29 Ноября 2013
22 ноября 2013 г. депутатом Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации Кармазиной Р.В. была выдвинута законодательная инициатива об усовершенствовании процедуры рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (Проект Федерального закона N 391238-6 "О внесении изменения в статью 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ").
Законопроектом, в частности, предусматривается разделение понятия "оспаривание" на оспаривание по основанию использования при определении его кадастровой стоимости недостоверных сведений об объекте недвижимости и на понятие "пересмотра" кадастровой стоимости по основанию установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; предоставление органам местного самоуправления право оспаривать результаты кадастровой стоимости не только земельных участков, являющихся собственностью соответствующих муниципальных образований, но и всех участков, расположенных на территории данного муниципального образования и являющихся объектами налогообложения земельного налога; и то, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть пересмотрены комиссией в случае установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, при условии установления его рыночной стоимости только до истечения шести месяцев с даты опубликования утвержденных результатов определения кадастровой стоимости.
Обсудив предлагаемую законодательную инициативу, оценочное сообщество считает её актуальной, однако большей частью не соответствующей Конституции Российской Федерации, интересам государства и его граждан. Данное мнение основано на следующих положениях:
- Следует признать обоснованным неправильность понятия «оспаривание» кадастровой стоимости, т.к. в практике данная стоимость уточняется с учетом дополнительных выявленных обстоятельств, оказывающих существенное влияние на рыночную стоимость объектов недвижимости, которые не были учтены при массовой оценке. Предлагаемое разделение понятия "оспаривание" на оспаривание по основанию использования недостоверных сведений об объекте недвижимости и на понятие "пересмотра" кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости лишь усложняет и процесс и делает его фактически невозможным. Так, к примеру, собственникам в обязательном порядке необходимо
будет подать нотариально заверенную копию правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в орган (Росреестр), который этот документ ранее и выдал, более того, это же
орган и ведет в электронном виде реестр прав на недвижимость. Доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, возможно только при индивидуальном анализе объекта, который и выполняется сегодня при оценке рыночной стоимости. К примеру, анализ обременений и сервитутов, которые не принимаются во внимание при массовой оценке.
- Считаем обоснованным и уместным предоставить органам местного самоуправления право оспаривать результаты кадастровой стоимости не только земельных участков, являющихся собственностью соответствующих муниципальных образований, но и всех участков, расположенных на территории данного муниципального образования и являющихся объектами налогообложения земельного налога. Это предложение не раз звучало из уст оценочного сообщества и позволит местным органам власти хоть как-то участвовать в процессе установления базы земельного налогообложения, из которого они полностью исключены в настоящее время. Большая часть участков имеет заниженную кадастровую стоимость и оценщики готовы участвовать в процессе её уточнения. Это предложение лишний раз подчеркивает неточность и недостоверность массовой кадастровой оценки и необходимость её уточнения. И в этом ключе нелогичен тезис о коррупционном проявлении схемы «налогоплательщик – оценщик – саморегулирующая организация», заявляемый депутатом Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации Кармазиной Р.В. в пояснительной записке. Реализация схемы «местные органы власти – оценщик – саморегулирующая организация» вполне допустима и сегодня и никакого тезиса о коррупции «в интересах государства» в данной ситуации не предполагается.
- Считаем неконституционным и нарушающим права граждан предлагаемое положение об обращении в суд только на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и невозможности обращения в судебные органы при уточнении кадастровой стоимости путем определения рыночной стоимости. Это положение нарушает и права местных органов власти (см. выше), которым планируется предоставить возможность коррекции кадастровой стоимости в случае её неточности.
- Представляется спорным и предложение о возможности пересмотра определения кадастровой стоимости комиссией Росреестра в случае установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости только лишь до истечения шести месяцев с даты опубликования утвержденных результатов определения кадастровой стоимости. Граждане РФ, являющиеся плательщиками земельного налога, согласно налогового законодательства РФ получают квитанции налоговых органов только к ноябрю года, следующего за отчетным. То есть фактически собственник участка - физическое лицо, узнает о величине налога (базой для которого является кадастровая стоимость) спустя 1,5 года после введение в действие измененной кадастровой стоимости. А собственник – юридическое лицо обязан сдать налоговую декларацию в феврале года, следующего на отчетным. Таким образом,
предусмотренный срок оспаривания в шесть месяцев с даты опубликования результатов определения кадастровой стоимости и невозможность судебного обращения фактически лишают возможности собственников реализовать свои конституционные права.
- Считаем, что предложение о необходимости при пересмотре кадастровой стоимости обязательного наличия положительного заключения уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является несвоевременным. В 2013 году уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (МЭР России) изданы документы, регламентирующие порядок сдачи экспертами СРО единого квалификационного экзамена. Согласно Федеральных стандартов оценки именно этим экспертам, являющимся членами Экспертных Советов СРО и поручена экспертиза отчетов. Представляется сомнительным, чтобы сотрудники федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, имели возможности по сдаче единого квалификационного экзамена, время для экспертизы большого числа отчетов и знали требования стандартов и правил оценочной деятельности той саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
- Считаем необходимым также сообщить, что в настоящее время всеми заинтересованными сторонами рассматривается проект федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", внесенный Минэкономразвития России в Правительство Российской Федерации. 21.11.2013 года состоялось заседание Научно-консультативного совета при Росреестре по теме: «Совершенствование законодательства об оценочной деятельности», участниками которого являлись и представители Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации (Комитет по собственности). В ходе обсуждений были решены многие актуальные вопросы. Предлагаем депутату Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации Кармазиной Р.В. поучаствовать в заседаниях Научно-консультативного совета Росреестра для выработки совместной приемлемой позиции.
