Страсти по кадастру. Трудности оспаривания оценки недвижимости в Саратове

20 Сентября 2023

Завтра, 21 сентября, в Саратовской области истекает срок подачи собственниками своих возражений на кадастровую оценку недвижимости, подготовленную ГБУ "Госкадастроценка". Между тем, прошедший в минувшую пятницу в правительстве Саратовской области брифинг показал, что результаты проведенной бюджетным учреждением работы вызывают целый ряд вопросов. Они касаются как обоснованности новых цифр, которые специалисты намерены представить на утверждение, так и экономических и социальных последствий для граждан и бизнеса в виде усиления налогового бремени.Беспокойство вызывает и то, что граждане узнали предстоящем росте налоговых начислений лишь из средств массовой информации. В результате чего создалось впечатление, что в Саратовской области было сделано все возможное для того, чтобы людей - и граждан, и предпринимателей - поставить перед резким ростом кадастровой стоимости недвижимости как перед свершившимся фактом.

Позиция Бориса Титова и саратовские реалии

У журналистов, участвовавших в брифинге, создалось ощущение, что правительство Саратовской области (возглавляет Роман Бусаргин) приняло меры, чтобы владельцы недвижимости, а их в регионе, как заявили сами чиновники, насчитывается более 914 тысяч, не смогли оспорить результаты оценки. И более глубокий разбор ситуации показывает, что это впечатление является верным.

До 1 января 2021 года в регионе работала комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости. Она действовала при региональном КУИ, и в нее входили представители органов исполнительной власти, Росреестра, бизнес-омбудсмена, а также представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков и иные лица.

При несогласии с установленной кадастровой стоимостью у заявителя был выбор - обратиться в комиссию или сразу в суд.

В первом случае это позволяло избежать значительных издержек, связанных с проведением экспертиз, что жизненно важно как для обычных граждан, которые были не согласны, например, с кадастровой оценкой земельных участков под садоводство, так и для малого и среднего бизнеса, многие направления которого в условиях ковидной и пост-ковидной депрессии едва сводили концы с концами.

Однако с 2021 года в Саратовской области комиссия как относительно независимый орган прекратила свое существование - ее передали в ГБУ "Госкадастроценка". В результате вопросы досудебного пересмотра результатов кадастровой оценки оказались замкнуты на учреждении, которое ее и проводит.

Между тем Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ установил, что полномочия по приему и рассмотрению заявлений об исправлении ошибок в кадастровой оценке "осуществляются исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки" и лишь "могут быть переданы бюджетному учреждению, созданному субъектом Российской Федерации и наделенному полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости".

И, что особенно важно, тем же законом до 1 января 2026 года установлен переходный период на передачу указанных полномочий, то есть комиссии могли работать в прежнем режиме еще несколько лет.

Но отдельные регионы, включая и Саратовскую область, поторопились ликвидировать комиссии как относительно независимый инструмент разрешения спорных ситуаций. В результате заявителям пришлось доказывать наличие ошибок тем, кто их сделал, что само по себе нонсенс. Естественно, в этой ситуации оставалась надежда на суд, но этот вариант, как уже было сказано, оказался долгим, очень затратным и малоэффективным.

Данное обстоятельство вызвало серьезную озабоченность уполномоченного при президенте РФ по защите прав предпринимателей Бориса Титова, который актуализировал эту тему на совещании с участием региональных бизнес-омбудсменов в сентябре прошлого года, а также отразил в своем ежегодном докладе главе государства Владимиру Путину по итогам 2022 года.

В частности, в представленном Титовым докладе говорится о "монополии" государственных структур "на все процедуры, связанные с определением и пересмотром кадастровой стоимости", рост которой приводит к усилению налогового бремени на бизнес. Там же упоминается о "проблемах, связанных с несовершенством методики определения кадастровой стоимости недвижимого имущества", которая "не учитывает индивидуальные характеристики объектов, фактические сделки с конкретным имуществом, и в результате стоимость имущества превышает рыночные цены фактических сделок".

