Новая формула "квадрата": как изменился российский рынок недвижимости

12 Сентября 2022

Осень – высокий сезон на рынке недвижимости. В этом году он накладывается на восстановление продаж, начавшееся летом после снижения ключевой ставки Банка России. Но до полной нормализации обстановки далеко: именно осень определит дальнейшую динамику спроса и предложения.

• Февраль–март: ажиотаж
• Апрель–июнь: спад
• Июль–август: новый подъем
• Что дальше
• Как меняются цены
• Что происходит на вторичном рынке
• Куда смещается спрос
• Как санкции влияют на застройщиков

«Профиль» опросил широкий круг предпринимателей и аналитиков рынка и выяснил, что в целом сектор пережил события последних месяцев без больших потрясений. Но строительство – отрасль консервативная, поэтому реакция может быть отложенной. По прогнозам экспертов, в ближайшие годы показатели рынка могут существенно упасть из-за проблем в экономике и падения доходов россиян. Дополнительное влияние могут оказать технологические трудности, с которыми столкнулись застройщики из-за потери западных поставщиков.

Февраль–март: ажиотаж

После 24 февраля ситуация на рынке недвижимости развивалась по типичному сценарию кризисов. Первая реакция граждан на внешний шок – перевести накопления в «твердую валюту». Что бы под ней ни подразумевалось: сахар или гречка, автомобили или квадратные метры.

«На рынок пришли как профессиональные инвесторы, так и обычные граждане, которые давно собирались приобрести квартиру, но февральские события ускорили их решение. Спрос вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года», – рассказывает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

Примерно до 20 марта на рынке царила «паникерская, ажиотажная активность», вспоминает директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. По его словам, ежедневное число обращений на 30–50% превышало норму.

Хотя 28 февраля Центробанк поднял ключевую ставку до 20%, это не сразу повлияло на продажи. Сначала прошла волна ипотечных сделок, оформленных по старым ставкам. «Банки давали людям считаные дни, чтобы принять решение по одобренным заявкам», – вспоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Затем увеличилась доля клиентов, покупающих за наличные со стопроцентной оплатой. В какой-то момент ипотечные заемщики «по понятным причинам практически исчезли», говорит основатель инвестиционно-девелоперской компании «Родина» Владимир Щекин.

По данным Росреестра, в феврале число сделок (зарегистрированных договоров долевого участия) на рынке новостроек Москвы выросло по сравнению с январем на 48%. Количество переходов прав собственности на вторичном рынке увеличилось на 45%. В марте рост продолжился только на «вторичке» (+35%). Первичный рынок показал снижение (-7%).

Апрель–июнь: спад

В апреле оба показателя обвалились: минус 45% на первичном рынке, минус 37% – на вторичном. «Те, кто хотел вложиться в недвижимость, уже это сделали, покупателей с живыми деньгами не осталось, – комментирует Олег Репченко. – А ипотечные ставки на уровне 20% сделали покупку квартиры в кредит невозможной».

Местами «первичка» просела на 70% в сравнении с зимой и прошлым годом, вспоминает директор по продажам застройщика «Полис Групп» Яна Вирченко. Весной некоторые ЖК «не продали вообще ничего», добавляет аналитик рынка, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.

Кроме прочего, двузначная ключевая ставка способствовала тому, чтобы инвесторы размещали средства на высокодоходных депозитах. Таким образом часть капитала из сферы недвижимости «перетекла» в банковский сектор.

Тем временем ставка начала снижаться: 11 апреля она была понижена до 17%, 29-го – до 14%. Но к быстрой активизации рынка это не привело. «В такие моменты часть клиентов рассуждает так: если ставки снижают каждый месяц, то через три месяца кредит станет совсем недорогим – надо подождать», – объясняет Дмитрий Голев.

Июль–август: новый подъем

«Пробуждение» спроса началось летом. Эксперты связывают его с окончанием срока первых «дорогих» вкладов, открытых в марте. Зачастую освободившиеся средства сразу перенаправлялись на первоначальный взнос по ипотеке, отмечает руководитель ипотечного центра агентства «Миэль» Юлия Ибрагимова.

А 22 июля ключевая ставка была установлена на уровне 8%. Это уже вполне «рабочий» процент, считает Владимир Щекин: «Он дает сигнал, что экономика стабилизировалась, инфляция замедлилась, можно продолжать работать. Если раньше клиенты не спешили брать кредит, предпочитая выжидать, то после июльского, пятого по счету снижения ставки активность вернулась».

