Представители власти, бизнеса и эксперты-оценщики обсудили наиболее актуальные вопросы кадастровой оценки недвижимости

20 Апреля 2023

12 апреля в конференц-зале ТПП Воронежской области состоялось заседание комитета по экономике и рынку недвижимости, оценочной и судебно-экспертной деятельности, кадастру и консалтингу под председательством Виктории Кругляковой (ООО «ФИНАНСОВЫЙ-КОНСАЛТИНГ»). В мероприятии приняли участие президент палаты Сергей Петровский, заместитель руководителя департамента имущественных и земельных отношений (ДИЗО) Воронежской области Ольга Провоторова, начальник отдела правового обеспечения ДИЗО Воронежской области Сергей Трофимов, уполномоченный по защите прав предпринимателей Воронежской области Павел Ковалев, заместитель руководителя ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» Ольга Калагастова, руководитель отдела строительно-технических экспертиз ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» Ирина Шипилова, председатель комитета по транспорту, транспортной инфраструктуре и логистике ТПП Воронежской области Иван Корнюшкин, председатель подкомитета по легкой промышленности палаты Александр Матросов.

Заседание прошло в формате круглого стола, обсуждение вопросов проходило в режиме открытого, заинтересованного диалога.

Открыв заседание, Сергей Петровский отметил, что проблема кадастровой оценки является для бизнеса в достаточной мере острой, причем эта острота не спадает на протяжении уже не одного десятилетия. Говорить о системном решении имеющихся проблем сегодня преждевременно, но есть возможность решать некоторые наиболее актуальные вопросы точечно. Сергей Владимирович выразил надежду, что данное заседание комитета внесет свой вклад в это нужное и важное дело.

Виктория Круглякова, переходя к вопросам повестки заседания, напомнила собравшимся о том, что с 1 января 2023 года вступила в силу новая кадастровая стоимость земельных участков и сейчас активно идет процесс определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (ОКС). Тема эта очень серьезная, поскольку новая кадастровая стоимость ОКС, которая появится в конце текущего года, может оказать существенное влияние на экономику бизнеса, так как государство рано или поздно начнет переходить на взимание налога на имущество, исходя именно из его кадастровой стоимости. Все это вызывает вполне понятную обеспокоенность у бизнеса.

Ольга Провоторова проинформировала участников заседания, что в 2023 году в Российской Федерации в государственной оценке кадастровой стоимости ОКС участвуют 1 млн 956 тыс. объектов. Это очень внушительный объем. Комиссия же по оспариванию кадастровой стоимости в досудебном порядке, функционирующая при ДИЗО, работает с августа 2021 года. В ее состав входят 10 человек, в том числе 6 представителей оценочного сообщества и предпринимательской среды, обращение в комиссию носит добровольный характер. По состоянию на 31 декабря 2022 года комиссия рассмотрела 735 заявлений по объектам недвижимости. Принято 343 положительных решения (47%).

– Возможно, этот показатель был бы и больше, – заметила выступающая, – если бы сами отчеты были более качественными. Часто их приходилось отправлять на доработку, причем некоторые – по 6-7 раз.

В 2023 году на комиссию поступило уже 54 заявления, из них по 27 получено положительное решение. При этом поток заявлений, касающихся земельных участков, значительно снизился, основная часть работы идет по объектам капстроительства. По оценке Ольги Сергеевны, комиссия вошла в системную работу и функционирует эффективно, количество положительных решений неуклонно растет, составляя сегодня 50%. Статистика по объектам капстроительства выглядит еще лучше: с 2021 по 2023 год были рассмотрены 363 ОКС, положительное решение принято по 228 объектам (63%). Таким образом, положительная динамика налицо. Предприниматели это также понимают, в связи с чем в ближайшем будущем можно ожидать увеличение количества обращений в комиссию.

– В нашем регионе сформировалась абсолютно здоровая ситуация в плане досудебного оспаривания кадастровой стоимости, – согласилась со спикером Виктория Круглякова. – Благодаря такому эффективному способу рассмотрения споров многие заявления не уходят в суды, что позволяет оптимизировать процесс оспаривания по срокам, минимизировать финансовые затраты предпринимателей.

По словам Виктории Марковны, не во всех российских регионах сложилась такая успешная практика досудебного оспаривания кадастровой стоимости, кое-где этот инструмент не воспринимается как действенный и продуктивный. Там все еще предпочитают решать подобные вопросы в суде.

Об этом аспекте вопроса участникам заседания рассказала Ирина Шипилова. В 2022 году Воронежский РЦСЭ Минюста России выполнил 625 судебных экспертиз, из них по определению стоимости ОКС – 158. Статистика по земельным участкам значительнее – 1087. Из 649 отчетов только 25 было признано соответствующими федеральным стандартам оценки (около 3%). На 1 апреля 2023 года выполнено 120 экспертиз, по ОКС – 51 (что составляет 32% от показателя 2022 года, то есть наблюдается увеличение количества оспариваний кадастровой стоимости ОКС). Земельных участков посчитано 155, исследовано 134 отчета об оценке, соответствующими стандарту признано 7 отчетов. Среди основных недочетов чаще всего встречаются некорректный подбор аналогов, несколько источников для корректировок, неверное определение ценообразующих факторов, использование квадратных метров вместо кубических и некоторые другие.

