Как аукнется новое исчисление налога на имущество?

                     «Недавно Президент России Владимир Путин подписал закон, по которому налог на торгово-офисные объекты будет взиматься исходя из их кадастровой стоимости.Под действие документа подпадают административно-деловые и торговые центры, офисные помещения, объекты общепита и бытового обслуживания. Приведет ли это к повышению цен на товары и услуги?Об этом мы спросили наших экспертов.»

Поскольку по количеству торговых площадей Краснодар приближается к Лондону и постоянно лидирует во всевозможных рейтингах по числу магазинов на душу населения, то нам небезразлично, как же очередное нововведение повлияет на рынок. Ведь не секрет, что любое налоговое бремя крупные игроки рынка быстренько перекладывают на плечи потребителей. А в результате растут цены на товары и услуги.
О чем речь? До этого закона налог рассчитывался исходя из балансовой стоимости недвижимости, которая ниже рыночной. Сейчас все приведено в соответствие с жесткими законами рынка. И у арендодателей есть только один выход, чтобы покрыть свои новые расходы: поднимать стоимость аренды. А это, по мнению экспертов рынка, может подкосить малый и средний бизнес. Свою озабоченность по этому поводу выражал еще на стадии обсуждения этого законопроекта президент Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Шохин.
Москва уже определилась с налоговой ставкой: в 2014 году она составит 1,5%, в 2015 году - 1,7%, в 2016-м и далее - 2%.
Для остальных регионов предусмотрена чуть облегченная схема: 1% в 2014 году, 1,5% в 2015-м, но в итоге все заканчивается теми же 2%.
Президентский закон предполагает, что сначала во всех субъектах РФ утвердят результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Потом будут приняты местные законы.
Повышенная нагрузка по налогу на имущество организаций сделает экономически невыгодным для собственников оставлять объекты неразвитыми. Меньше всего влиянию этих изменений будут подвержены новые объекты, ведь их балансовая стоимость очень близка к кадастровой.
Мы позвонили в администрацию Краснодарского края, чтобы узнать, кто будет определять ставку в нашем регионе, когда и как будет проходить эта новая процедура, кто будет иметь льготы и какие. Нам ответили, что сейчас этот вопрос как раз активно обсуждается вместе с депутатами Законодательного собрания края. Решение будет принято в самое ближайшее время, и как только будет ясность - читатели «Краснодарских известий» узнают об этом первыми.
Депутат ЗСК, председатель комитета по финансово-бюджетной и налоговой политике Иван Артеменко подтвердил:
- Да, именно сейчас мы и обсуждаем этот вопрос. Сегодня дали поручение управлению Федеральной налоговой службы по Краснодарскому краю и другим соответствующим структурам представить нам весь необходимый спектр информации по формированию ставок этого налога, после чего мы обсудим этот вопрос на заседании нашего комитета, а уж потом будем выносить на сессию ЗСК в виде закона Краснодарского края.
Как рассказали нам в управлении Федеральной налоговой службы по Краснодарскому краю, недавними изменениями в налоговом законодательстве субъектам РФ дано право устанавливать налоговую базу в отношении административно-деловых центров, торговых центров, офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания на основе кадастровой стоимости этих объектов. Кроме этого, налоговая база в размере кадастровой стоимости может быть установлена для объектов недвижимого имущества иностранных организаций. Такое решение должен принять законодательный орган нашего края. И этот закон на сессии ЗСК уже принят - только для недвижимого имущества иностранных организаций, которых у нас в крае не очень много.
В отношении остальных организаций ситуация следующая. Если депутаты ЗСК успеют принять соответствующий краевой закон до 1 декабря 2013 года, то он будет действовать в следующем году на территории края. Если же нет - налог на имущество в 2014 году будет исчисляться в прежнем порядке.
Что ж, с одной стороны - в бюджет пойдет больше денег. И это хорошо. А с другой - есть нюансы. О них мы и спросили экспертов.
- Любое увеличение налоговой нагрузки приводит к увеличению конечной стоимости, - поделился с нами Владимир Карасенко, генеральный директор «Компании Конкордия», представитель сертификационной комиссии «Гильдии Управляющих и Девелоперов» в ЮФО. - Поэтому собственники коммерческой недвижимости произведут индексацию арендной ставки. Возможно увеличение в диапазоне от 5 до 13 процентов. Ведь этот налог по существующей кадастровой оценке для собственника будет равен доходу как минимум за один месяц аренды.
На наш вопрос, приведет ли это к повышению цен на товары и услуги для потребителей, наш собеседник ответил: да, конечно.
