Пора выкупать землю

15 Ноября 2013

24 октября 2013 года Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа были признаны незаконными и дискриминационными положения областного закона от 07.02.2013 № 10-ОЗ «О порядке определения цены и оплаты земельных участков», определяющего выкупную стоимость земельных участков коммерческого назначения в Кемеровской области.

Земельный вопрос – постоянный «гость» на страницах ОПОРЫ. Мы, как за сводками с линии фронта, следим за изменениями в судебной практике по обжалованию кадастровой стоимости земли. Шутка ли, кратное уменьшение в суде кадастровой стоимости экономит предпринимателям сотни тысяч, а иногда и миллионы рублей земельного налога. Хотя при этом наши эксперты не раз замечали, что дороже земельного налога предпринимателям обходится аренда земли. Поэтому у них появлялся чисто экономический стимул выкупать землю под своими объектами капитального строительства. Но 7 февраля с.г. Кемеровский областной Совет народных депутатов принял закон № 10-ОЗ о цене выкупа земли, находящейся в государственной собственности или государственная собственность на которую не разграничена (это земли в городе Кемерово). Этот закон поставил предпринимателей-арендаторов земли перед выбором: организации и предприниматели, которые являются собственниками зданий, строений или сооружений на данном участке, могут выкупить землю по ставке, которая равна 25% от кадастровой стоимости этого участка. Но те лица, которые в судебном порядке изменили кадастровую стоимость арендуемого участка, должны будут заплатить 100% этой (рыночной, то есть утвержденной судом) стоимости.
Вот эти положения в областном законе №10-ОЗ и оспорили в Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа юристы компании «Дилекс», представляющие интересы кемеровских предпринимателей.
Об обстоятельствах этого судебного дела мы беседуем с управляющим юридической компании «Дилекс» Яковом СИЗОВЫМ.
- Яков Михайлович, ваша компания стояла у истоков судебной практики по уменьшению кадастровой стоимости земли. Что, теперь взялись за выкупную стоимость?
- Не совсем так. За выкупную стоимость взялись, если так можно сказать, областные власти, а мы лишь подкорректировали их действия.
Субъектом были установлены дискриминационные условия выкупа земли для предпринимателей, установивших в суде кадастровую стоимость. Сразу ремарка: сегодня можно смело называть условия дискриминационными, так как это установлено судом.
Да, причина все в той же кадастровой стоимости. Ведь от нее исчисляется не только земельный налог, но и выкупная стоимость земельных участков. Власти посчитали, что если предприниматель в суде установил кадастровую стоимость, которая, как правило, в несколько раз меньше ранее действующей, то такое лицо должно пострадать от этого, а другое слово я не могу применить, при выкупе земельного участка.
Арбитражный суд Кемеровской области, а затем и окружной суд посчитали такой подход незаконным. Прокуратура, кстати говоря, участвующая в процессе, поддержала позицию заявителя — предпринимателя.
- Получается, что наша власть, не сумев отстоять в суде законность ранее установленной кадастровой стоимости, таким вот образом хотела отстоять свои позиции?
- Да, к сожалению, ее желание взять реванш присутствует. Обжалованный нормативный акт — не первая попытка властей отыграть свои позиции перед предпринимателями, уменьшившими кадастровую стоимость.
Вообще это неправильно. Власть должна оставаться в рамках правового поля, по крайней мере, с теми предпринимателями, которые защищают свои интересы правовыми способами.
- Да, но у власти свои задачи: пополнение бюджета. Ведь предприниматели не единственные, о ком должна заботиться власть? Если предприниматели уменьшают налоговые отчисления, то потери несет бюджет.
- Хочу еще раз подчеркнуть: мы говорим о предпринимателях, которые уменьшают свои налоговые отчисления не путем каких-то махинаций, а путем доказывания своей правоты в суде.
Мне вообще не нравится сложившийся словесный оборот «уменьшение кадастровой стоимости». Говоря об «уменьшении», мы подсознательно подразумеваем некую лазейку, какое-то найденное юристами отступление от закона, дающее предпринимателям экономическую выгоду. И юристы, в погоне за клиентом, в первую очередь виноваты в том, что общественное мнение таково.
Правильнее говорить не об уменьшении, а об установлении в судебном порядке правильной кадастровой стоимости.
