Кредит под залог коммерческих объектов

12 Августа 2013

Кредит под залог коммерческой недвижимости – одна из самых любимых кредитных операций для банков, по причине «твердости» залога. С другой стороны, для заемщика наиболее востребованным является кредит под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, когда вместо аренды он оплачивает кредит.

В среднем процентные ставки по краткосрочным залоговым кредитам на один-два года «под недвижимость» держатся в диапазоне 13-16% годовых.Однако количество заманчивых предложений с особыми условиями и удивительно низкими ставками в 8-10% постоянно растет.

Низкие ставки обязывают

В частности, с начала 2013 года произошло значительное снижение процентных ставок по программе «Коммерческая ипотека» в Росбанке. Кредит под залог недвижимости в этой организации предприятия и предприниматели могут получить по ставке от 9% годовых, а клиенты, имеющие статус
добросовестного заемщика Росбанка, – от 8%. В «ЮниКредит Банке» ставки по «Коммерческой ипотеке» при определенных условиях могут составить 9,5% годовых.
В Сбербанке кредит по программе «Бизнес-недвижимость» могут предоставить ИП и малым предприятиям под 10,69%. Конечно, низкие проценты «не дарят за красивые глаза», а предоставляют на особых условиях. Например, в Сбербанке от заемщика потребуют поручительство физического или юридического лица. В «ЮниКредит Банке» не финансируют объекты нежилого фонда, расположенные в хрущевках. В целом итоговая процентная ставка зависит, прежде всего, от финансового состояния
заемщика, от срока и суммы кредита, истории сотрудничества клиента и банка…

«Наличие качественного залога снижает потенциальные риски банка и позволяет предлагать более лояльные условия кредитования», – поясняет начальник отдела экспертизы залогов Энергомашбанка Юлия Алексеева. Справедливости ради стоит отметить, что в реальности для большинства заемщиков
ставки по кредитам под залог недвижимости будут заметно выше «привилегированных». Наталья Меремьянина, эксперт по работе с сегментом МСБ (малый и  средний бизнес) Абсолют Банка, отмечает: «Процентные ставки по «Коммерческой ипотеке» в среднем по рынку колеблются от 13 до 16% годовых. Если говорить о средней по рынку сумме первоначального взноса, то она может составлять от 15 до 30%».

Идеальные формы вне конкуренции

Чаще всего банки предлагают кредиты в сумме не более 70% от оценочной стоимости залоговой недвижимости. Главными требованиями к недвижимости со стороны кредитора остаются правильное оформление документов, наличие регистрации в Росреестре и отсутствие обременений недвижимости,
например залога. Часто кредитор проверяет и отсутствие неузаконенных перепланировок. Кроме того, коммерческие банки предъявляют очень жесткие требования к уровню физического износа конструкций. Кредиторы очень не любят деревянные перекрытия.

«Банк должен быть уверен в возможности последующей реализации данного залога. Кроме того, для коммерческой недвижимости, кроме физического состояния, важен характер ее использования. Например, помещения, предназначенные для каких-то специфических производств, не всегда могут быть использованы в других целях, соответственно, возникают вопросы с возможностью реализации такой недвижимости», – отмечает Юлия Алексеева.

Оценка оценке рознь

Процедура выдачи кредитов под залог коммерческой недвижимости выглядит следующим образом.

Обычно для начала потенциальный заемщик направляет обращение в банк, одновременно  редоставляя пакет учредительных и часть финансовых документов, на основании которых определяется целесообразность предоставления кредита. Срок первоначального рассмотрения в большинстве случаев составляет один-два дня.

Далее, в случае положительного впечатления от первичной документации, осуществляется профессиональная оценка объекта недвижимости у независимого оценщика. Только специализированная профессиональная организация сможет оценить реальную стоимость объекта. В большинстве случаев заемщик свободен в выборе любого оценщика. Здесь важным является соблюдение ФЗ-135 об оценочной деятельности. «Главным условием для банка является получение
качественной работы с соблюдением принципов объективности и достоверности оценки, являющимися обязательными требованиями при составлении отчетов об оценке. Потенциальному заемщику (собственнику) рекомендуется разборчиво подходить к выбору оценщика, ориентируясь на его опыт и добросовестность, а не на готовность оценить за небольшие деньги и в короткие сроки», – констатирует Юлия Алексеева.

При составлении некачественного отчета в первую очередь в заблуждение вводится сам клиент, который платит за оценку немалые деньги, а получает отчет, из которого совершенно не понимает, сколько реально стоит его имущество.

По словам директора дирекции по работе с малым и средним бизнесом Росбанка Анатолия Хвостикова, «банк вправе отказать в рассмотрении отчета об оценке, подготовленного неаккредитованной компанией, если он не соответствует требованиям кредитной организации».

В свою очередь старший вице-президент, руководитель дирекции по работе с предприятиями строительной отрасли и рынка недвижимости Банка УРАЛСИБ Сергей Буланов утверждает, что «банк принимает любую оценку, но подвергает ее рецензированию силами соответствующих служб».

Процедурная часть

После оценки банк в большинстве случаев проводит полную инспекцию объекта. Запрашивает оставшуюся часть документов и оценивает наличие возможных препятствий для реализации залога. Например, не было ли обращений на взыскание имущества. Сотрудники кредитной организации проверяют не возбуждалась ли процедура банкротства и как используется данный объект (какое производство на нем расположено, на каких условиях объект передается в аренду).

