7 февраля во Владимире состоялся круглый стол для оценщиков, экспертов и юристов

9 Февраля 2024

7 февраля 2024 г. в уютном конференц-зале гостиницы «Владимир» прошёл открытый круглый стол для ведущих оценщиков, судебных экспертов и юристов Владимирской области. Собрались представители различных СРО: Ассоциация "Русское общество оценщиков", Ассоциация «Экспертный совет», Некоммерческое партнерство "«Ассоциации Российских магистров оценки", Некоммерческое партнерство «Деловой Cоюз Оценщиков».

Организатор мероприятия – Ассоциация РОО в лице регионального представителя Старикова Сергея Анатольевича, стоявшего у истоков оценочной деятельности во Владимирском регионе и знающего все тонкости регионального рынка недвижимости.

На повестке – текущие проблемы в оценке:

- практика положительного исхода и прохождения отчёта об оценке в комиссии «Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области» (сокращённо МИЗО);

- юридическая практика защиты отчётов об оценке, и позиция в суде Государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (сокращённо ГБУ);

- судебная экспертиза объектов недвижимого имущества, в том числе и в результате сноса аварийного жилья и расселения граждан;

- приход в регион оценщиков из других областей, не знающих специфику и нюансы Владимирского рынка недвижимости.

В 2022 году по всей России была проведена внеочередная государственная кадастровая оценка земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года. Вступила она в силу с 1 января 2023 года для соответствующего исчисления земельного налога.

В 2023 году по всей России прошла кадастровая переоценка недвижимости объектов капитального строительства (ОКС) по состоянию на 1 января 2023 года. Результаты оценки будут учтены при оплате налога за 2024 год.

Ни для кого не секрет, что во Владимирском регионе сложилась положительная практика прохождения в комиссии МИЗО отчётов об оценке по обоснованному снижению кадастровой стоимости объектов капитального строительства (ОКС) и земельных участков. Отчёты, содержащие исчерпывающий анализ рынка, сопоставимые с объектом оценки аналоги, с приведением обоснованных корректировок по основным ценообразующим факторам – находили поддержку среди представителей властей (в том числе, ГБУ, МИЗО, администрации города). Региональные власти (при должной и профессиональной работе оценщика) – путём снижения кадастровой стоимости объектов помогали уменьшить налоговое бремя владельцев малых и средних предприятий области, тем самым, давая им возможность продолжать коммерческую деятельность и развивать экономику региона. Однако вектор интересов сместился. Первоначальное значение теперь будет иметь непосредственное поступление земельных и имущественных налогов в бюджет муниципального образования, начисленные от кадастровой стоимости объектов. Весьма «успешная практика» соседних регионов – Московской, Ивановской областей.

Одно из главных опасений оценщиков озвучил Васильев Александр Михайлович, представитель Ассоциации «Экспертного совета»:

«Намечается тенденция ужесточения отчётов, приходящих в комиссию МИЗО. Существует опасение, что на любой недочёт (будь то техническая ошибка, не влияющая на результат отчёта), будет отправляться жалоба на оценщика в СРО. Несколько обоснованных жалоб – и вопрос выносится на повестку Дисциплинарного комитета СРО»

Стариков С.А.: «Имеется также практика недобросовестной конкуренции – отдельные юристы (в том числе и из соседних регионов) убеждают клиентов в «100% прохождении отчёта об оценке через комиссию МИЗО», либо обещают снижение кадастровой стоимости в несколько раз даже по тем объектам, чья стоимость находится в «рынке». Оценщик не в курсе данных «договорённостей», оценивает объект в рамках рынка региона. В результате ожидаемого обоснованного отказа в комиссии (либо недостаточного снижения кадастровой стоимости по ожиданиям клиента) - те же юристы обращают гнев клиента на оценщика, обвиняя в «некачественном оказании услуг» и, как следствие, клиенты идут в суды с иском о «защите прав потребителей. Крайним делают именно оценщика».

Стоит ли говорить, что судебный эксперт никогда не сможет оценить объект «рубль в рубль» как в отчёте оценщика.

Руськина Наталья Николаевна, представитель РОО:

«Столкнулась с такой судебной практикой. Отчёт об оценке подготовлен оценщиком моей фирмы. Допустим, объект оценён в 100 у.е. Клиент решает пойти в суд, игнорируя комиссию МИЗО. Имеет право как юр.лицо. В суде назначается судебная экспертиза, по стоимости в несколько раз превышающая стоимость отчёта об оценке. Эксперт – из соседнего региона, специфики Владимирского рынка не знает. И.. судебный эксперт даёт заключение, что объект исследования стоит условные 130 у.е. Расхождение – в 30%. А это является существенным недостатком, отчёт об оценке по решению суда признаётся «недостоверным». Хотя оценщик провёл свою работу профессионально и учитывал тенденции рынка своего региона».

Антонова Елена Александровна, представитель Ассоциации «Экспертный совет»: дополняет: «В результате заказчик обращается в суд с иском по возврату денежных средств за услуги оценщика, т.к. выдано решение суда о признании отчёта ненадлежащим доказательством по заключению судебной экспертизы».

Ещё одна проблема – демпинг цен на оценочные услуги. К сожалению, в отрасли отсутствует сценарий базовых тарифов на проведении оценки объектов – даже внутри отдельного региона. Этим пользуются недобросовестные оценщики, как и в рамках обычной оценки, так и по результатам торгов.