Посудите сами, кадастровую стоимость устанавливает суд, т.е. тоже орган государственной власти. Суд, устанавливая кадастровую стоимость, руководствуется отчетом профессионального независимого оценщика. Отчет оценщика подвергается экспертизе. И то, что установленная в суде кадастровая стоимость, как правило, многократно ниже кадастровой стоимости, установленной государством, говорит скорее о необоснованности последней.
Поэтому нужно говорить не о потерях бюджета в результате уменьшения кадастровой стоимости земли, а о необоснованных поступлениях в бюджет из-за завышенной ее кадастровой стоимости.
- Ваша позиция понятна. Но вернемся все же к случившемуся в октябре судебному акту. Какое преимущество дает это судебное решение предпринимателям?
- Данное решение не дает преимуществ, но исключает дискриминацию. Суд установил, что независимо от того, каким органом — судебным или административным — установлена кадастровая стоимость, землепользователи должны находиться в равных экономических условиях. Проще говоря, предприниматель, добившийся через суд установления обоснованной кадастровой стоимости, не должен переплачивать за землю.
- Тогда что получается? Можно в суде установить кадастровую стоимость, в несколько раз меньше установленной государством, а потом выкупить ее за 25%, т.е. за четверть от кадастровой стоимости? Получается своего рода льготная цена при выкупе?
- Знаете, когда в августе этого года Кемеровский арбитражный суд признал данную дискриминирующую норму незаконной, по городу прошла информация о возврате льготной выкупной цены. Признаюсь, мы даже не сразу поняли, откуда дует ветер. Даже думали, что мы что-то упустили. А когда разобрались, что речь идет о нашем судебном решении, то «порадовались» за находчивость наших коллег-юристов.
Я бы не назвал это льготной ценой. Я бы сказал, что это грамотный подход к расходам, позволяющий не переплачивать.
- И все же я позволю себе вступиться за власть. Устанавливая новую кадастровую стоимость в суде, вы приравниваете ее к рыночной цене. Так не кажется ли вам справедливым желание власти получить не четверть, а полную рыночную цену при выкупе земли?
- Сложный вопрос. Дискуссионный. С первого взгляда, так оно и есть, но есть два обстоятельства.
Во-первых, надо понимать, что мы говорим не о свободной земле, продаваемой с торгов. Выкуп земли – это исключительное право собственников недвижимости, построенной на этой земле. Другими словами, выкуп осуществляют лица, вложившие в эту землю свои силы и средства либо купившие недвижимость у лиц, вложивших в землю свои силы и средства. А недвижимость – это один из главных критериев, определяющих рыночную стоимость земли. Получается, что, заставляя собственника недвижимости выкупать землю по рыночной цене, мы заставляем его платить дважды за те улучшения на земельном участке, которые он сам построил или купил.
Ну, а во-вторых, давайте все же будем учитывать, что выкуп земли у государства — это не обычная сделка купли-продажи, заключаемая между частными лицами. Выкупая землю у государства, предприниматель, будучи частью этого самого государства, в каком-то смысле выкупает землю сам у себя. Ведь государство — это не что иное, как объединение граждан, в числе которых и наш предприниматель. Это значит, что государство не может рассматриваться в качестве самостоятельного игрока в коммерческих отношениях, выступая не на одной стороне с предпринимателем, а против него. Обратный подход приведет к разделению человека и государства и послужит оправданием в игре человека уже против государства. Например, при уклонении от налогов. То есть опять не вместе, а каждый сам за себя.
- Да уж, вопрос действительно неоднозначный. Но, учитывая желание власти взять реванш за потерю налогов от переоценки земель, не боитесь ли вы, что такое решение суда обернется против предпринимателей? Государство просто установит для всех выкуп земли по полной кадастровой стоимости…
- Да, меня это беспокоит. Более того, мне доподлинно известно, что такой вариант обсуждается в областной администрации. В этой связи я бы рекомендовал всем предпринимателям, имеющим возможность и желание выкупить землю, не тянуть с этим, а подавать заявление на выкуп как можно быстрее.
Что же касается тех, кто будет выкупать земельные участки в будущем, то даже для них обсуждаемое нами судебное решение – несомненная польза. Потому что даже если и будет поднята ставка выкупа с 25 до 100%, это четверть от кадастровой стоимости, в то время как в суде устанавливаемая кадастровая стоимость в среднем в шесть, семь раз, а иногда и в десять и в двадцать раз ниже кадастровой стоимости, установленной государством.
- Значит, все — на выкуп земли?
- Да. Пользуйтесь своими правами и не переплачивайте за землю.
Подготовила
Вера КАРЗОВА.

Пора выкупать землю

пресс-центр: