Департамент имущества Москвы: Средняя стоимость земли выросла на 30-40%

30 Декабря 2013

ВЕДУЩАЯ: Владимир Владимирович, здравствуйте! Большое спасибо, что нашли время, приехали в преддверие Нового года в студию телеканала «Москва 24».

ЕФИМОВ: Добрый день!

ВЕДУЩАЯ: Сегодня в нашем большом интервью мы подводим итоги работы Департамента городского имущества города Москвы за 2013 год. Ну, и я хотела бы начать с изменений, которые вступят в силу уже буквально с января 2014 года, точнее с того, как будет корректироваться кадастровая стоимость земли в Москве?

ЕФИМОВ: С 1 первого января, текущего, следующего года у нас вступает новая кадастровая оценка земельных участков в городе, которая отличается от текущей в среднем где-то на 10 процентов, что по нашим оценкам, соответствует среднерыночному росту цен на недвижимость в городе Москве. Если сравнивать с ростом за предыдущий период, то это существенно меньше. В прошлом году у нас в среднем земля выросла на 30-40 процентов, в зависимости от округа. И вызвано это было тем, что мы пересматривали в прошлом году стоимость впервые за 5 лет. Теперь мы приняли решение о том, что кадастровую стоимость земельных участков мы будем оценивать ежегодно для того, чтобы у нас в будущем таких скачков не было.

ВЕДУЩАЯ: То есть не как раньше?

ЕФИМОВ: Да, и соответственно, все могли заранее планировать свои расходы. И по нашим ощущениям, по нашим оценкам, в будущем рост земельных участков будет коррелироваться с ростом стоимости недвижимости.

ВЕДУЩАЯ: Ну, вот продолжая тему этих как раз изменений. В 2014 году торгово-офисные здания площадью свыше 5 тысяч квадратных метров, они будут облагаться налогом как раз исходя из их кадастровой стоимости. На сегодняшний день перечень этих объектов уже составлен?

ЕФИМОВ: Да, на сегодняшний момент перечень таких объектов составлен и утвержден постановлением правительства. В него включено 1842 объекта. Напомню, что это объекты, которые имеют общую площадь более 5 тысяч квадратных метров и имеют свой функционал — торгово-офисные помещения. Как мы их определяли? Мы определяли их исходя из функционала земельных участков, на которых они расположены. То есть исходя из вида разрешенного использования. До 18 декабря все желающие могли обратиться в адрес нашей Государственной инспекции по контролю за объектами недвижимости в городе Москве. И госинспекция проводила проверки по данным обращениям на предмет соответствия тех объектов, которые включены в этот перечень данному функциональному назначению. И по результатам таких проверок около 30 объектов будет исключено из данного перечня. Мы планируем сделать это на ближайшем заседании правительства. Также поступали обращения и была самостоятельная работа госинспекции по выявлению дополнительных объектов – крупных торговых, офисных центров в городе Москве. И таких около 50.

ВЕДУЩАЯ: То есть иными словами, когда функционал был один, а фактическое использование объекта совершенно другое?

ЕФИМОВ: По факту другое, да. То есть земельные участки, к сожалению, у нас не все арендодатели привели в соответствие вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с фактическим. И в рамках этой работы, работы госинспекции, такие объекты в том числе были выявлены.

ВЕДУЩАЯ: Хорошо, а что в данном случае будет с этими арендодателями?

ЕФИМОВ: Они будут включены в список, как я уже сказал. И в следующем году к данным объектам, собственникам данных объектов будет применяться новая система налогообложения – процент от кадастровой стоимости.

ВЕДУЩАЯ: Хорошо. С этим вопросом все более-менее понятно. Хочется перейти к последним торгам по земельным участкам. Что они показали?

