|
Качество оценки активов, прежде всего государственных, в центре внимания и деловых кругов, и власти. Особенно много претензий к оценщикам высказывают представители государственных корпораций, которые взялись приводить в порядок вверенное им имущество. О том, как выглядят проблемы оценочной отрасли изнутри, рассказывает руководитель департамента по оценке имущества ОАО «Российский аукционный дом», председатель Экспертного совета НП «Сообщество профессионалов оценки» Владимир Кривошея.
– Государство, кажется, готово воздавать оценщикам за некачественную работу по всей строгости закона. Какой будет цена профессиональной ошибки?
– Предполагаемая уголовная ответственность: три года тюрьмы, если объект неправильно описан, и до семи лет, если в итоговой цифре допущена ошибка в 6 млн руб. Оказалось, очень удобно все проблемы в реализации государственного имущества свалить на крайнего, в данном случае — на оценщика. Организации, которые этим имуществом управляют, делают сейчас все возможное, чтобы появился «стрелочник».
Практически все, кто сегодня заказывает оценку активов, требуют от оценщика, чтобы он сделал это быстро, бесплатно и качественно, то есть «независимо». Нередко оценщик берется выполнить работу по себестоимости, а в итоге остается должником государства и заложником контролирующих органов. Устоять под давлением заказчика сложно.
Кроме того, закон 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в его настоящем виде ориентирован на ответственность оценщика как физического лица, а не организации. Между тем это физическое лицо работает в компании и связано сложными взаимоотношениями с руководством, менеджерами, которые ищут заказы. И зависит от них.
– Трудно сказать «нет»?
– Конечно. Особенно если молод и неопытен. В оценку, по моему глубокому убеждению, надо приходить после 30 лет, обладая определенным жизненным и профессиональным опытом, принесенным из другой сферы. В то время, когда появляются здравый смысл и осторожность.
Защитой может служить личный авторитет оценщика. Мы в партнерстве повышаем квалификацию оценщиков и подтверждаем ее дипломами, для этого разработана целая методика. Это позволяет укрепить позиции специалистов, придать им вес в компаниях. Мы готовы также предоставлять им скидку на проведение экспертизы, чтобы показать: квалификация специалиста приносит финансовую выгоду его организации. Государство, со своей стороны, в том же 135‑ФЗ ввело понятие «квалификационный аттестат» для людей, которые хотели бы заниматься экспертизой в СРО.
Для этого надо сдать экзамен в организации, аккредитованной при Росреестре. Дальше кандидаты проходят отбор в СРО, за них голосует общее собрание. Скажем, в нашем СПО сейчас 33 эксперта, в этом году они выполнили около 250 экспертиз. И по моим наблюдениям, их личностные качества, опыт и авторитет в профессиональном сообществе в последнее время выходят на первый план.
Государство также приняло «дорожную карту» по совершенствованию оценочной деятельности в РФ, в которой большое внимание уделяется нормативно-методической базе оценки.
– Это рабочий документ? Какие конкретные проблемы можно решить с его помощью?
– У нас сейчас есть пять федеральных стандартов, которые не охватывают всех нюансов оценочной деятельности. Определено всего четыре вида стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая. Это очень узкий набор. Практика значительно шире.
Например, при организации торгов закон предписывает брать за основу рыночную стоимость актива. А какие могут быть торги при таком условии? В мире для определения стартовой цены берут коэффициент 0,6–0,7 от рыночной стоимости, чтобы можно было включить покупательский интерес, а затем торговаться. Если цена актива уже находится «в рынке», то в чем интерес?
Нет установленной законом залоговой стоимости, и банки вынуждены брать залоги по рыночной, а потом начинают снижать ее на 30–40%. Возникает некоторый произвол. Был бы специальный стандарт – было бы понятно, как действовать. «Дорожная карта» подводит к тому, что должны появиться нормативные документы.
Дело еще в том, что в основе нашей деятельности лежит американская школа оценки. Она опирается на формулу: «Земля не виновата, что ее неправильно эксплуатируют». А законодательство у нас ближе к европейскому. Оно исходит из того, что жизнь участка определяется зданием.
– И много возникает спорных ситуаций?
