Об оценке в США. Выступление г-н Терри Данкина, президента Всемирного совета экспертов FIABCI на Всероссийском жилищном конгрессе, Санкт-Петербург, 2-4 октября

10 Октября 2013

На Всероссийском жилищном конгрессе (Санкт-Петербург, 2-4 октября 2013) на круглом столе по оценке, который вели М. Зельдин и А. Шаскольский, выступил г-н Терри Данкин, президент Всемирного совета экспертов FIABCI (Балтимор, США). Ниже излагаются его ответы на наши вопросы, представляющие, как нам кажется, некоторый интерес.  

Примерно ¾ объектов оценки в США – жилая недвижимость. Жилой объект (односемейный жилой дом, квартира) оценивается, как правило, с использованием Автоматизированной модели оценки – популярной программы; стоимость оценки – 50-100 долл. 

Заполнение 2-страничной формализованной оценки (давно разработана в США) – такой отчет принесет оценщику 200-500 долл. 

Отчет объекта коммерческой недвижимости (бизнес-центра, торгового центра) стоит, в основном, 5-10 тыс. долл., в отдельных случаях больше, иногда – много больше.  

Краткий отчет (есть такая форма) – это порядка 20-25 страниц; полный – порядка 50 страниц. Отчеты более 200 стр. практически не встречаются. 

На отчет по оценке жилого объекта (односемейный жилой дом, квартира) дается 4 часа. На оценку коммерческого объекта отводится 1-2 недели, иногда больше.  

Данные по предложениям и сделкам – широко доступны, по каждому объекту дается и история сделок с ним (тоже все публично).  

Кризис 2008  г. привел к ситуации, когда залоговая стоимость дома (т.е. то, что должен заплатить банку покупатель) выше его (дома) рыночной стоимости – сейчас 60% домовладений в Штатах стоят меньше, чем оценка для залога, значит – даже продав дом, не расплатиться с банком.  

Для оспорения оценки для налогообложения интересант представляет альтернативную оценку, если разница превышает, скажем, 10% (меньше – нет смысла связываться). Комиссия рассматривает оба отчета, пытается уразуметь справедливую величину и примирить стороны. Если это не получается – дело отправляется в налоговый суд, там процедура обретает новую историю (затрат больше, времени больше, это стараются избегать).  

А.Шаскольский, председатель Санкт-Петербургского РО РОО