- Ведь это звенья одной цепи. Надо отметить, что арендные ставки в большинстве своем не корректировались после снижения в 2008-2009 гг., несмотря на ежегодную инфляцию. Что же касается самих девелоперов и их дальнейшего желания строить и дальше объекты коммерческой недвижимости в Краснодаре, то, боюсь, некоторым придется поумерить свои аппетиты. Для некоторых это будет как холодный душ, кто-то скорректирует планы на проекты, а про долгострой придется забыть еще на несколько лет или реализовать по остаточной стоимости. Можно предположить, что в новом, 2014 году значительно прибавится работы в судах в связи с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости, - сказал Владимир Карасенко.
- Сегодня рынок коммерческой недвижимости в Краснодаре развит как никогда, - поделился с читателями «Краснодарских известий» Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group. - Обеспеченность торговыми площадями в городе является самой высокой в России. Офисный сегмент также демонстрирует высокие темпы развития. Только за первую половину 2013 года в Краснодаре сданы в эксплуатацию четыре качественных бизнес-центра, к общему объему рынка прибавилось 37 тыс. кв. м офисной площади. Кроме этих проектов, на сегодняшний день в Краснодаре ведется строительство 19 качественных офисных объектов. Рынок сегодня является насыщенным, о чем говорит довольно высокая доля свободных площадей в рамках существующих объектов.
- И все же, как по-вашему, будет ли расти цена за аренду, а вслед за ней и на товары и услуги?
- На дефицитном рынке, где спрос превышает предложение аренды, любое увеличение затрат собственника перекладывается на арендатора. В текущей ситуации, когда многие офисные центры имеют высокую долю вакантных площадей, увеличение ставок аренды не может произойти по рыночным причинам. Только наиболее успешные и востребованные проекты могут позволить себе компенсировать рост налога за счет увеличения ставки аренды.
В целом расчет суммы налога на основании кадастровой стоимости снизит инвестиционную привлекательность сегмента офисной недвижимости. Увеличение налогов на фоне усиления конкурентной ситуации делает такие инвестиции менее выгодными. Крупные торговые центры чувствуют себя сегодня достаточно уверенно, поэтому с большой долей вероятности можно предполагать, что ставки аренды будут пересмотрены. Индексация за счет введения новой формы исчисления суммы налога на основе кадастровой стоимости может составить от одного-двух до нескольких процентов, в зависимости от конкретных особенностей налогообложения конкретного объекта.
Средневзвешенная стоимость продажи 1 кв. м офисной недвижимости в Краснодаре составила 73 тыс. рублей. Уровень цен продажи офисных площадей варьируется от 60 тыс. до 130 тыс. руб. за кв. м.
- И мы ожидаем повышения арендных ставок в связи с принятием этого закона еще примерно на 10-15 процентов, - рассказал «Краснодарским известиям» заместитель директора «Южной оценочной компании «Эксперт» Александр Беклемешев. - Сложность не только в том, что арендодатели не будут за счет своей маржи ослаблять это налоговое бремя, они переложат его на арендаторов, а и в том, что многие владельцы сами располагаются в построенных зданиях, значит, это ударит и собственно по бизнесу как таковому, а не только арендному. Не секрет: у большинства офисных зданий балансовая стоимость в 5-10 раз ниже его кадастровой стоимости. Не секрет, что этот налог направлен на то, чтобы пополнить наш бюджет, в этом его задача. А задача бизнеса - наоборот, оптимизировать свои расходы. Потому что арендный бизнес и так достаточно сложный. Срок окупаемости любого вновь построенного офисного здания - не менее 10 лет. При всей кажущейся на первый взгляд насыщенности рынка качественных офисных зданий нового поколения с хорошими и большими парковками явно не хватает. У нас в Краснодаре по-прежнему еще много офисов старой постройки, советских времен. Именно они, скорее всего, и пострадают больше. Но даже офисы последнего поколения не ставят здание на баланс по его реальной стоимости. Этот налог слегка отобьет желание девелоперов продолжать строить офисные здания, которые и так ждут не дождутся возврата своих вложений, а они с новыми правилами игры еще более отодвигаются.
Александр Беклемешев заметил, что эксперты ожидают большого количества судебных исков, оспаривающих кадастровую стоимость зданий.
- Сейчас примерно такой же процесс мы наблюдаем с землей. Собственники идут даже на судебные издержки, чтобы доказать неправомерность завышения кадастровой оценки. И довольно много случаев, когда суды, подробно изучив все документы и проведя судебные экспертизы, становятся на сторону бизнеса.