Если банк понимает, что при всей ценности недвижимости реализация залога проблематична – данная недвижимость не рассматривается в качестве залога. На сегодняшний день самыми популярными причинами отказа в кредитовании под залог коммерческой недвижимости являются в ненадлежащем
порядке оформленные правоустанавливающие документы, отсутствие разрешения на использование земли под объектом, арендонепригодность объекта для коммерческого использования. А также наличие низколиквидных или специальных объектов (пожарного водоема, газохранилища, котельной, трансформаторной подстанции), которые являются неотъемлемой частью имущественного комплекса. В свою очередь Сергей Буланов считает самыми распространенными причинами отказа чисто экономические мотивы: завышенную оценку стоимости объекта собственником, желание получить
сверхльготные условия и низкую процентную ставку. Часто причиной отрицательного вердикта кредитора становится непрофессиональная оценка коммерческой недвижимости, проведенная откровенными жуликами. При принятии положительного решения о кредитовании под предложенный залог банк и клиент заключают кредитный договор и договор об ипотеке, который подлежит регистрации в Росреестре. Передаваемая в залог недвижимость подлежит страхованию, выгодоприобретателем по договору страхования становится банк.

«При залоге недвижимости банк несет риски наличия обременения принимаемого залога какими-то другими обязательствами (объект может быть в залоге по другим обязательствам клиента), поэтому при залоге как жилой, так и коммерческой недвижимости предоставление кредитных средств происходитчаще не в момент заключения кредитного договора, а после регистрации договора
об ипотеке в Росреестре», – заключает Юлия Алексеева.

Сплошные преимущества

По мнению начальника Управления сегмента малого и среднего бизнеса ЮниКредит Банка Федора Бухарова, «основным преимуществом кредитования под залог приобретаемого имущества является то, что покупатель коммерческой недвижимости вместо арендной платы выплачивает кредит за коммерческую недвижимость, которая потом перейдет к нему в собственность». Именно поэтому данный вид кредитования стал одним из самых популярных среди залоговых кредитов.

В целом же клиенту проще получить кредит, если он в качестве залога может предоставить недвижимость. Столь «твердый» залог позволяет предоставлять заемщику более длительные кредиты, так как в общем понимании недвижимость в меньшей степени подвержена износу, порче, снижению стоимости в сравнении с другими видами залогов (товарных остатков, автотранспорта,  промышленного оборудования).

Залоговая недвижимость в этом случае также остается в собственности заемщика, который может свободно ее использовать и развивать свой бизнес. Утрачивается лишь возможность заемщика совершать юридические сделки с такой залоговой недвижимостью до момента прекращения действия договора.

По мнению Сергея Буланова, одним из недостатков кредитования под залог приобретаемой коммерческой недвижимости является долгое оформление.
Сначала при регистрации ипотеки, затем при появлении новых арендаторов (заемщик может сдавать заложенную недвижимость, за счет этого он часто и гасит ипотеку). Среди других недостатков кредитования «под недвижимость» стоит отметить риски, связанные с капитализацией (стоимостью в случае продажи) и ликвидностью (возможностью быстро продать за приемлемую цену). Пока недвижимость принадлежит заемщику, эти риски и перспективы относятся к заемщику. Если заемщик не справился с выплатами кредита и заложенная недвижимость перешла в собственность банка, то, соответственно, все риски либо, наоборот, выгодные перспективы тоже отходят к банку.

«В связи с этим кредитование под залог недвижимости осложняется дополнительными условиями и более строгим подходом банка к оценке объектов коммерческой недвижимости, а именно учетом их доходности и ликвидности при оценке», – отмечает Юлия Алексеева.

Справка БН

Особенно бурный рост ипотечного кредитования рынка коммерческой недвижимости был отмечен в прошлом году. Например, кредитный портфель по кредитованию под залог приобретаемой недвижимости в Абсолют Банке по сравнению с концом 2011 года увеличился более чем на 200%. В первом квартале 2013 года прирост кредитного портфеля составил лишь 9%. По прогнозам экспертов
банка, до конца 2013 года текущая тенденция сохранится. В сравнении с первым полугодием 2012 года немного вырос объем кредитов по коммерческой ипотеке и в ЮниКредит Банке.

Средний размер кредита на приобретение недвижимости по рынку Санкт-Петербурга составляет порядка 8-9 млн руб.

Примерный перечень документов, необходимых заемщику для получения кредита под залог недвижимости

(для более либеральных кредитных учреждений список может быть короче:

• Документ о государственной регистрации прав залогодателя на объект недвижимости.
• Документы, подтверждающие возникновение права собственности (договор купли-продажи и      т. п.).
• Документы, подтверждающие оплату объекта.
• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на
       предмет залога, а также земельного участка.
• Кадастровый  паспорт на предмет залога (ПИБ).
• План земельного участка (кадастровый план).
• Для юридических лиц – бухгалтерские документы: расшифровка бухгалтерского
       счета 01 «Основные средства», инвентарная карточка учета основных средств.
• При сдаче предмета залога в аренду (наличии иного обременения) – договоры
       аренды (иные договоры).
• Отчет об оценке рыночной стоимости предмета залога.

Источник