Генеральный директор ЗАО "Дальневосточное консалтинговое агентство" Андрей ГРАНАТОВ: Сфера наших интересов - реальная экономика

Как известно, с 1 января 2014 года вводится новый имущественный налог на объекты капитального строительства коммерческого назначения, который будет исчисляться по утвержденной субъектом Федерации кадастровой стоимости, а не по инвентаризационной, как до сих пор. Казалось бы, небольшая поправка в формуле расчета. Однако это может привести к большим финансовым проблемам как для бизнеса, так и для бюджетов всех уровней, тем более что печальный опыт в других регионах уже есть.

Чем он грозит экономике Дальнего Востока, что могут предпринять бизнесмены региона в ближайшей перспективе и каким образом лучше разрешить складывающуюся ситуацию - этому был посвящен разговор «Дальневосточного капитал» с генеральным директором ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство» Андреем ГРАНАТОВЫМ.

Его компания работает на региональном рынке уже 13 лет, развиваясь в области юриспруденции, оценки, финансово-экономической экспертизы и инвестиционного проектирования. Сам Андрей Игоревич не просто руководит компанией, занимающейся вопросами в области корпоративного, налогового, земельного, таможенного права, но и является представителем реального сектора экономики (он председатель совета директоров ОАО «Терминал Астафьева»). Многосторонний взгляд на любую проблему позволяет ему рассматривать ее в комплексе, прогнозируя все возможные варианты развития.

- Андрей Игоревич, проблематика кадастровой оценки объектов недвижимости стала темой октябрьского заседания Бизнес-Клуба «Диалоги», в организации которого вы участвовали. И, судя по проявленному интересу, новые условия налогообложения действительно волнуют и бизнес, и власть.

- Да, и для того, чтобы детально разобраться в ней, мы пригласили представителей руководства крупнейшей саморегулируемой организации в стране - «Российского общества оценщиков». Впервые проблема обнажилась в конце 2011 года, когда приморские предприятия встали перед фактом оплаты земельного налога, рассчитанного по новым правилам, исходя из кадастровой оценки. Разница была существенной, в разы. Например, вместо ста тысяч рублей в год - пятьсот тысяч и более, а главное, кадастровая стоимость участков в некоторых случаях значительно превышала рыночную. Причем проблемы начались как у собственников земли, так и у арендаторов, поскольку и в том, и в другом случае налогооблагаемой базой является кадастровая стоимость. Что оставалось делать предприятиям? Нанимать юристов и идти в суды.

Теперь же ощутить последствия применения новых показателей расчета имущественного налога предстоит еще владельцам и арендаторам коммерческой недвижимости: офисных зданий, административно-торговых центров, объектов общественного питания и бытового обслуживания и т.д. Данный налог также будет исчисляться исходя из результатов кадастровой оценки. И, поверьте, нас ждет повторение той же истории, что была с землей.

- Что реально можно предпринять в случае несогласия с суммой налога?

- Существует два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости: первое - недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при проведении кадастровой оценки, второе - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость.

В случае завышения стоимости недвижимости относительно рыночного уровня цен наши оценщики составляют отчет об оценке рыночной стоимости и получают на него положительное экспертное заключение со стороны саморегулируемой организации, членами которой являются специалисты, составившие отчет. Затем юристы готовят пакет необходимых документов для пересмотра кадастровой стоимости в судебном или внесудебном порядке.

Являясь консалтинговой компанией, мы можем предложить комплексное решение данного вопроса, включая подготовку отчета, получение экспертного заключения, сбор необходимого пакета документов и представление интересов доверителей в Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, а также в суде.

- То есть проблема вполне решаема?

- То, о чем мы с вами сейчас говорили, как раз не проблема. Дело в другом. Как найти компромисс в, казалось бы, неразрешимом противоречии, когда задача власти - наполнить казну, а бизнеса - минимизировать свои расходы.

Ситуация серьезнее, чем может показаться на первый взгляд. Те предприятия, что платили, допустим, 150 тысяч рублей в год, получают новые уведомления по уплате налогов - на 1,5 млн рублей. Что делать? Увеличивать стоимость продукции, чтобы покрыть расходы, нереально, поднимать ставки арендаторам бессмысленно: ситуация на рынке аренды и без того не самая простая. Остается оспаривать новую кадастровую стоимость или искать пути ухода от налогов. В любом случае, в бюджетах - и краевых, и муниципальных, - куда уже заложены действующие ставки, появится брешь. С этим уже столкнулись российские регионы.

Дальний Восток ждет то же самое. Достаточно посмотреть, из чего складываются бюджеты Приморья. Так, более 22% доходов Владивостока приходится на поступления от налога на имуще-ство, которые, в свою очередь, на 96% состоят из доходов от земельного налога. В денежном эквиваленте - только за период с января по сентябрь нынешнего года - это 1 249 млн рублей. На уровне бюджета Приморского края ситуация аналогичная. Я специально посмотрел статистику за первое полугодие 2013 года. На поступления от земельного налога в местный бюджет Приморья приходится более 16% - 1 359 млн рублей, от налога на имущество организаций в краевой бюджет - 13,7%. Причем динамика поступлений последнего демонстрировала последнее время устойчивый рост - на 37% больше, чем в 2012 году. А вот доходов по земельному налогу уже становится меньше. Предприятия, повторюсь, либо уходят от налогов, либо успешно судятся.

- Вы говорите абсолютно правильные вещи, но в то же время, с точки зрения бизнеса, вам наоборот на руку складывающаяся ситуация: оспаривание кадастровой оценки - это ваш бизнес...

- Боюсь показаться банальным, но мне не все равно, что будет завтра с краем, в котором я живу. Кроме того, являясь не просто юридической, а консалтинговой компанией, мы ставим цель помогать доверителям успешно вести свой бизнес. А разве он может быть успешным в складывающихся условиях? Мы, наоборот, думаем о нашем общем «завтра». Будет развиваться предпринимательство - будет процветать край. А безумные налоги на землю и имущество бизнес как раз убивают.

При этом мы не предлагаем бизнесу бороться с властью. Мы за взаимодействие и компромисс. Понятно, что предприниматели хотят платить оптимально минимизированные налоги, а власть - получать оптимально возможные доходы в бюджеты. И этот вопрос можно принципиально решить на правовом уровне. Причем инициатором процесса поиска золотой середины должна быть администрация края. А мы, со своей стороны, готовы всемерно помочь. Так, во многих регионах, где из-за неверной оценки пошли массовые оспаривания в судах, власти приняли решение не судиться с бизнесом, а заказать новую кадастровую оценку, более объективную, приближенную к рыночной стоимости. То есть, несмотря на значительные расходы на проведение новой кадастровой оценки, эти затраты все же меньше потерь, которые несут субъекты Федерации в связи с оспариванием нынешней стоимости.

- С какими еще проблемами обращается к вам бизнес?

- С теми, за что другие не берутся.

- Не берутся почему?

- Потому что сложно.

- А вы, получается, никаких сложностей не боитесь?

- Получается, так. В штате агентства работают высококвалифицированные, активные и амбициозные специалисты, не боящиеся браться за самые сложные и проблемные вопросы и искренне болеющие за свое дело. На их счету десятки успешных юридических дел различной специфики, а также положительный и в чем-то уникальный для региона опыт работы в области оценки.

Так, например, до 2015 года все предприятия должны перейти к международной форме финансовой отчетности, в соответствии с чем им необходимо выполнить переоценку своих активов в соответствии с требованиями международных стандартов. Очень мало оценщиков берутся сегодня за такую работу. Мы же занимаемся этим уже более трех лет. Это же касается и финансово-экономической экспертизы, инвестиционного проектирования.

- А за какие дела не возьметесь?

- За непрофильные - уголовные, бракоразводные и т.д. Зато все, что касается корпоративного земельного, налогового или таможенного права, - наша территория.

- Успех вашего агентства строится на отдельных «звездах» или командной работе?

- На симбиозе. У меня, безусловно, сильные специалисты. Так, мой партнер, директор департамента оценки Елена Викторовна СОРОКОЖЕРДЕВА - не просто сертифицированный специалист-оценщик, член экспертного совета «Российского общества оценщиков» и Некоммерческого партнерства Финансово-экономических судебных экспертов (г. Москва). Но при этом она, как и остальные, умеет работать в команде. Поэтому на собеседовании при приме на работу я всегда спрашиваю: что вы умеете делать лучше, чем другие? А параллельно пытаюсь понять, кто передо мной - амбициозный одиночка или человек команды, способный работать в связке таких же сильных личностей. Второе, безусловно, важнее.

- Ну вы-то проблем с кадрами наверняка не имеете, поскольку в свое время преподавали в ДВГУ (ныне ДВФУ. - Прим. ред.), владеете методологией подготовки юристов, имеете практический опыт «выращивания» специалистов.

- На самом деле, кадровый голод в профессии существует. Уровень подготовки юристов в крае резко упал, а главное, молодые люди, в основной массе, не хотят работать. Парни мечтают сразу ездить на «Лексусах», девушки - удачно выйти замуж. Мало кто действительно готов расти. Я же не устаю повторять: мы работаем в реальном бизнесе. В числе наших клиентов - те, на ком держится экономика региона. Поэтому надо постоянно учиться, уметь слушать, слышать и анализировать. А число поводов применить свои знания только множится.

Источник