ЕФИМОВ: Ну, если говорить про земельные участки, то этот год у нас такой беспрецедентный с точки зрения количества земельных участков, которые мы уже реализовали на торгах, которые мы до конца года объявим. То есть для сравнения, если прошлый год мы берем, мы реализовали 38 земельных участков. А в этом году мы объявим почти 150 земельных аукционов. При этом в этом году у нас, помимо небольших объектов торговых – там, тысячу, 2 тысячи квадратных метров, где-то там 10 тысяч, были реализованы и крупные объекты, в частности в на востоке столицы был продан земельный участок, на котором планируется построить достаточно большой торговый центр площадью около 80 тысяч квадратных метров.

ВЕДУЩАЯ: Хорошо. В принципе если мы говорим об объектах, то что на сегодняшний день предлагается на торгах инвесторам?

ЕФИМОВ: На сегодняшний день

ВЕДУЩАЯ: Есть какие-то крупные объекты?

ЕФИМОВ: Вот, как я говорил, крупный, самый крупный пока из тех, которые были реализованы за всю историю земельных аукционов в городе, это торговый центр. Достаточно большой спортивно-развлекательный центр мы планируем выставить на торги на западе столицы. Там площадь застройки будет превышать 200 тысяч квадратных метров. А в целом наибольшим спросом пользуются небольшие объекты, как правило, торговые объекты. Это площадь там от тысячи до 5 тысяч квадратных метров. Безусловно, большое внимание мы уделяем объектам социального назначения. И в городе реализованы несколько десятков земельных участков с функциональным назначением — физкультурно-оздоровительные комплексы. Спрос на такие участки достаточно большой. Мы видим, как большое количество участников, так, собственно говоря, и существенный рост цены на эти земельные участки.

ВЕДУЩАЯ: А вот скажите, Владимир Владимирович, если я не ошибаюсь, то у вас 31 июля для инвесторов на сайте департамента заработал специальный электронный сервис, который называется «Калькулятор арендной платы за земельный участок на период строительства». То есть иными словами, вот этот электронный сервис что упростил с точки зрения документооборота?

ЕФИМОВ: Данный электронный сервис позволил всем без исключения инвесторам в городе заранее рассчитать затраты на реализацию своего проекта.

ВЕДУЩАЯ: Ну, то есть, да, если на пальцах это все объяснить телезрителям?

ЕФИМОВ: Если объяснить на пальцах, то любой правообладатель земельного участка в городе может, зайдя на наш сайт, просчитать те затраты, которые он понесет перед бюджетом города за возможность построить на данном земельном участке что бы то ни было. В зависимости от функционала планируемого к строительству объекта и его, соответственно, площади, получить расчет доплаты в бюджет, который необходимо будет осуществить. Раньше это строилось следующим образом. Сначала правообладатель получал функционал, то есть … план земельного участка с параметрами строительства. После этого обращался в наш департамент, и мы делали независимую оценку. Безусловно, такой порядок наверное где-то более справедливый. Потому что оценщик учитывает все нюансы каждого конкретного объекта. Но он намного более длителен. И второе, соответственно, невозможно заранее просчитать налоговый результат. Перейдя на новую процедуру, мы сделали абсолютно прозрачным взаимодействие с нашим департаментом. И любой инвестор заранее может посчитать, сколько будет стоить тот или иной проект. Потому что в ранее действующей системе мы к сожалению сталкивались с ситуациями, когда инвесторы, получив ГПЗУ, обращались в департамент и понимали, что доплата в бюджет достаточно большая и такой проект не рентабелен в текущей конфигурации, вынуждены были получать заново ГПЗУ. Сейчас любой может, соответственно, заранее просчитать, какой из вариантов ему приемлемый, и уже после этого обращаться с соответствующей заявкой в Архитектуру.

ВЕДУЩАЯ: Но вот как Вы говорите, любой может, а пользуются ли, то есть?

ЕФИМОВ: Несколько тысяч обращений на данный сервис на данном сайте. Поэтому мы можем говорить о том, что этот сервис весьма востребован.

ВЕДУЩАЯ: А то, что касается планов этих электронных сервисов на 2014 год. Как планируете совершенствовать работу?