При этом средний процент по ипотеке де-факто ниже ключевой ставки: по итогам июля он составил 6,67%, следует из статистики ЦБ. Это достигается, во-первых, за счет различных федеральных программ – льготной ипотеки (с 1 июня – по ставке 7%), семейной (6%), для ИТ-специалистов (5%), сельской (3%), дальневосточной (2%).

Во-вторых, ставки субсидируют сами застройщики. Такая практика действует на российском рынке не первый год, но сейчас «щедрость» бьет все рекорды: можно встретить предложения со ставкой 0,1% и даже 0,01%. Фактически ипотека превращается в рассрочку. «Это гораздо ниже европейского уровня, на который у нас принято равняться. Во Франции ставка начинается от 2,9%, в Испании – 4,3%, в Германии – 3,9%», – замечает Владимир Щекин.

Конечно, речь идет о маркетинговом ходе: застройщик компенсирует банку недополученный доход, закладывая его в цену жилья. Но покупателям нравится. По словам управляющего директора агентства «Бон Тон» Валерии Цветковой, большинство девелоперских проектов двигаются в сторону субсидированной ипотеки. «Для потребителя основным критерием покупки является не столько общая цена, сколько финансовая нагрузка при обслуживании кредита», – полагает она.

По итогам июля объем выданных ипотечных кредитов вырос в сравнении с июнем на 35% в денежном выражении (до 341 млрд руб.) и на 40% – в количественном (до 91,6 тыс.). О том, насколько это важный показатель для рынка, можно судить по данным «Миэль»: на рынке новостроек Москвы (в старых границах) доля ипотечных сделок в июле составила 77%, в Новой Москве – 81%, в Московской области – 86%. В результате продажи по ДДУ выросли относительно июня на 10%, 15% и 17% соответственно.

---

Рынок аренды «остывает»

В начале весны количество объявлений о сдаче жилья в аренду увеличилось почти вдвое, рассказывает Марина Павлюкевич (компания PLG). Тогда же СМИ писали о десятках тысяч россиян, экстренно выехавших за границу. «Отъезд россиян за рубеж – не единственная причина, – уточняет Павлюкевич. – Многие из-за санкций потеряли работу в столицах и вернулись в свои регионы. Некоторые молодые семьи в целях экономии съехались с родителями. Кроме того, Россию покинули представители иностранных компаний».

Летом рынок аренды начал восстанавливаться, следует из данных «Инком-Недвижимость». В Москве спрос в июле вырос на 12%, в августе – еще на 15%.

Что касается цен, то обычно действует сезонный принцип: в конце весны стоимость аренды снижается на 5–10% и возвращается на прежние значения к осени. В нынешнем году он сработал только наполовину. Во втором квартале в агентстве «Миэль» зафиксировали снижение арендных ставок на 10%. Но в преддверии осени цены стоят на месте.

«За последний месяц они не поменялись совсем, – констатирует управляющий директор сети офисов «Миэль» Мария Жукова. – Вероятно, причина в том, что цены завышены еще с прошлого года, когда в конце лета случился ажиотажный спрос. Сейчас он на 20% ниже, чем тогда, предпосылок для нового бума не видно. Пока объем предложения превышает спрос, и выбор у арендаторов есть».

---

Что дальше

По словам собеседников «Профиля», пока ситуация в строительной отрасли стабильная. «За предыдущие несколько лет высокого спроса на жилье застройщики накопили запас прочности. Вкупе с государственной поддержкой это позволило сохранить позиции на рынке», – подчеркивает владелец строительной компании «Неф» Ростислав Плечко.

Уверенность застройщиков в том, что государство их не оставит, важна в текущей ситуации, соглашается руководитель направления по работе с новостройками «Миэль» Марина Шадрунова. «Рынок пополняется новыми проектами. Похоже, девелоперы полагают, что рынок восстановится и сможет «переварить» новые объемы предложения. Ведь государство уже обожглось на обманутых дольщиках и постарается больше этого не допустить», – рассуждает она.

И все же откат ипотечных ставок к докризисным значениям пока не привел к соответствующему восстановлению объемов кредитования. Показатели июля-2022 ниже прошлогодних на 21% в денежном выражении и на 40% по числу кредитов. Всего за семь месяцев текущего года российские банки увеличили портфель ипотечных кредитов на 7,4%. Годом ранее был отмечен рост на 16%.

«О полном восстановлении говорить преждевременно, клиенты очень аккуратно ведут себя на рынке», – говорит основатель компании DUGA Real Estate Branding Юрий Нарвин.

