Степан Сарбашев: "Когда оценщики поймут, что против них выступают такие же профессионалы, не будет такого сильного снижения кадастровой стоимости"

6 Мая 2013

Выступление генерального директора, вице-президента Российского общества оценщиков (г. Уфа) Степана Сарбашева на Всероссийском форуме "Земля.Недвижимость" "Земля.Недвижимость":

- Добрый день, уважаемые коллеги. Мне очень приятно выступать на таком большом форуме, посвященном земельно-имущественным отношениям. Я этим вопросом занимаюсь давно - с 15 лет. Представлю небольшой доклад по кадастровой оценке в субъектах, некоторые результаты по земельным участкам, итоги кадастровой оценки объектов капитального строительства по субъектам.

На сегодняшний день есть два способа установления кадастровой стоимости. Первое – пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса, который говорит о том, что государственно-кадастровая оценка определяется на основании контракта, на основании договоров с оценочными компаниями и т.д. И второй - пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса, который говорит о том, что в случаях определения стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Это как раз легло в основу 913/11 постановления по оспариванию кадастровой стоимости.

Что влияет на сегодняшнюю кадастровую стоимость? Первое – на кадастровую стоимость влияет налог на землю - это устанавливается федеральным законодательством, это устанавливается налоговым кодексом, где четко оговорено, что земли под жилищное строительство и сельхоз земли это не более 3% от кадастровой стоимости, остальные земли максимум 1,5% от кадастровой стоимости.

Следующий момент - это налог на недвижимость. Дело в том, что по России проведена кадастровая оценка в 83 субъектах объектов капитального строительства. И, как говорил Медведев Д.А., о том, что с 14-18 гг. субъекты должны перейти на налог на недвижимость по части жилищного строительства, т.е. жилой фонд должен перейти за последующие 4 года на налог на недвижимость. Чуть попозже объясню почему.

Ну и следующий момент - это арендная плата за земельные участки, ну и соответственно, наверно, будет и за объекты недвижимости. На сегодняшний день арендная плата за земельные участки, здесь какая проблема? Аренда регулируется местным законодательством, т.е. нет федерального регулирования арендных взаимоотношений, соответственно, здесь множество субъектов, исходя из того, что 2001-2002 и 2006-2007 годы была проведена кадастровая оценка, и в большинстве субъектов практически в 95% случаев пришли к определению кадастровой стоимости в зависимости, вернее определению арендных ставок, в зависимости от кадастровой стоимости.

Ну значит, скажем так, было два этапа развития кадастровой оценки, первый этап это когда кадастровая оценка проводилась с Росземкадастром, Роснедвижимостью и т.д. С принятием закона 167 кадастровая оценка полностью перешла из госрегулирования в область оценочной деятельности, а с 2014 г. по всем объектам, поставленным на учет, проводится кадастровая оценка субъектами.

На сегодняшний день федеральное регулирование кадастровой оценки отсутствует. Если говорить о том, что с 11-го года вся кадастровая оценка прошла уже в другую область, то можно сказать, что Росземкадастром и Роснедвижимостью была разработана технология, методология, технические указания и т.д.

На сегодняшний день вся эта технология работает условно, дело в том, что на сегодняшний день регулирование кадастровой оценки это закон об оценочной деятельности – раз, федеральные стандарты оценки номер 4/2, есть приказ Минэкономразвития 115 "Об утверждении требований отчета" и т.д. Т.е. еще пару писем Минэкономразвития и других законодательных актов на сегодняшний день отсутствует. Основные положения ФЗ №167 говорят о том, что появилась понятие госкадастровой оценки, где и предполагается, что это принятие решения об исполнителе, проведение самой кадастровой оценки, утверждения, получение положительного заключения саморегулируемыми организациями и т.д. В 167 законе было от 3 до 5 лет, теперь не реже чем один раз в 5 лет.

И существенный момент - появилось такое понятие как экспертиза отчета по кадастровой оценке, т.е. в процессе выполнения кадастровой оценки необходимо провести экспертизу. Экспертизу надо проводить в течении одного месяца. Напоминаю, что раньше Роснедвижимость проводила отчет по экспертизе.

