Эксперты признают механизм оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости недоработанным

16 Мая 2013

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков сегодня является одной из наиболее актуальных проблем для российского бизнес-сообщества. С ней уже столкнулось большинство предприятий и организаций.



Как показала практика, после переоценки кадастровая стоимость многих земельных участков оказалась завышена в разы. Это отражается на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости земельных участков. Для предприятий, в собственности или аренде которых находятся сотни гектар территорий, переплата в результате неверно определенной кадастровой стоимости может оказаться критической.
При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости участники рынка сталкиваются с рядом проблем. «Довольно часто при кадастровой оценке недвижимого имущества не учитываются обременения участков. Недавно нам удалось добиться пересмотра кадастровой стоимости территории одного из предприятий. В результате определения рыночной стоимости принадлежащих ему участков налогообла-гаемая база была снижена в 11 раз – с 7 млрд до 600 млн рублей», – констатирует Светлана Чевдарь, директор департамента консалтинга и оценки недвижимости группы «ЛАИР».
В настоящее время кадастровая оценка объектов недвижимости оспаривается через соответствующую комиссию, в состав которой входят представители Росреестра, органов власти и Национального совета по оценочной деятельности. Оспаривание воз-можно в течение шести месяцев с момента внесения данных в кадастр. «На сегодня практика оспаривания кадастровой оценки не сложилась должным образом, – рассказы-вает Александр Кориневский, председатель Комитета по вопросам оспаривания резуль-татов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков». – Дело в том, что решение об изменении кадастро-вой стоимости объекта должно приниматься членами комиссии единогласно. В обратном случае, если не все члены комиссии согласны между собой и соответствующее решение не принимается, это блокирует дальнейшую работу по данному вопросу».
Учитывая существующий регламент, эксперты советуют собственникам участков, кадастровая стоимость которых в результате оценки была завышена, не терять время зря и сразу обращаться в суд. «При этом имеет значение экономическая целесообразность оспаривания оценки, поскольку у собственника участка возникнут затраты на подготовку альтернативного отчета рыночной оценки и ведения процесса в суде. Экономия от пересчета кадастровой стоимости может оказаться меньше расходов и это стоит учитывать заранее», – отмечает Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и партнеры». В любом случае, он рекомендует привлекать к процессу профессиональных юристов и оценщиков. По данным юриста, в IV квартале 2012 года судами было рассмотрено 1,2 тыс. судебных исков по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки земель в субъектах РФ.
К примеру, одно из крупнейших петербургских предприятий «ЛОМО» сегодня оспаривает в суде кадастровую оценку по семи земельным участкам, находящимися в его собственности. По словам Михаила Куликова, начальника управления корпоративного имущества ОАО «ЛОМО», кадастровая стоимость этих участков была завышена в разы, а результаты индивидуальной оценки объектов представлены в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу. «Комиссия не пришла к единому мнению, не все ее члены согласились с нашей позицией и нам пришлось обращаться в суд», – комментирует Михаил Куликов.
Согласно практике арбитражных судов, собственник может требовать установ-ления рыночной оценки в качестве кадастровой в пределах общих сроков исковой давно-сти – трех лет. «Фактически это означает, что смена собственника предоставляет воз-можность новому владельцу участка подать самостоятельный иск об оспаривании оцен-ки. Однако в случае, если собственником является физическое лицо, стоит принять во внимание то, что в судах общей юрисдикции, рассматривающих дела физических лиц, практика оспаривания оценки в целом не сложилась и непредсказуема», – рассказывает Дмитрий Некрестьянов.
По данным филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу, сейчас в судебном производстве находится 26 дел по оспариванию кадастровой стоимости участ-ков, расположенных на территории города. Сумма оспаривания только по 15 из них достигает 3,173 млрд. рублей, а ежегодные потери городского бюджета оцениваются в 47,6 млн рублей. Истцами по всем процессам выступают собственники участков. Город иски о повышении кадастровой стоимости с учетом фактического или наиболее эффек-тивного использования территорий пока не инициирует. «Государство, как самый крупный собственник недвижимости, занимает в этом процессе не достаточно активную позицию. Существует немало объектов, в том числе в центре Петербурга, кадастровую стоимость которых необходимо пересмотреть, но не в сторону снижения, а наоборот – увеличения. Таким образом, повышая выкупную стоимость земли и платежи за землю в будущем. Поэтому пока механизм оспаривания остается достаточно однобоким», – резюмирует Светлана Чевдарь.