ЕФИМОВ: Дополнительно к уже существующим — а в настоящий момент можно обратиться практически за всеми услугами Департамента через портал государственных услуг – мы планируем запустить такой сервис как заявки от субъектов малого предпринимательства на выкуп арендуемых ими помещений. Такая возможность административным регламентом предусмотрена, и в ближайшее время будет реализована нами совместно с Департаментом информационных технологий.

ВЕДУЩАЯ: Ну, и плюс к этому, если я не ошибаюсь, еще один электронный сервис возможно будет создан в 2014 году. Это калькулятор суммы арендной ставки и стоимости выкупа в рассрочку с опцией их сравнения?

ЕФИМОВ: В тестовом, ну, не в тестовом, а таком режиме уже в рабочем, он уже запущен на нашем сайте. Любой арендатор городской недвижимости может, зайдя на сайт и введя номер договора, дату его, параметры договора, получить информацию о рыночной ставке на следующий год, и второе – соответственно, расчетной цене выкупа этого помещения. Обращу внимание, что если мы говорим про арендную ставку – это та ставка, которая будет применяться департаментом в случае, если по договору не предусмотрена льготная арендная ставка. А если мы говорим про выкуп, то это некий ориентир, который может быть скорректирован по результатам независимой оценки. Почему? Потому что те цифры, которые введены у нас на сайт, являются результатом массовой оценки и не учитывают многих параметров конкретного помещения. Это сделать было просто невозможно, когда мы оценивали сразу 11 тысяч объектов. Поэтому это некий ориентир, а вот то, что касается арендной платы, это уже условная константа.

ВЕДУЩАЯ: Но когда мы говорим о льготной арендной ставке, кто не успел у нас до конца 2013 года, тот уже опоздал?

ЕФИМОВ: Безусловно, у нас предельный срок подачи заявок был 1 декабря. На сегодняшний момент к нам поступила почти 1130 обращений. Из них где-то почти половина обращений – это обращения от арендаторов, площадь которых, арендуемых помещений менее 300 метров, они автоматически получают свою льготу, в соответствие с принятым ранее решением. И оставшейся половины: где-то ⅔ получили у нас право на льготную ставку в следующем году, 1/3, соответственно, из обратившихся у нас не получила в силу того, что-либо не соответствует критериям, установленным законом, постановлением правительства, либо занимается иным видом деятельности, льготы на которые просто не предусмотрены.

ВЕДУЩАЯ: То есть никаких льгот, получается, в 2014 году уже не будет?

ЕФИМОВ: Нет, почему? В 2014 году, еще раз напомню, все без исключения субъекты малого предпринимательства, арендующие менее 300 метров, и которые на сегодняшний момент имеют у нас ставку три с половиной тысячи, ее сохраняют на весь следующий год. Те, кто не прошел, имеют площадь свыше 300 метров, и не прошел комиссию, те, соответственно, будут переведены на рынок. Таких субъектов у нас будет порядка двух – двух с половиной тысяч.

ВЕДУЩАЯ: Ну, хорошо, что на самом деле сейчас напомнили всем нашим телезрителям об этом моменте. А я, Владимир Владимирович, хотела бы вернуться непосредственно к торгам. Меня очень интересует вопрос торгов по реализации кинотеатров. Если я не ошибаюсь, 10 объектов было выставлено. Изменилась ли эта цифра, и что вообще с этими торгами происходит на сегодняшний день?

ЕФИМОВ: На сегодняшний момент на данные торги пришел один участник. Поэтому мы торги эти признали не состоявшимися. Но это говорит о том, что спрос на эти объекты есть. Мы сейчас заканчиваем формирование и подготовку к продаже всех оставшихся кинотеатров. А их в сумме 39. И в течение следующего года мы планируем все их выставить на аукционы. При этом мы понимаем, что важным для нас является сохранение того функционала, социального функционала, который они в настоящий момент в себе несут. И безусловно, это одно из ключевых условий нашего аукциона, чтобы в тех зданиях, кинотеатрах, которые сейчас существуют, они будет либо реконструированы, либо на их месте будут построены новые. Но безусловно, была сохранена та социальная функция в виде кинопоказа, кружков, каких-то там детских учреждений в новом формате. Поэтому мы рассчитываем где-то в течение первого полугодия закончить работу по формированию этих участков, получить ГПЗУ на те земельные, на те объекты, которые еще их не имеют, и соответственно, вернуться к этому вопросу.