Процедура проведения экспертизы была такова. Первое - на уровне межведомственной комиссии муниципальных образований согласовалась кадастровая оценка, т.е. предыдущие два тура согласовался кадастровый отчет, результат определения кадастровой стоимости, дожидались ценовых факторов, утверждался ценовой перечень и т.д. Вся процедура была расписана.

Далее межведомственныя комиссия - она утверждала результат кадастровых оценок и получала два протокола. Результаты кадастровых оценок направлялись в Роснедвижимость. Роснедвижимость в течении 3-4 месяцев, абсолютно все перепроверив, отправляла протокол о том, что согласован данный кадастровый отчет и соответственно можно утвердить на муниципальном уровне. В процессе утверждения Роснедвижимостью кадастровой оценки проводилась экспертиза полноценная, и я помню, что некоторые субъекты по 2-3 года утверждали оценку, в связи с тем, что не могли защитить результаты кадастровой оценки.

Это я почему говорю? Потому что была какая-то проверка качества кадастровой оценки. На сегодняшний день законом установлен один месяц проверки кадастровой отчетности, т.е. это очень мало и, соответственно, уже многие жалуются, что кадастровая оценка не совсем качественная.

Здесь на сегодняшний день в проекте закона новом, который есть, также предполагается что экспертиза отчета должна проходить такого публичного характера, вывешиваться на сайте министерства, которое было заказчиком этой кадастровой оценки или на сайте по крайней мере Росреестра, чтобы люди, которые хотели бы написать какие-то замечания… Предполагается, что муниципальные образования должны заходить на этот сайт, смотреть, свои замечания высказывать, ну и, соответственно, как бы вводить свои какие-то исправления.

Ну и соответственно эксперт должен в процессе самой кадастровой оценки это расписать, что да согласен или не согласен с теми и иными замечаниями. Но пока это еще в проекте. Поэтому поживем и увидим как получится.

Этапы выполнения работы: это анализ обработки результатов, вернее, объектов оценки, анализ рынка и определение ценообразующих факторов, сбор ценообразующих факторов, сбор рыночной информации, определение кадастровой стоимости, составление отчета и, соответственно, обеспечение проведения экспертизы кадастрового отчета.

Также есть второй законодательный акт это федеральный стандарт № 4 который так и называется "Определение кадастровой стоимости и объектов недвижимости". Это второй законодательный акт, который действует в области кадастровой оценки. Существенным моментом является то, что все результаты, вся исходная информация, которая была собрана в процессе кадастровой оценки, передается в фонд государственной кадастровой оценки Росреестра. Ну и дальше есть моменты, связанные с тем, что учитываются только те факторы, которые существенно влияют на стоимость объектов недвижимости и т.д.

Соответственно, после того как кадастровые оценки получены, есть понятие что такое статья 419 Закона "Об оценочной деятельности" - судебные или досудебные споры по урегулированию результатов кадастровой оценки. Согласно статье 24/19… Мы его обсуждали при научно-математическом совете, приРосреестре раза два-четыре - мы никак не можем придти к компромиссу как должна выглядеть эта статья 24/19. На сегодняшний день она выглядит таким образом. Т.е. создается комиссия в субъектах, сегодня создана комиссия в более 80 субъектах, туда входят представители Росреестра, представляющие функции по государственной кадастровой оценке, представитель земельной кадастровой палаты и представитель национального совета по оценочной деятельности и, соответственно, представитель субъекта - орган исполнительной власти, отвечающий за кадастровую оценку.

На сегодняшний день завершили работу три комиссии - это Краснодар, Омская область и республика Башкортостан. В Омской области рассмотрено 98 заявлений, в Краснодаре - 99% заявлений, в Башкортостане 7% заявлений было удовлетворено. В итоге Омская область потеряла 350 млн по результатам этой комиссии, выбыли земельные платежи из бюджета. В Краснодаре около 400 млн выбыло из бюджета в результате работы комиссии. Республика отказала многим и в принципе ушли все в суд.

Существенным моментом является то, что здесь решения должны приниматься единогласно, соответственно органы исполнительной власти или воздерживаются или голосуют против, соответственно решения не принимаются. Заявители - это физ- и юрлица, в новой редакции ФЗ "Об оценочной деятельности" предлагают изменить срок, т.е. сделать его бессрочным, потому что на сегодняшний день идут суды, а суды не всегда готовы.

Региональное отделение:  Региональное сообщество по Республике Башкортостан