Цены на жилье в России не будут расти сильно

18 Октября 2013

На фоне стагнации отечественной экономики в 2013 г. ожидается незначительное повышение цен на жилье – на уровне инфляции или даже ниже - с вероятным проседанием отдельных сегментов. При этом рынок сохранит свою привлекательность для консервативных инвесторов.

Весной текущего года, в условиях обострившихся внешних (в частности, в связи с кипрским кризисом) и внутренних (вследствие наметившегося замедления экономического роста) рисков, аналитики отечественного рынка недвижимости допускали как последующий умеренный рост цен на жилье на 5-10%, так и вероятность их падения до 20-25%. За минувшие месяцы ситуация не упростилась: макроэкономические риски выросли, при этом была зафиксирована стагнация отечественной экономики, прогнозы роста которой МЭР пришлось уменьшить вдвое с 3,6% до 1,8%.

По данным аналитической компании “Индикаторы рынка недвижимости“ (ИРН), в первые месяцы 2013 г. цены на жилищном рынке сначала было пошли вверх, но затем начали снижение. В результате за июль долларовый индекс стоимости жилья потерял свыше 2%. При этом средний уровень цен на квартиры в Москве в июле составил $5112 за "квадрат", а в августе уменьшился примерно на 1% до $5062 и в сентябре - на 0,7% до $5026. Правда, во второй половине сентября ценовой вектор вновь начал разворачиваться вверх.

И на сегодня, с учетом определенного успокоения ситуации на Ближнем Востоке и стабилизации цен на нефть, также поддерживающих российский рубль, можно прогнозировать последующее ежемесячное повышение цен на столичную недвижимость на 0,5-1% с общим ее удорожанием на уровне инфляции по итогам года, рассказал “Вестям Экономика“ гендиректор ИРН Олег Репченко. По его словам, в отсутствие макроэкономических потрясений исходная динамика может сохраниться и в следующем году.

По определению же главного аналитика Российской гильдии риелторов, профессора Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова Геннадия Стерника, вслед за периодом посткризисного восстановления на рынке недвижимости, в целом завершившегося в 2012 г., теперь наступил период стагнации. Обусловленный процессами торможения в российской экономике, он может продлиться еще года три. После чего, по завершению 10-летнего цикла (ранее разделившего кризисы 1998 и 2008 гг.), вместо очередного подъема уже в 2017-2018 гг. не исключена новая кризисная волна. Тогда как в текущем году, очевидно, рост цен на рынке недвижимости в России составит не более нескольких процентов и не превысит инфляцию, тем самым подтвердив стагнационный тренд, констатировал Стерник.

До конца года цены на отечественном рынке недвижимости в целом могут сохраниться на текущих уровнях, заметил вице-президент Российского общества оценщиков (РОО) Евгений Нейман. Однако, добавил он, если последующая экономическая конъюнктура ухудшится и банки, в условиях усугубления проблем с реструктуризированными кредитами, будут вынуждены выставить на продажу девелоперские проекты, рынок неизбежно обрушится. К тому же следует учесть, что цены на недвижимость в России были изрядно “задраны“. И если “элита“ способна сохранить свои ценовые параметры, то квартиры эконом-класса и массового сегмента рискуют просесть в первую очередь, подчеркнул. Нейман.

В последнее время, пояснил коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов, разрыв в стоимости квадратного метра, скажем, в современном доме с подземным паркингом и каркасными технологиями строительства и стоящем по соседству старом панельном жилом здании стал усиливаться. В этом году соответствующие ценовые графики показали полярную динамику. Причем в качественных московских новостройках, даже несмотря на валютные колебания, цены аккуратно росли.

Как видим, нынешнюю ситуацию на российском рынке недвижимости и перспективы дальнейшего ее развития аналитики трактуют весьма неоднозначно. Но при таком разнобое сюжетов способен ли данный рынок остаться привлекательным для инвесторов?

“В сегодняшних условиях, когда цены фактически стагнируют, роль инвестиционного товара сохраняет лишь первичное жилье. В случае если оно приобретается на “стадии забора” и доводится до “трубы”, его можно продать дороже на 10-15%”, - ответил Геннадий Стерник. В то время как вторичный сектор, продолжил он, а также аренда недвижимости, окупающаяся через длительный период, не интересны для инвесторов. А в Москве, похоже, утрачивают привлекательность и для застройщиков. Об этом свидетельствует, в частности, уменьшившиеся в столице за последние пару лет объемы реализации выданных разрешений на строительство.

Наряду с дороговизной земельных участков здесь сказалась, разумеется, и привычка столичных застройщиков к 40%-м прибылям, в отличие от которых коллеги из провинции уже готовы удовольствоваться вдвое меньшими суммами, резюмировал эксперт.

Алексей Белоусов, напротив, утверждает, что профессиональные инвесторы начали возвращаться на московский рынок. Причем, если еще год назад они совершали единичные покупки, то уже через 1,5-2 года инвестиционная составляющая вновь может достигнуть докризисного уровня в 30% от общего количества заключаемых сделок. В этой связи особого внимания заслуживают оставшиеся объекты в “первичке”, где еще можно найти цены ниже рыночных. Также перспективным представляется пока недооцененный (на 20-25%) сегмент апартаментов, которому на завтра предстоит выступить в качестве основного предложения на первичном рынке и сыграть новую роль в арендной сфере.

Прежние инвестиционные схемы под лозунгом “дешево купил – дорого продал” уходят в прошлое. Многие инвесторы сегодня переключаются на сдачу отремонтированной недвижимости в аренду. Во время последнего кризиса этот вид бизнеса оказался одним из немногих, который не только себя окупал, но и приносил дивиденды. С учетом же ожидаемого увеличения доли апартаментов на рынке возможно предположить, что старая российская история под названием "доходные дома" в ближайшем будущем получит свое современное продолжение, сформулировал коммерческий директор Capital Group.

Олег Репченко, впрочем, был более сдержан в оценках. По его прикидкам, на сегодня доля инвесторов на рынке недвижимости составляет порядка 5-10%. Хотя в первичном сегменте, где и сейчас возможен 15-20-25%-й выигрыш, но при гораздо более высоких рисках, чреватых, например, банкротством застройщика, их доля, наверное, может достигать 30%. Тем не менее в целом на смену прежнему агрессивному инвестору, ориентированному на быстрые высокие доходы, сегодня приходит консервативный инвестор. Тот, что заинтересован в сохранении своих средств в течение долгосрочного периода и получении стабильных, хотя и небольших доходов, к примеру, на уровне 5% годовых, уточнил гендиректор ИРН.

“Перспективны долгосрочные (лет, эдак, на 20) инвестиции, которые, собственно, и характерны для рынка недвижимости. Тогда как краткосрочные вложения, рассчитанные на получение отдачи через 2-3 гг., утратили свою актуальность”, - заключил Евгений Нейман.

Таким образом, в этом году, возможно, на российском рынке недвижимости наметились симптоматичные подвижки, при успешном развитии которых он в будущем в большей мере смог бы отвечать запросам россиян. Но однозначно утверждать, что позитивные перемены, действительно начались и будут продолжены и в итоге жилищный сектор станет ближе к народу, пока рано.