком диалог, настаивая на снижении стоимости квадратного метра жилья.

Дом на готовой площадке

Понятно, что застройщик не хочет рисковать своими деньгами.

– Гарантию, что все квартиры в строящемся доме будут распроданы, может дать только государство, – говорит министр. – То, что я сейчас предлагаю застройщикам, – совместный продукт Минжкх и Минстроя, у нас одно федеральное ведомство. Они обеспечивают переселение семей из ветхого жилья (а под это выделяются большие деньги, к ним край добавляет свои), а мы обеспечиваем жильем детей-сирот, ветеранов, инвалидов. Выходит, мы можем заказать застройщику целый дом. Все однокомнатные квартиры заберут тем же детям-сиротам, а «двушки» и «трешки» нужны под расселение из аварийного жилья. Все квартиры в доме окажутся распроданными. Этот проект надо запускать. Строить миллион квадратных метров жилья в год, о чем говорит глава региона Михаил Дегтярев, – задача сложная, но достижимая. Даже в советское время, с его темпами строительства, это был рекорд! И нам его надо повторить, а потом и дальше так строить!

Есть ли в крае серьезные застройщики? Есть. В последние годы ситуация на строительном рынке восстанавливается. Одна из местных строительных компаний приступила к возведению завода железобетонных конструкций в Березовке. Впервые за последние 30 лет! В августе они обещают выдать первую продукцию. Еще один застройщик пришел с Сахалина, он там лидер в отрасли. Сюда перебазировал две трети своей техники. Он тоже строит завод железобетонных изделий на площадке ТОСЭР. Они в силах развернуть широкий фронт работ. Причем жилье сегодня востребовано разное – бюджетное, экономкласса, элитное, малоэтажное.

Все большую популярность, особенно у молодых семей, набирает индивидуальное жилищное строительство. По образцу западных регионов: когда на земельный участок приходит управляющая компания, приобретает его, заводит туда газ, электроэнергию, занимается дорожной сетью, застройщикам остается только выбрать картинку и начать возводить дом. Такие площадки готовятся и в Хабаровске. В разумной доступности от центра. Все это вместе способно снизить стоимость квадратного метра и существенно приблизить такой недостижимый миллион.

Источник

Региональное отделение:  Хабаровское региональное сообщество