Пояснительная записка
Недвижимость – один из важнейших экономических активов, формирует значительную долю налоговых и неналоговых доходов бюджета. В Великобритании и Канаде доля налога на недвижимость в доходах местных бюджетов превышает 90%, в США – 70%, в странах ОЭСР – 50% (данные OECD Revenue Statistics 2010). В России недвижимость формирует не более
20% доходов местных бюджетов (8% - Красноярск, 13,6% - Новосибирск, 15% - Томск, 18% - Кемерово), в основном по причине отсутствия налога на куплю-продажу. Недвижимость требует грамотного управления и применения всего многообразия инструментов комплексной земельной политики, а сбалансированный и обоснованный рост стоимости недвижимости ведет к росту благосостояния собственников и росту доходов государства, местных органов власти.
Практически во всем мире налогообложение недвижимости осуществляется исходя из её стоимости, при этом сегодня очевидна активизация работ по кадастровой оценке вследствие существенных различий между кадастровой и рыночной стоимостью. Это свидетельствует о возрастании значения института оценки при налогообложении и формировании бюджетов разных уровней.
Земельный налог в России является налогом с актуальной рыночной (кадастровой) стоимости земли (формирует до 20% поступлений в бюджеты поселений). Уникальность России – в регулярном привлечении оценщиков и их участие в системе земельного налогообложения.
Земельный налог в Германии – налог с исторической стоимости (1964 и 1935 года) с коэффициентами пересчета, определяется гос.финансовыми налоговыми оценщиками, может быть оспорен с помощью отчета оценщика или сделки. При этом кадастровая стоимость в Германии ниже рыночной в 2-3 раза, вследствие чего актуально реформирование системы оценки. Во Франции кадастровая стоимость составляет в среднем 70% от рыночной.
Определение стоимости недвижимости в целях налогообложения (кадастровая оценка) во многих странах сталкивается с проблемами методологии массовой оценки и предполагает индивидуальную оценку как инструмент уточнения. Изменение законодательной базы в РФ в 2010г. привело к возможности приравнивания КС к рыночной стоимости. При этом проведенная кадастровая оценка позволяет запланировать налоговые поступления, однако массовое оспаривание её результатов вносит серьезные коррективы в бюджет. Это, как правило, является следствием неточностей при массовой оценке.
Причинами оспаривания КС является:
- логичное стремление собственника к минимизации издержек;
- значительный, порой непонятный рост стоимости и суммы земельного налога;
- возможность анализа стоимостных отношений на рынке;
- закрытость методологии оценки КС, нередкая несостоятельность массовой кадастровой оценки вследствие несовершенства методологии, использования ограниченного перечня факторов стоимости;
- ограниченное время на оценку КС и массив данных, ошибки при формировании перечня объектов;
- правовая невовлеченность местных органов власти в систему оценки (заказ, контроль и приемка работ).
Реальные примеры уточнения КС показывают её частое завышение:
- Земельный участок ОАО «Карабулалес», Богучанский р-он Красноярский край общей площадью 973 776,0 м2 (КС = 435 005 214,72 руб., БС (аукцион 2008) = 3 745 208,84 руб., РС = 148 987 728 руб.)
- Земельный участок с/х назначения на землях поселений общей площадью 50 000,0 м2,
расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, левый берег реки
Томи (КС 2007 = 128 402 500 руб., КС 2012 = 515 523 000 руб., РС мах = 50 000 000 руб.)
- Земельный участок под с/х на землях НП общей площадью 105 866,0 м2, расположенный по адресу: Удмуртия, г.Ижевск (КС = 1 249 821 177,54 руб., РС мах = 14 106 000 руб.)
Существующий порядок оспаривания предполагает несколько барьеров для отсеивания коррупционных схем. Уже при подготовке отчета по оценке рыночной стоимости более 40% собственников получает от оценщиков отказ вследствие нецелесообразности оспаривания. Экспертиза отчета в СРО оценщиков отсекает до 30% отчетов. Подача документов в суд или в досудебную комиссию при Росреестре, требуют серьезных расходов собственников, однако зачастую результатом в суде является мировое соглашение, т.к. представителям власти логичны и понятны величины определенной рыночной стоимости. Тем не менее, существуют и проблемы: нерешенность с датами оценки, множественность видов разрешенного использования, недобросовестность отдельных оценщиков все же осложняют процессы объективного решения проблем.
Считаем, что возможными мерами являются:
- Активное вовлечение местных властей в процесс кадастровой оценки (контроль + приемка работ)
- Возрастание роли института саморегулирования оценки (саморегулирование)
- Создание рабочих комиссий при местном самоуправлении (состав: эксперты оценщики, налоговики, представители местной власти) при принятии КС
- Использование существующих возможностей регулирования ставки налога на землю (1,5% - мах !)
- Оценочное сообщество считает, что кадастровая стоимость должна основываться на рыночных реалиях, использовании данных существующих оценок и сделок, а не на скрытых сегодня методиках и несовершенном мат.аппарате, не учитывающем состоянии рынка недвижимости.
