Кадастровая экономия

1 Июля 2013

Речь, в частности, идет о введении налога на недвижимость физических лиц, а также переход до 2018 года к налогу на недвижимость, находящуюся на праве собственности у организаций. И в том и в другом случае ставки налога будут определяться на основе кадастровой стоимости недвижимого имущества, а не инвентаризационной, как сейчас.

О том, что может принести переоценка стоимости недвижимого имущества для юридических и физических лиц и почему она так необходима, рассказывают представители ведущих оценочных компаний.

Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора Центра независимой экспертизы собственности (ЦНЭС):

- Необходимость кадастровой оценки объектов недвижимости вызвана прежде всего потребностью приведения налогооблагаемой базы по налогу на имущество к реальному рыночному стоимостному эквиваленту. Ни для кого не секрет, что инвентаризационная стоимость (для физических лиц) и остаточная балансовая стоимость (для юридических) подчас отличались от рыночной в десятки раз. Помимо этого кадастровая оценка зданий и сооружений, которая была завершена в 2012 году, позволит наконец перейти к налогообложению единого объекта недвижимости, включая земельные участки, которые получили свою кадастровую оценку ранее. Естественно, в силу указанных причин налог может существенно возрасти. Чтобы этого не случилось, государство, как видно из ряда законопроектов, готово как снизить налог на имущество и дифференцировать его в зависимости от вида использования объекта недвижимости, так и предоставить ряд социальных льгот и вычетов налогонеоблагаемого минимума квадратных метров из общей площади квартир для физических лиц. Также в случае несогласия с результатами кадастровой оценки законодательством предусмотрена возможность ее оспаривания с привлечением независимого оценщика, который оценит рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости с учетом всех его индивидуальных характеристик и обременений, не учитывающихся при массовой оценке.

Елена Токарская, генеральный директор АКГ "Деловой профиль":

- Массовая оценка кадастровой стоимости недвижимости, принадлежащей физическим лицам, уже практически завершена, данные опубликованы Росреестром. Но кадастровая стоимость - это не рыночная цена, она может быть как больше, так и меньше.

При расчете рыночной стоимости оценщик учитывает все существенные факторы, оказывающие влияние на цену, что позволяет считать ее справедливой. Массовая кадастровая оценка проводится не для каждого конкретного объекта недвижимости - это средняя стоимость объекта в "кадастровом квартале". Если хрущевка окружена элитными домами, то кадастровая стоимость квартиры в ней будет выше рыночной цены. Поэтому будет возникать множество спорных ситуаций, когда придется оспаривать установленную кадастровую стоимость через кадастровую комиссию или суд с привлечением оценщика.

Еще одной проблемой является индексация кадастровых цен, которая будет проводиться Росреестром, скорее всего, с применением поправочных коэффициентов, а не переоценкой. Поэтому рыночная и кадастровая цены недвижимости могут даже не коррелировать.

Таким образом, даже массовый переход на кадастровую систему оценки недвижимости в целях налогообложения не позволит решить главную проблему - уплаты налогов от реальной ее стоимости. И вместо существующего суррогата - инвентаризационной стоимости мы перейдем к другому суррогату - кадастровой стоимости, которую в большинстве случаев нельзя использовать при совершении сделок с недвижимостью. Что не только не снизит спрос на услуги оценщиков, но подстегнет его.

Андрей Марчук, председатель совета директоров компании "Русская служба оценки":

- Кадастровая оценка привела к бурному развитию оценочных технологий - геоинформационных систем, математического моделирования, широко применяются программные продукты, в том числе новые. Но, к сожалению, качество самой кадастровой оценки оставляет желать лучшего. Подтверждение тому многочисленные скандалы, связанные с оспариванием полученных результатов.

В большинстве случаев проблемы оценщиков, как выполнявших оценку кадастровой стоимости, так и участвующих в ее оспаривании, связаны с малодоступностью и сложностью проверки рыночной информации. Росреестр некоторое время назад торжественно презентовал открытую базу по сделкам с объектами недвижимости, но структура информации в этой базе такова, что оценщики практически не могут ее использовать в своей работе.

В ближайшее время оценочную деятельность ждут существенные изменения. Агентство стратегических инициатив разработало дорожную карту "Совершенствование оценочной деятельности". Карта включает разработку новых стандартов, доработку уже существующих, а также целый спектр мероприятий по повышению ответственности оценщиков и их квалификации. Но карта не содержит никаких мероприятий по улучшению информационного обеспечения оценщиков. По нашему мнению, усиление ответственности должно сопровождаться соответствующим доступом к информации о сделках с недвижимостью, ее собственниках и др. Качественная оценка возможна только при использовании качественных и проверенных исходных данных.

Источник