ВЕДУЩАЯ: Хорошо, но если мы говорим о социальной и коммерческой составляющих, какое процентное соотношение этих двух факторов Вы считаете оптимальным, говоря о кинотеатрах?

ЕФИМОВ: Если смотреть практику реализации подобных проектов уже на существующих объектах, то вот эта вот составляющая колеблется где-то от 30 процентов до половины, в зависимости от площади самого объекта. Если объект небольшой, то, безусловно, там составляющая вот эти кинопоказы и социальные функции, она чуть больше. Если объект крупнее, то безусловно, там, соответственно, больше уже коммерческой составляющей, в том числе торговой.

ВЕДУЩАЯ: Хорошо. Еще если я не ошибаюсь, продолжаются торги по проекту «Доктор рядом»?

ЕФИМОВ: Да.

ВЕДУЩАЯ: Соответственно, сколько помещений уже реализовано к настоящему моменту, в каких районах, и какие торги предстоят в 2014 году?

ЕФИМОВ: На сегодняшний момент у нас реализованы 23 помещения. Еще по восьми у нас идет заявочная кампания. Всего мы изначально планировали выставить на торги около 100 объектов. И эту работу мы, безусловно, в следующем году с Департаментом здравоохранения будем продолжать. Если говорить по объектам, то Департамент здравоохранения анализирует те районы, где наименьшая обеспеченность с точки зрения, или там наибольшая удаленность от поликлиник, от больниц для населения. И в первую очередь именно эти районы мы стараемся закрыть по данной программе. Если говорить про саму систему, то мы вносим сейчас небольшую корректировку. Раньше предполагалось, что помещения, которые мы предоставляем по льготной ставке 1 рубль для данной программе, имеют площадь не более 250 метров. Но на практике мы поняли, что не везде на такой площади можно реализовать комплексное медицинское обслуживание. И не везде у нас, собственно говоря, такие помещения есть. Есть случаи, где помещения больше. И именно поэтому мы сейчас вносим поправки, которые позволяют нам до 250 метров устанавливать льготную ставку в размере 1 рубля, а свыше 250 – уже рыночную. И тем самым мы сможем выставлять на торги достаточно крупные объекты, где можно будет создать не только вот этот усеченный формат медицинской помощи, но и полноценную поликлинику, часть из которой будет работать в рамках тех жестких требований, которые предусматривает программа.

ВЕДУЩАЯ: На какой период этот проект рассчитан в 2014 году?

ЕФИМОВ: Посмотрим, как пойдет его реализация в течение следующего года. И исходя из этого будем уже принимать решение о том, будем мы двигаться дальше в этом направлении, либо какие-то иные варианты поищем. Безусловно, необходимо и понять, как начнут работать те помещения, как быстро они заработают те помещения, которые мы уже предоставили в аренду.

ВЕДУЩАЯ: Еще зрители нашего телеканала интересуются промзоной ЗИЛ. Что будет происходить там? По крайней мере какой информацией Вы на сегодняшний день располагаете?

ЕФИМОВ: Мы планируем до конца года объявить о начале поиска инвестора, о привлечении инвестора на данную территорию. Если говорить по проекту планировки, то основная часть территории ЗИЛа будет подвергнута редевелопменту. И на месте тех, скажем, уже не функционирующих промышленных зданий появится достаточно современный жилой комплекс. Если брать основную массу функционального значения площадью около миллиона квадратных метров, чуть меньше. Безусловно, предусмотрено строительство всей необходимой социальной инфраструктуры. Это и поликлиники, и детские сады, и школы. Часть территории ЗИЛа останется с функциональным назначением промышленности. И на его территории планируется развитие совместного предприятия города Москвы и «Сбербанка» — «МосавтоЗИЛ». Часть будет отдана под — и в настоящий момент уже реализовывается — под строительство крупного спортивного комплекса.