Комментируя услышанное, Виктория Круглякова высказала предложение провести для специалистов методический круглый стол на базе ГБУ, на котором можно было бы рассмотреть все неоднозначные моменты в оформлении отчетов, с тем чтобы избегать повторения типичных ошибок в будущем. Пока же упорядочить процесс могла бы система деклараций.

Ольга Калагастова подтвердила, что декларации могли бы существенно помочь в этом вопросе, и Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области сейчас проводит большую работу с органами местного самоуправления для того, чтобы подача деклараций происходила как можно более активно. Ведомство сегодня ограничено тем объемом данных по объектам недвижимости, которые оно получило в составе перечня Росреестра. И качество этих исходных данных является извечной проблемой, характерной и для Воронежской области, и для других регионов. Расхождения же в стоимости на основе информации из перечня и индивидуальной работы с объектом могут составлять десятки раз. Поэтому для правообладателей хорошим выходом из ситуации может стать именно декларирование: в любой момент в течение года, без привязки к срокам оценки, через портал «Госуслуги» или путем обращения в МФЦ или непосредственно в Центр кадастровой оценки, владельцы недвижимости могут, написав заявление, подать декларацию и уточнить все характеристики объекта, которые важны на дату существования объекта в максимальной приближенности к дате оценки. Сейчас даже готовится специальная методичка для предпринимателей, в которой разъясняются все моменты, могущие вызвать сложности у представителей бизнеса в связи с подготовкой нужных документов.

Сергей Петровский поинтересовался у специалистов, каковы в среднем реальные сроки досудебного оспаривания кадастровой стоимости. Оказалось, срок по закону составляет до 30 дней.

Павел Ковалев, взяв слово, положительно отозвался о работе всех структур, связанных с кадастровой оценкой недвижимости, а также дал высокую оценку данному заседанию комитета, посвященному этой теме. Он обратил внимание, что, обращаясь в аппарат бизнес-омбудсмена по тем или иным вопросам, предприниматели практически никогда не упоминают кадастровую оценку в числе проблемных моментов, характерных для ведения бизнеса в Воронежской области. Кроме того, Павел Вячеславович высказал идею популяризации, широкой информационной поддержки обсуждаемых вопросов путем освещения их в СМИ, просвещения предпринимателей в этой сфере и предложил использовать площадку бизнес-омбудсмена для этих целей.

Виктория Круглякова поддержала господина Ковалева, отметив, что за последние три года была проведена большая работа в отношении кадастровой оценки в нашем регионе, в чем большая заслуга и Центра государственной кадастровой оценки Воронежской области, и департамента имущественных и земельных отношений. По ее мнению, за прошедшие годы сменилась сама парадигма работы в этом вопросе, ситуация поменялась качественно.

Иван Корнюшкин задал собравшимся экспертам вопрос от лица воронежских транспортников, в частности – автомобилистов. Он рассказал, что в свое время Минтранс решил построить в нашем регионе предприятие по комплексному транспортно-экспедиционному обслуживанию. Под этот проект была выделена территория площадью 5,5 га. Однако строительство терминала так и не было завершено. Сейчас объект приватизирован транспортниками и используется под стоянку машин, помещения переоборудованы под склады. 1 га площади пришлось продать. Однако и оставшиеся 4,5 га легли тяжким финансовым бременем на владельцев: платить приходится и за землю, и за незавершенные ОКС. Виктория Круглякова посоветовала в этом конкретном случае собственникам, не теряя времени, тщательно проанализировать характеристики имеющейся недвижимости для принятия решения о дальнейших шагах.

Александр Матросов обратил внимание участников заседания на то, что результаты кадастровой оценки предоставляются собственникам в достаточно неудобной форме – в виде огромного общего списка из объектов недвижимости разных владельцев. Найти нужную позицию в такой «простыне» порой бывает затруднительно. Кроме того, по его мнению, процедура проведения оценки непрозрачна, некоторые предприниматели узнают о проведении кадастровой оценки уже постфактум. Виктория Круглякова подтвердила, что сегодня публичная информация размещается на сайтах ДИЗО и ГБУ в общем виде, законодательством не предусмотрена индивидуальная рассылка результатов кадастровой оценки. Однако произвести какие-либо изменения в этой сфере возможно только на федеральном уровне. Сергей Трофимов дополнил, что приказ о проведении государственной кадастровой оценки утверждается ДИЗО Воронежской области официально публикуется на сайте департамента и в СМИ и при желании предприниматели эту информацию могут отследить. Сергей Петровский и Павел Ковалев предложили также дополнительно дублировать наиболее важную информацию, касающуюся проведения кадастровой оценки, на ресурсах бизнес-омбудсмена и ТПП Воронежской области.

В заключительной части заседания господин Петровский сообщил присутствующим, что 18-19 мая в нашем городе состоится Воронежский промышленный форум – пожалуй, самое крупное деловое событие в регионе. Пользуясь случаем, Сергей Владимирович пригласил всех членов комитета и гостей заседания принять участие в этом событии, а также предложил специалистам в области оценки организовать в его рамках отдельную секцию, посвященную в том числе и обсуждавшимся сегодня вопросам. Предложение было воспринято положительно. На этом заседание комитета завершило свою работу.

Источник

Региональное отделение:  Воронежское региональное сообщество