По мнению руководителя девелоперского проекта Gatchina Gardens Натальи Осетровой, изменение ставок наложилось на летний спад активности покупателей. Следовательно, эффект субсидированной ипотеки проявится осенью. И все-таки стоимость кредитов чересчур высока, признает она. «Приемлемая ставка для Москвы и Санкт-Петербурга – 4%. В регионах она должна быть еще ниже – 1–2%, чтобы удержать молодых специалистов от переезда», – считает эксперт.

Впрочем, дело не только в ставках. «Проблема в общем состоянии экономики, отсутствии стабильности, уверенности в завтрашнем дне, – объясняет Осетрова. – Для того чтобы ипотечный рынок вернулся к показателям 2021 года, покупатели должны быть уверены, что удастся сохранить работу, уровень дохода».

Олег Репченко делает вывод, что ипотека как главный стимул спроса себя исчерпала. «На первичном рынке ставки сейчас намного выгоднее, чем в прошлом году, а спрос ниже, – аргументирует он. – Снизить ставки ниже нуля невозможно, поэтому, если девелоперы хотят продавать столько же, сколько и раньше, им придется снижать цены».

Как меняются цены

За 2020 и 2021 годы недвижимость подорожала примерно в полтора раза. В 2022-м, несмотря на все потрясения, говорить о коррекции цен пока не приходится. По данным «Инком-Недвижимость», сегодня «квадрат» в новостройках ощутимо дороже, чем год назад: в Москве (в старых границах) – на 11%, в Новой Москве и Подмосковье – на 20%.

При этом траектория цен менялась неоднократно, рассказывает сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский. Так, в Москве они за первый квартал подскочили на 12%: 250 тыс. руб. стоил «квадрат» в январе, 260 тыс. – в конце февраля, до 280 тыс. – в марте–апреле. «Но уже в летние месяцы стоимость квадратного метра снизилась до 260–265 тысяч», – подчеркивает он. Аналогичная динамика в Московской области: 145 тыс. руб. – в начале года, 155 тыс. – в марте–апреле, 150 тыс. – ближе к концу лета. В Санкт-Петербурге отмечался рост на 13% с января по май (до 210 тыс. руб.), затем снижение на 4% к концу июля (до 202 тыс.).

Операционный директор компании TrendAgent Мария Иванова фиксирует снижение цен в локациях, пресыщенных предложением, – например, в петербургских пригородах Девяткино и Янино. «Застройщики вводят реальные скидки и акции, предлагают пакеты квартир по сниженным ценам», – отмечает она.

Дмитрий Голев обращает внимание на неоднородность летней динамики цен в разных проектах. «Если спрос был устойчивым или повышался, застройщик сохранял цены. Если же сделок было слишком мало, предоставлял скидки. Массового снижения цен нет», – говорит эксперт.

Таким образом, цены явно отстают от кривой спроса. Что будет дальше? Собеседники разошлись во мнениях. Аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов ожидает восстановление рынка и дальнейший рост цен в 2023 году. По его мнению, в пользу этого сценария говорят господдержка ипотечного кредитования и увеличение себестоимости строительства. С другой стороны, цены будут сдерживаться падением реальных доходов населения, оговаривается Талалов.

По наблюдениям руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, средний бюджет покупок снижается. То есть покупатели разбирают самые доступные квартиры, а привлечь их к более дорогим лотам трудно даже при помощи субсидированной ипотеки. «Это говорит о том, что цены достигли предельных значений, практически неприемлемых для покупателей. Поэтому можно ожидать их снижения», – подчеркивает он.

С этим согласен Олег Репченко, считающий нынешние цены «аномально высокими». «В 2020 году «квадрат» в Москве стоил 180 тыс. рублей, сегодня – 260 тыс. Рынок должен отыграть этот рост. По нашему прогнозу, в перспективе нескольких лет стоимость жилья в столице вернется к уровню начала 2020 года», – говорит он.

Репченко приводит в пример ситуацию 2014–2017 годов, когда на фоне экономического кризиса стоимость «квадрата» откатилась на 10–20% (в Москве – с 210 тыс. руб. в конце 2014-го до 170 тыс. в 2017-м). «Но тогда на рынке не было ценового пузыря, а сейчас он есть, а значит, и снижение может быть сильнее, – замечает эксперт. – Так или иначе, причин для роста мы не видим. С учетом экономических реалий у россиян вряд ли скоро появится возможность увеличить свою платежеспособность».