ВЕДУЩАЯ: Да, но получается, что проект реализации этой территории – промзоны ЗИЛ – будет полностью реализован инвесторами?

ЕФИМОВ: Да.

ВЕДУЩАЯ: Вот здесь возникает вопрос – взаимодействие с городом здесь каково?

ЕФИМОВ: Город, во-первых, заинтересован в любом случае в привлечении инвестиций, тем более в такую большую территорию, которая в настоящий момент … никаких ни доходов для города, никоим образом эффективно не используется. Поэтому город заинтересован в приходе инвестора. Безусловно, привлечение инвестора осуществляется не просто так и достаточно большую цифру город планирует выручить от приходящего инвестора. Предварительно мы сейчас оцениваем, что в сумме город получит порядка 37 с половиной миллиардов рублей.

ВЕДУЩАЯ: Это в течение какого периода?

ЕФИМОВ: Это в течение срока реализации проекта, порядка 6 лет, 6-10 – в зависимости от того, какая будет конфигурация.

ВЕДУЩАЯ: Ну, хорошо. С этими вопросами тоже более-менее понятно. Владимир Владимирович, не могу не спросить Вас о новой территории. Недавно в договорах на аренду земельных участков на новой территории тоже были внесены некоторые изменения. Какие конкретно?

ЕФИМОВ: Если говорить о новой территории, то, безусловно, самым главным изменением стало внесение нового арендодателя. То есть все муниципалитеты были заменены в договорах аренды на наш департамент. Если говорить про условия аренды, то также как и с со старой территорией, мы перевели договоры на расчет в процентах, на процент от кадастровой стоимости, что унифицировало наши взаимоотношения с действующими арендаторами. Иных каких-то изменений мы не предполагали. И безусловно, все эти изменения не ухудшали положение тех лиц, которые работают на новой территории.

ВЕДУЩАЯ: Хорошо. Следующий вопрос имеет отношение непосредственно и к новой территории, и скажем так, к Старой Москве, хотя нас – журналистов – до сих пор ругают за это разделение. Действующее законодательство позволяет владельцу приватизированной квартиры оформить в общедолевую собственность и землю под многоквартирным домом. Многие об этом слышали. Но на самом деле не многие понимают, в чем суть этого проекта, и зачем это необходимо сделать? И необходимо ли – вот в чем вопрос?

ЕФИМОВ: Действительно, по Жилищному Кодексу сделать это можно. Можно это сделать и нужно это сделать для того, чтобы первое – понимать ту территорию, которая принадлежит гражданам и является общедолевым имуществом. Эта территория по сути дела после оформления защищена от чьего бы то ни было посягательства в виде строительства и размещения иных объектов. И как и любой собственник, граждане вправе ей самостоятельно распределяться, определять – где что должно быть: где благоустройство, где паркинг, где детская площадка. И эта определенная свобода выбора. Сейчас граждане могут обратиться – те, кто не оформил земельный участок – могут обратиться в управу. И безусловно, соответственно, через какое-то время заявка может быть реализована.

ВЕДУЩАЯ: Ну, да, если говорить о ….. истории, какова сама процедура?

ЕФИМОВ: Если говорить про то, как оформить земельный участок, то процедура достаточно простая. Мы практически на всю территорию города подготовили проекты межевания. Те, которые уже прошли утверждение в департаменте, у нас имеются в открытом доступе на электронном атласе города, на открытом портале города Москвы. Любой желающий может посмотреть, какого размера земельный участок положен для эксплуатации соответствующего многоквартирного дома, и обратиться с заявкой в департамент на утверждение схемы этого земельного участка. После постановки его на кадастровый учет, собственники обращаются в «Росреестр», где регистрируется право общедолевой собственности на данный земельный участок. После этого, уже как, собственно, собственник полноценный, граждане вправе самостоятельно определять функционал и дальнейшее использование этого земельного участка. При этом важно отметить следующее. Что городом принято решение, что несмотря на оформление права собственности на этот земельный участок, город по-прежнему готов осуществлять уборку прилегающей территории и, соответственно, ее эксплуатацию как в зимнее, так и в летнее время.