– Очень. Свежий пример — на участке с оспариваемой кадастровой стоимостью стоит двухэтажная «стекляшка». В соответствии с действующими градостроительными документами здесь можно построить коммерческие объекты высотой в семь-восемь этажей, в том числе жилой дом. Особенности местоположения не вызывают сомнения в том, что такие объекты будут востребованы рынком.
При этом следует отметить, что любое строительство на участке надо согласовывать с КГИОП. А в задании на оценку объект проходит как свободный участок. Исходя из наиболее эффективного использования пятна здесь высоченную цену поставить можно. Но как быть с реалиями? Или, допустим, промышленная площадка в собственности действующего оборонного предприятия. С учетом вариантов наиболее эффективного использования рыночная стоимость должна быть выше кадастровой: это центр города, и здесь уместен коммерческий объект, который будет генерировать значительно больший доход.
Но если предприятию начислять такой налог за землю, то оно просто закроется. И как быть с социальным и государственным заказом, который оно выполняет? Все-таки такие вещи должна регулировать власть, у нее для этого есть инструменты: земельный налог и аренда. И право устанавливать ставки.
– В этом году РАД организовал оценку 36 госпакетов акций, более половины которых уже удалось реализовать. Между тем активы очень разнородные, часто неликвидные. Насколько вы довольны работой привлеченных оценщиков?
– Ее надо анализировать в контексте всех проблем, которые возникают с приватизацией госактивов. Во‑первых, у Росимущества явно не хватает ресурсов, чтобы участвовать в управлении компаниями, где у государства осталась доля (везде разная — от 10 до 40% уставного капитала). И когда государство хочет оттуда уйти, отсутствие механизма управления сказывается.
Первое, с чем столкнулись мы и привлеченные нами оценщики, — сложности с получением документов от предприятий. Некоторые из них давно не занимаются профильной деятельностью. У них есть недвижимость в больших городах, собственники сдают ее в аренду за наличные. То, что доля в предприятии принадлежит государству, им никак не мешает, и они не заинтересованы в том, чтобы ситуация менялась. Пару предприятий найти вообще не удалось, даже с помощью прокуратуры.
Вторая проблема связана с невысоким спросом на многие объекты. У нас сейчас не очень интересная для частных инвестиций страна. Кроме того, пакет акций в 15–20% не обеспечивает прямого доступа к активам и к управленческим процессам. Но с другой стороны, какое-то имущество у предприятия есть, и оно генерирует определенный денежный поток. Оценщик смотрит бухгалтерскую документацию, недвижимость, оценивает пакет. Дальше приходится убеждать Росимущество, что оценка корректна, а чтобы были заявители, хорошо бы сделать адекватную скидку на неликвидность, на малый спрос.
– Нужны ли для этой работы консультанты?
– Консультант – это стратег. Его задача рассмотреть объект со всех сторон, увидеть потенциал и правильно рассказать об этом рынку. Очень часто владельцы недвижимости рассматривают ее очень «узко» , в результате чего и теряют деньги. Консультант изучает все варианты работы с объектом и помогает выбрать лучший. Так что оценщик отвечает за точность цифры, а консультант за «упаковку» и представление объекта. Чтобы быть консультантом, нужно уметь увидеть ситуацию в новом свете, обладать определенным талантом.
– В каком объеме вы вправе руководствоваться международными стандартами проведения оценки?
– Наше законодательство разрешает использовать международные стандарты, если они не противоречат нашим законам. В этих стандартах — опыт, он бесценен. Там многое разъясняется. Например, как относиться к химически загрязненным объектам. Для Петербурга это важно. Как оценить такое имущество с учетом, что собственнику придется вложить в рекультивацию огромные деньги, прежде чем получится извлечь из него доход?
Буквально на днях Российское общество оценщиков подготовило концепцию формирования системы отечественных стандартов оценки с учетом международных. Такие предложения в оценочном сообществе возникали и раньше. Но сейчас появляется, по крайней мере, единая идеология, концепция для их формирования. Мы в СПО обсудили проект РОО и решили его поддержать. Пора жить по правилам, которые выработаны в мире.
Источник
| 