Применительно к Саратовской области в документе одной из значимых для бизнеса проблем называется как раз "оспаривание результатов государственной кадастровой оценки" (а также несовершенство ее методики).

"Предприниматели зачастую не знали о закрепленных в законодательстве внесудебных механизмах корректировки кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе еще на этапах подготовки к их государственной кадастровой оценке и до утверждения ее результатов", - говорится в докладе Титова.

Приговор для бизнеса?

О том, насколько болезненной для бизнеса оказалась фактически безапелляционная кадастровая оценка, свидетельствуют письма представителей предпринимательского сообщества, поступающие в редакцию ИА "Взгляд-инфо".

В них результаты работы возглавляемого Дмитрием Саксельцевым ГБУ прямо называются пагубными для бизнеса.

Так, коммерческий директор офисно-делового центра "Север" (расположен на улице Фабричная в Заводском районе) Владимир Осыко привел данные, согласно которым кадастровая стоимость помещений в здании, находящемся в его ведении, вырастет в среднем на 275%.

По его расчетам, в этом случае если сумма налога с одного здания составляла, например, 1,5 млн рублей за год, то теперь она увеличится до 5 или даже 6 млн рублей.

"Чтобы владельцам недвижимости сохранить бизнес, придется повысить арендные ставки. Однако, насколько я знаком с ситуацией, стоимость аренды и так находится на предельном уровне, и если ее увеличить, люди просто уйдут - и не в другое место, а из бизнеса вообще. И для арендодателей, и для арендаторов это чревато банкротством, а для - бюджета огромными потерями, которые усугубит еще и рост безработицы (ведь безработным придется платить пособие)", - поделился своим видением предприниматель.

Опыт ныне действующей кадастровой оценки показывает, что практика пересмотра "Госкадастроценкой" своих расчетов носит единичный характер. Практически все заявители ожидаемо получают отказ в пересмотре стоимости недвижимости, а судебные тяжбы для граждан и для субъектов МСП являются непосильным бременем.

В настоящее время действующее законодательство предусматривает обязательный досудебный порядок опротестовывания расчетов ГБУ "Госкадастроценка". Заинтересованные лица не могут направлять требования об оспаривании кадастровой стоимости напрямую в суд. Перед этим им необходимо обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение, которое проводило кадастровую оценку. И то, что заявители должны жаловаться государственному оценщику на его же действия, - это еще полбеды.

Для оспаривания расчетов учреждения им необходимо заручиться независимой оценкой, стоимость которой составляет от нескольких десятков тысяч до нескольких сотен тысяч рублей.

И только после отказа этого самого оценщика в пересмотре стоимости можно в дальнейшем обратиться в суд, который, скорее всего, сам назначит экспертизу, оплачивать которую вновь придется заявителю, вне зависимости от исхода судебного разбирательства.

То есть большинство граждан и предпринимателей оказались попросту лишены возможности оспорить итоги определение кадастровой оценки, как до их утверждения, так и постфактум.

Что касается вопроса о справедливости оценки кадастровой стоимости, то в соответствии с действующим законодательством она должна максимально точно отражать рыночный уровень цен. Однако методики определения кадастровой стоимости, утвержденные на федеральном уровне, предусматривают массовый порядок расчетов. Поэтому кадастровая стоимость может отличаться от рыночной, причем зачастую очень существенно.

Но это не единственный повод для сомнений в справедливости проведенных "Госкадастроценкой" расчетов. Туманный характер критериев оценки кадастровой стоимости недвижимости способен не только повлечь тяжелые экономические и социальные последствия для региона, но и является явным коррупциогенным фактором. И это отдельная тема, которую "Взгляд" намерен поднять в дальнейших публикациях.

Источник

Региональное отделение:  Саратовское региональное сообщество