ВЕДУЩАЯ: Я так понимаю, что только в данном случае, если вы оформляете это преддомовую территорию в общедолевую собственность, только в этом случае вы можете огородить территорию и поставить шлагбаум?

ЕФИМОВ: Безусловно. Если говорить про шлагбаум, то принято решение о том, что шлагбаум можно поставить и без оформления права собственности. Есть для этого специальный порядок установки шлагбаумов на территории города Москвы, который достаточно простой и не требует каких-то дополнительных действий с точки зрения земельного, оформления земельно-правовых отношений. Гражданам достаточно на общем собрании принять решение о том, что данная территория будет закрыта от, ну, в данном случае мы говорим не про территорию, а про проезд на территорию, придомовую территорию, и с соответствующей заявкой обратиться в муниципальный Совет к местным депутатам. При этом в заявке они должны указать, условно говоря, место расположения, тип запирающего, назовем его так, устройства-шлагбаума. И депутаты в течение месяца должны соответствующую заявку рассмотреть. В принципе процедура достаточно прозрачная. Были определенные вопросы с точки зрения права применения. Но на сегодняшний момент все разъяснения и мы, и департаменты территориальных органов уже дали.

ВЕДУЩАЯ: На форумах начали уже жители нашего города обсуждать активно эту тему. Один вопрос мне бросился в глаза. Жители беспокоятся о том, что если они не пройдут эту процедуру, то может быть через 20-30 лет, если дом пойдет под снос, они не могут претендовать ни на какие компенсации. Так ли это на самом деле?

ЕФИМОВ: Имеется в виду, оформление земельного участка?

ВЕДУЩАЯ: Да.

ЕФИМОВ: Ну, вот смотрите. Если земельный участок оформлен в собственность в частную, то возможность строительства на этой территории остается только у собственников этого многоквартирного дома. Если земельный участок не сформирован, то, безусловно, расселив соответствующий дом, инвестор получает право пользования, в том числе и данной площадкой. И по сути дела все те инвестиционные проекты, которые ранее реализовывались и реализуются в настоящий момент, идут именно по такой процедуре. То есть земельный участок получает инвестор только после того как выкупает по сути дела квартиры в многоквартирном доме, оформляет себе земельный участок. И после этого реализует строительный проект. Если земля уже оформлена в собственность гражданами, то, безусловно, без их общего решения такой проект реализовать будет сложно.

ВЕДУЩАЯ: То есть лучше это все-таки сделать?

ЕФИМОВ: Безусловно. Ну, понятно, что здесь нужно помнить еще об одном нюансе. Оформление земельного участка в собственность влечет за собой не только права, но и обязанности в виде земельного налога. Но цифра совсем не критичная для города. Мы делали расчет. В зависимости от места расположения многоквартирного дома, то есть, условно говоря, от окраин к центру, цифра колеблется для среднестатистической, мы брали, 2-комнатной квартиры от 600 рублей в год — обращу внимание, не в месяц, а именно в год – до, соответственно, где-то 2 тысяч рублей.

ВЕДУЩАЯ: Ну, то есть, да, этот момент тоже необходимо держать в голове. Владимир Владимирович, у нас практически не остается времени. 30 секунд до конца нашего большого интервью. И я хотела бы услышать от Вас некие пожелания москвичам в преддверии Нового года.

ЕФИМОВ: Пожелания могут быть только самые добрые и радужные. Всем хотелось бы пожелать удачи, счастья в новом году. И чтобы новый год принес нам всем успех и достижение всех поставленных задач.

ВЕДУЩАЯ: Спасибо Вам большое, спасибо. И мы Вам от лица телеканала «Москва 24» желаем того же. Спасибо.

ЕФИМОВ: Спасибо, до свидания!

Источник: http://www.ecolife.ru/gorod/22031/

Региональное отделение:  Московское региональное сообщество