Кремлевский налог на офисы

21 Октября 2013

Платить налог на имущество компаний следует не за производственные помещения, а только за торгово-офисные - такова новая концепция, одобренная властями России
Налог с кадастровой стоимости имущества компаний превратится в налог на торгово-офисную недвижимость, сообщили "Ведомостям" участники обсуждения законопроекта и подтвердил его инициатор, первый зампред комитета Госдумы по бюджету и налогам, депутат от ЛДПР Сергей Катасонов. Будет закрытый перечень облагаемого имущества, обещает Катасонов, в него войдут только торгово-офисные помещения. "У меня концепция была другая", - говорит он и предупреждает, что поправки будут вносить депутаты от "Единой России".
Сейчас налог рассчитывается по балансовой стоимости имущества с учетом амортизации. Катасонов предложил с 2020 г. опираться на кадастровую оценку недвижимости компаний, а для иностранных организаций ввести новый порядок уже со следующего года. Проект был одобрен 20 сентября Госдумой в первом чтении, поправки ко второму чтению принимались до 20 октября 2013 г. Именно вокруг поправок и разгорелся ожесточенный спор. РСПП опротестовал принятие закона, направив письма председателю правительства Дмитрию Медведеву, помощнику президента по экономике Андрею Белоусову (тексты писем есть у "Ведомостей") и в Федеральную антимонопольную службу (ФАС). Основная часть дополнительной налоговой нагрузки придется на реальный сектор экономики, предупреждал РСПП, это приведет к снижению инвестиций и конкурентоспособности российской промышленности и даже к закрытию предприятий.
Минфин и Минэкономразвития концептуально проект закона поддержали, а государственно-правовое управление президента и ФАС выступили за позицию бизнеса, следует из имеющихся у "Ведомостей" ответов ведомств на письма РСПП. Москва (основной лоббист налога) настаивала, чтобы под действие налога в первую очередь подпала офисно-деловая недвижимость, рассказывают участники обсуждения. Остаточная балансовая стоимость здания в центре города или огромного торгового центра может быть нулевой или крайне низкой, говорил руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников. Но на совещании с экономическими ведомствами первый зампред правительства Игорь Шувалов выступил против того, чтобы выделять какую-либо категорию, говорили "Ведомостям" его участники.
Вмешаться в ситуацию пришлось кремлевскому руководству, рассказали "Ведомостям" участники обсуждения: в середине прошлой недели поддержку "на самом верху" получили предложения Москвы. Это связано с тем, что у Москвы выпали доходы, объяснил Катасонов.
И еще - все боятся последствий для промышленности, добавляет федеральный чиновник.
За основу взяли московский проект, по которому с 2014 г. на торговые и бизнес-центры устанавливается налог в 2%, рассказал участник обсуждения и подтвердил сотрудник московского правительства. "Закон сейчас написан только для этих двух видов [торговля и офисы] объектов недвижимости", - сообщил и федеральный чиновник, знакомый с рабочим текстом поправок. 2% - максимально разрешенная ставка, отмечает чиновник московской мэрии, конкретный размер налога будет устанавливаться отдельно, законом города.
Окончательное решение будет принято сегодня, знает знакомый с ходом дискуссии чиновник, вариативность очень велика, но в течение недели закон должен быть принят. Времени совсем мало, согласен Катасонов: законопроект нужно принять до бюджета, а в пятницу будет его первое чтение.
Для нас главное - чтобы под действие налога не подпали промышленники, подчеркивает правительственный чиновник. Если у вас производственное помещение, то вы будете уплачивать налог на имущество по балансовой стоимости, поясняет участник дискуссии: "Так же, как сегодня". Очень расплывчато объясняются параметры офисного центра, отмечает собеседник: любое здание, где под офисы занято не менее 20%. По большому счету административные помещения любой производственной компании в эту категорию попадают, признает он.
Но дифференцированный подход - это неправильно, считает федеральный чиновник.
Будет очень сложно администрировать такой налог, продолжает федеральный чиновник, и закончится все фиктивным документооборотом: де-факто будет магазин, склад, фитнес, а де-юре - промышленность.
На конец III квартала 2013 г. площадь офисов класса А составила 2,7 млн кв. м (стоимость 1 кв. м - от $4000 до $12 000), площадь офисов класса В - 10,4 млн кв. м (стоимость 1 кв. м - от $3000 до $7000), общая площадь профессиональных торговых центров - 7,17 млн кв. м (стоимость 1 кв. м общей площади - от $2000 до $5000), сообщил представитель риэлторской компании Knight Frank. Если для каждого из видов недвижимости взять среднюю стоимость и перемножить на соответствующие площади, получится, что общая рыночная стоимость офисно-торговой недвижимости - $98,7 млрд. Так как кадастровая стоимость считается максимально приближенной к рыночной, то примерные поступления, на которые может рассчитывать Москва при введении нового налога, составят $1,97 млрд. Помимо этих площадей существуют объекты класса С (морально устаревшие бизнес-центры, здания НИИ), непрофессиональные торговые центры (бывшие производственные помещения, рынки и т. д.), сообщают в Knight Frank. Инициатива коснется и собственников небольших торговых помещений формата street retail, уверена начальник отдела "Инком-недвижимости" Оксана Косолапова, из расчета стоимости помещения площадью 30-150 кв. м, которая оценивается в $6000-40 000 за 1 кв. м, налог в 2% может дать от $100 до $1000 с каждого "квадрата" в зависимости от характеристик и расположения помещения.
Маржинальность бизнеса сильно не пострадает, говорит первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц, торговых площадей нехватка везде, на них существенный спрос, избыток предложения разве что в офисах класса А, в остальных случаях налоговое бремя, вероятнее всего, переложится на арендатора.
Увеличение в прошлом году налога с кадастровой стоимости земли бизнес на себе почувствовал, говорит президент группы "Промсвязьнедвижимость" Максим Гасиев, - и арендный, и строительный. Налог на недвижимость не сильно повлияет на арендные ставки в офисах класса А, но в офисах классов В и С и не очень востребованных торговых центрах это скажется на бизнесе как арендодателя, так и арендатора, считает он. Какое-то количество затрат может переложиться и на конечного потребителя, но основная нагрузка ляжет на маржу арендатора - малый и средний бизнес, заключает Гасиев.