Васильев А.М.: ««Дёшево и хорошо» - хороший постулат. Однако вариант «Дёшево и плохо» - может отразиться на профессиональных оценщиках.»

Известно, что отдельные недобросовестные конкуренты бросают тень на всю отрасль оценщиков. За круглым столом собравшиеся пытались найти решение.

Рассматривались вопросы:

ü   обмен оценочным опытом и обсуждение диапазона приемлемых цен за квадратный метр объектов-аналогов по региону при оспаривании ОКСа (пришли к консенсусу, что такого диапазона не существует в связи со спецификой и уникальностью каждого отдельного ОКСа),

ü   обсудили диапазон цен по оспариванию земельных участков в регионе.

Сегмент оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости до сих пор остаётся самым весомым в оценочной деятельности.

С 1 января 2023 года изменился порядок установления кадастровой цены в размере рыночной. Раньше собственник мог выбирать, куда ему обращаться: в комиссию Росреестра или в суд. По новым правилам нужно соблюсти досудебный порядок — подать заявление на переоценку. Для этого в комиссию при региональном ведомстве или через МФЦ подают заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявление можно подать в любое время, пока объект стоит на кадастровом учете. Комиссия рассматривает заявление 30 календарных дней и выносит решение установить кадастровую стоимость в размере рыночной или отказать. Если собственник получил отказ, он может оспорить решение в суде.

Невмержицкий Павел Николаевич, юрист, поделился интересной судебной практикой и практикой сопровождения отчёта об оценке в комиссии МИЗО:

«Результат, когда заказчику (в комиссии МИЗО или в рамках суда) снижали кадастровую стоимость объекта пусть даже на 3%, также является положительным. В рамках текущего цикла кадастровой оценки – да, существенного снижения налогового бремени у заказчика не произошло. Однако имеется задел на будущее - в следующем цикле кадастровой оценки данный оспоренный объект уже не будет попадать в массовую переоценку, т.к. новую кадастровую стоимость по нему будет устанавливаться ГБУ с учётом некоего повышающего коэффициента, как правило, в пределах 10%.

Учитывая серьёзный перекос удельных цен за 1 кв.м. объектов недвижимости после массовых переоценок от одной даты кадастровой оценки к другой (естественно, не в пользу правообладателей и арендаторов объектов недвижимости) – рост объекта налогообложения на условные 10% кажется ожидаемым и приемлемым.

Ещё один проблемный вопрос – точность и достоверность подбора аналогов в регионе.

Горбенко Татьяна Георгиевна, оценщик и судебный эксперт, призывала присутствующих оценщиков детальнее подходить к отбору аналогов на рынке недвижимости, к проведению более тщательного анализа рынка в соответствующем сегменте, а также к увеличению количества аналогов, используемых в расчётах (3 аналога на всю область – слишком маленькая выборка для точного анализа цен предложений).

Отдельно звучали также предложения и о введении «чёрного списка» недобросовестных клиентов и непрофессиональных юристов, вводящих в заблуждение заказчиков относительно возможности снижения кадастровой стоимости объектов и перекладывающих вину за свой обман на оценщиков.

Освещался также вопрос о компетенции оценщиков, выступающих в роли судебных экспертов в рамках материалов суда; какие могут быть поставлены судом вопросы, на которые судебный эксперт вправе дать пояснения, что «данный вопрос выходит за рамки моей компетенции».

Обсудили и вопрос менее распространённого, но всё столь же значимого сегмента оценочной деятельности – подготовка отчётов об оценке для банков. Присутствующие пришли к выводу, что данный сегмент во многом остаётся за оценочной службой банков (хотя зачастую сотрудники банков не являются профессиональными оценщиками с соответствующим образованием, не состоят в СРО, не сдают экзамены на получение квал.аттестатов). Тем не менее, банки не торопятся отказываться от данного сегмента и отдавать его в руки профессионалов рынка независимых оценочных услуг.

Уже под конец встречи Гамаюнов Алексей Игоревич, оценщик и судебный эксперт, специализирующийся на оценке старого жилого фонда, признанного ветхим и аварийным, обратил внимание присутствующих на востребованную услугу оценки аварийного жилья.

Гамаюнов А.И.: «Хотел бы поднять проблематику судебной экспертизы стоимости квартир и малоэтажной жилой застройки под снос. Зачастую оценщики и эксперты не соблюдают сегменты подбора аналогов, тогда как даже для «сталинок» в разных районах города Владимира разница в постройке домов в 10 лет может оказаться существенной для итоговой рыночной стоимости. Также стоит обращать внимание на соблюдение методических рекомендаций по учёту доли земельного участка в составе стоимости жилого помещения/квартиры. Зачастую в центре города имеются старинные дома постройки начала 20го века, однако земельный участок под таким домом может иметь избыточную площадь, что также надо учитывать при оценке. А бывает, что оцениваемый аварийный жилой дом/квартира не стоят ничего (по сути – 0 рублей), а вот земельный участок под пятном застройки может цениться на вес золота».

Состоявшаяся встреча прошла в дружеской обстановке. Обмен оценочным и судебным опытом оказался для всех полезен, и прояснил давно интересовавшие присутствующих нюансы и проблемы, с которыми они столкнулись в своей профессиональной деятельности.

   Больше фотографий - в прилагаемом отчете в встрече. 

Региональное отделение:  Владимирское региональное сообщество