Что происходит на вторичном рынке

Обычно вторичный рынок повторяет движение цен на первичном с меньшей амплитудой. Но в этом году их пути разошлись. По данным «Инком-Недвижимость», в апреле спрос сократился вдвое по сравнению со стандартным показателем и втрое – по отношению к марту, когда активность покупателей была особенно высокой. Май и июнь также оказались провальными по спросу. Несмотря на это, продавцы старались удерживать цены. В апреле цена «квадрата» снизилась всего на 0,19%, а средний размер скидки в ходе переговоров составил 5% (в марте – 4,1%).

В июле–августе ситуация кардинально изменилась: продавцы увеличили скидки до 15–20%. «Впервые за время наблюдений мы видим такое снижение чека сделки всего за два месяца, – комментирует Сергей Шлома. – Традиционно на «вторичке» – рынке физических лиц – снижение цен происходило медленно и неохотно. Но сейчас продавцы поняли: рынок перегрет, нужно опустить стоимость своего объекта до реальной».

В агентстве «Миэль» подтверждают: около половины сделок в Москве в июле проходило с торгом. «Мы вошли в рынок покупателя, – говорит управляющий директор сети офисов компании Александр Москатов. – Продавцам приходится становиться сговорчивее, изучать новые ценовые диапазоны».

Разница по сравнению с рынком новостроек объясняется просто: на «вторичке» не действуют программы льготной ипотеки. В результате лишь 47% сделок на вторичном рынке совершаются с привлечением ипотеки. Средняя ставка по таким кредитам в конце лета составляла примерно 11% (данные «Миэль»).

«Вторичный рынок еще не начал восстанавливаться, процентные ставки пугают людей, – признает Яна Вирченко. – Мы ожидаем медленного восстановления осенью».

По мнению Ростислава Плечко, скидки 15–20% делают «вторичку» интересным рынком для инвесторов, приобретающих жилье за наличный расчет. «Когда закончится период отпусков, традиционно можно будет заметить увеличение числа сделок», – надеется он.

Другие эксперты не разделяют его оптимизм. По словам Сергея Шломы, осенью рынок будет поддерживаться отложенным спросом, накопленным за апрель–июнь. Затем, в случае усугубления экономической ситуации, возможно дальнейшее снижение цен – еще на 15%.

«Сейчас спрос на вторичном рынке на 40% ниже показателей 2021 года. Чудо вряд ли возможно, поэтому в октябре–ноябре темпы падения цен ускорятся», – согласен Олег Репченко.

Куда смещается спрос

Тем временем на рынке проявились любопытные тренды. Во-первых, растет спрос на квартиры с отделкой, рассказывает Мария Иванова. Делать индивидуальный ремонт дорого, особенно после весеннего скачка цен на отделочные материалы. Покупка готового к заселению жилья – верный способ сэкономить.

По оценке Алексея Кричевского, доля жилых комплексов с отделкой (чистовой и white box) приближается к 80%. «Отделка – способ оправдать огромные цены. При этом ее качество очень скромное», – уточняет он.

Во-вторых, квартиры становятся теснее. Все дело в инфляции, объясняет Юрий Нарвин: «Если прежде за условные 12 млн рублей можно было приобрести 50 «квадратов», то сейчас – всего 40. В целом требования к жилью, скорее, снижаются, чем растут».

Всего за полтора года средняя площадь квартир в столичных новостройках снизилась на 18% (с 57 до 47 кв. м). Причина на поверхности: застройщикам выгоднее продавать маленькие площади. «Нередки ЖК, где трехкомнатных квартир не больше 5%, это своего рода «человейники», – говорит Кричевский. – Иногда площадь жилья снижается до очень некомфортных значений».

В-третьих, массовые продажи стремительно удаляются от центра городов. Причина опять-таки в цене. По словам Кричевского, на рынках Москвы и Петербурга областные объекты сегодня обойдутся в ту же сумму, какую пару лет назад отдавали за жилье в центре города.

Свои тенденции фиксируют девелоперы, работающие в сегменте бизнес-класса. Наталья Осетрова отмечает внимание клиентов к рекреационным функциям недвижимости: наличию инфраструктуры для отдыха и спорта на внутренней территории, парков и патио-садов. Впрочем, и в этом сегменте площадь квартир снижается. «Уходят в прошлое пустующие габаритные пространства, интерес смещается к рациональному выбору жилья, исходя из потребностей семьи, количества жильцов и рода их занятий», – рассказывает Осетрова.

