Кредит под залог коммерческих объектов12 Августа 2013 Кредит под залог коммерческой недвижимости – одна из самых любимых кредитных операций для банков, по причине «твердости» залога. С другой стороны, для заемщика наиболее востребованным является кредит под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, когда вместо аренды он оплачивает кредит. В среднем процентные ставки по краткосрочным залоговым кредитам на один-два года «под недвижимость» держатся в диапазоне 13-16% годовых.Однако количество заманчивых предложений с особыми условиями и удивительно низкими ставками в 8-10% постоянно растет. Низкие ставки обязывают В частности, с начала 2013 года произошло значительное снижение процентных ставок по программе «Коммерческая ипотека» в Росбанке. Кредит под залог недвижимости в этой организации предприятия и предприниматели могут получить по ставке от 9% годовых, а клиенты, имеющие статус
«Наличие качественного залога снижает потенциальные риски банка и позволяет предлагать более лояльные условия кредитования», – поясняет начальник отдела экспертизы залогов Энергомашбанка Юлия Алексеева. Справедливости ради стоит отметить, что в реальности для большинства заемщиков
Идеальные формы вне конкуренции Чаще всего банки предлагают кредиты в сумме не более 70% от оценочной стоимости залоговой недвижимости. Главными требованиями к недвижимости со стороны кредитора остаются правильное оформление документов, наличие регистрации в Росреестре и отсутствие обременений недвижимости,
«Банк должен быть уверен в возможности последующей реализации данного залога. Кроме того, для коммерческой недвижимости, кроме физического состояния, важен характер ее использования. Например, помещения, предназначенные для каких-то специфических производств, не всегда могут быть использованы в других целях, соответственно, возникают вопросы с возможностью реализации такой недвижимости», – отмечает Юлия Алексеева. Оценка оценке рознь Процедура выдачи кредитов под залог коммерческой недвижимости выглядит следующим образом. Обычно для начала потенциальный заемщик направляет обращение в банк, одновременно редоставляя пакет учредительных и часть финансовых документов, на основании которых определяется целесообразность предоставления кредита. Срок первоначального рассмотрения в большинстве случаев составляет один-два дня. Далее, в случае положительного впечатления от первичной документации, осуществляется профессиональная оценка объекта недвижимости у независимого оценщика. Только специализированная профессиональная организация сможет оценить реальную стоимость объекта. В большинстве случаев заемщик свободен в выборе любого оценщика. Здесь важным является соблюдение ФЗ-135 об оценочной деятельности. «Главным условием для банка является получение
При составлении некачественного отчета в первую очередь в заблуждение вводится сам клиент, который платит за оценку немалые деньги, а получает отчет, из которого совершенно не понимает, сколько реально стоит его имущество. По словам директора дирекции по работе с малым и средним бизнесом Росбанка Анатолия Хвостикова, «банк вправе отказать в рассмотрении отчета об оценке, подготовленного неаккредитованной компанией, если он не соответствует требованиям кредитной организации». В свою очередь старший вице-президент, руководитель дирекции по работе с предприятиями строительной отрасли и рынка недвижимости Банка УРАЛСИБ Сергей Буланов утверждает, что «банк принимает любую оценку, но подвергает ее рецензированию силами соответствующих служб». Процедурная часть После оценки банк в большинстве случаев проводит полную инспекцию объекта. Запрашивает оставшуюся часть документов и оценивает наличие возможных препятствий для реализации залога. Например, не было ли обращений на взыскание имущества. Сотрудники кредитной организации проверяют не возбуждалась ли процедура банкротства и как используется данный объект (какое производство на нем расположено, на каких условиях объект передается в аренду). Если банк понимает, что при всей ценности недвижимости реализация залога проблематична – данная недвижимость не рассматривается в качестве залога. На сегодняшний день самыми популярными причинами отказа в кредитовании под залог коммерческой недвижимости являются в ненадлежащем
«При залоге недвижимости банк несет риски наличия обременения принимаемого залога какими-то другими обязательствами (объект может быть в залоге по другим обязательствам клиента), поэтому при залоге как жилой, так и коммерческой недвижимости предоставление кредитных средств происходитчаще не в момент заключения кредитного договора, а после регистрации договора
Сплошные преимущества По мнению начальника Управления сегмента малого и среднего бизнеса ЮниКредит Банка Федора Бухарова, «основным преимуществом кредитования под залог приобретаемого имущества является то, что покупатель коммерческой недвижимости вместо арендной платы выплачивает кредит за коммерческую недвижимость, которая потом перейдет к нему в собственность». Именно поэтому данный вид кредитования стал одним из самых популярных среди залоговых кредитов. В целом же клиенту проще получить кредит, если он в качестве залога может предоставить недвижимость. Столь «твердый» залог позволяет предоставлять заемщику более длительные кредиты, так как в общем понимании недвижимость в меньшей степени подвержена износу, порче, снижению стоимости в сравнении с другими видами залогов (товарных остатков, автотранспорта, промышленного оборудования). Залоговая недвижимость в этом случае также остается в собственности заемщика, который может свободно ее использовать и развивать свой бизнес. Утрачивается лишь возможность заемщика совершать юридические сделки с такой залоговой недвижимостью до момента прекращения действия договора. По мнению Сергея Буланова, одним из недостатков кредитования под залог приобретаемой коммерческой недвижимости является долгое оформление.
«В связи с этим кредитование под залог недвижимости осложняется дополнительными условиями и более строгим подходом банка к оценке объектов коммерческой недвижимости, а именно учетом их доходности и ликвидности при оценке», – отмечает Юлия Алексеева. Справка БН Особенно бурный рост ипотечного кредитования рынка коммерческой недвижимости был отмечен в прошлом году. Например, кредитный портфель по кредитованию под залог приобретаемой недвижимости в Абсолют Банке по сравнению с концом 2011 года увеличился более чем на 200%. В первом квартале 2013 года прирост кредитного портфеля составил лишь 9%. По прогнозам экспертов
Средний размер кредита на приобретение недвижимости по рынку Санкт-Петербурга составляет порядка 8-9 млн руб. Примерный перечень документов, необходимых заемщику для получения кредита под залог недвижимости (для более либеральных кредитных учреждений список может быть короче:
Вернуться к списку новостей |
|