Отдельно эксперты упоминают бум на рынке загородного домостроения: он начался во время пандемии коронавируса и не собирается останавливаться. Спрос настолько велик, что все сильнее ощущается дефицит предложения готовых домов, особенно таунхаусов. «Ранее крупные городские застройщики планировали выйти на загородный рынок с новыми проектами коттеджных поселков, однако сейчас приостановили их вывод, поскольку испытывают сложности из-за падения спроса на новостройки, – рассказывает Дмитрий Таганов. – Поэтому самым ходовым товаром на загородном рынке стали свободные участки, на которых можно возвести дом самостоятельно».

Все это относится к рынку двух столиц, в меньшей степени – к другим городам-миллионникам. А что в экономически менее развитых регионах? Там колебания рынка ощущаются сильнее всего, уверяет Валерия Цветкова: на спросе тут же отражаются растущая безработица (в том числе скрытая) и бедность населения.

«Продажи падают неравномерно, – подтверждает Игорь Талалов. – Если в Москве и Санкт-Петербурге они снизились на 50–60%, то в Волгограде, Кургане, Казани – более чем на 90%».

Просел рынок и в юго-западных регионах России, жилье в которых стало особенно популярно во время пандемии. Похоже, пузырь надулся до предела: в Сочи и Краснодаре недвижимость с 2020 года подорожала почти в два раза. «Социальная и транспортная инфраструктура не справилась со строительным бумом, – констатирует Кричевский. – Поэтому в Краснодаре стоят пустые достроенные ЖК, квартиры в которых вообще не продаются, а Сочи свернул застройку до принятия нового плана города».

Как санкции влияют на застройщиков

Уход с российского рынка западных поставщиков вынудил девелоперов пересматривать проектные решения. «Это коснулось прежде всего инженерных систем, лифтового оборудования, облицовочного кирпича и плитки для фасада. В результате стоимость проектов увеличилась на 5–10% от первоначального бюджета», – делится гендиректор IKON Development Антон Детушев.

На первый план вышли менее известные компании, не планирующие покидать российский рынок, говорит гендиректор девелоперской компании PLG Марина Павлюкевич. «Не по всем позициям удалось найти замену, где-то увеличились сроки поставки. Для нас это означает, что необходимо продумывать проект еще тщательнее, чем раньше», – сетует она.

По словам Дмитрия Голева, нынешняя ситуация ударила по проектам класса «бизнес» и выше, где наличие определенных брендов – обязательное условие. Его компания налаживает поставки через Узбекистан, ищет аналоги в Китае, Турции, Белоруссии.

Основная проблема замещения в том, что оно должно произойти крайне быстро, чтобы застройщики успели уложиться в запланированные сроки, объясняет Юрий Нарвин. «Китай не успевает так быстро произвести нужные объемы стройматериалов, а в России практически нет своего производства», – констатирует он.

Наталья Осетрова верит в российских производителей. По ее оценке, они закроют 70% потребностей застройщиков. «Наши стеклопакеты, фасадные материалы, приборы отопления по качеству и эстетике не уступают европейским. Самое сложное направление в импортозамещении – отраслевое ПО. Но российский ИТ-сектор развивается, и через несколько лет эта проблема может быть решена», – прогнозирует она.

А по мнению Алексея Кричевского, с настоящей проблемой строительная отрасль пока еще не столкнулась. Дело в том, что почти 100% стройматериалов, выпускаемых в России, производятся на иностранном оборудовании. «За восемь лет объявленного импортозамещения в этом плане ничего не изменилось, – констатирует он. – Боюсь, со временем зарубежные станки начнут выходить из строя, что негативно отразится на всей отрасли».

---

Торговые центры пустеют

С начала 2022 года торговые центры России потеряли 6% трафика по сравнению с 2021-м и 20% – по сравнению с 2019-м (августовские данные Mall Index). В Москве эти показатели составили 5% и 23% соответственно.

В текущей ситуации владельцам коммерческой недвижимости особенно тяжело, считает Ростислав Плечко (компания «Неф»). Ранее они лишились части арендаторов из-за последствий пандемии, а теперь уходят западные бренды, которые для многих ТЦ служили «якорными» инвесторами.

«Пустующие ниши могут занять зарубежные торговые сети Турции или стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Но для захода на российский рынок им потребуется время», – считает Плечко.

Пока на рынке есть пример замены McDonald’s на «Вкусно – и точка». Она не дала сильного результата, поскольку нет магии бренда, считает Алексей Кричевский. Кинотеатры без голливудских фильмов в прокате лишились 80–90% посетителей и начали постепенно закрываться.

«Проблемы в этом секторе будут только расти, – резюмирует Кричевский. – Пока действует приостановка деятельности западных компаний – как правило, ее срок составлял полгода. Осенью начнут вставать вопросы о расторжении арендных контрактов».

Источник