Основной капитал. Какие факторы влияют на цену квартиры

9 Января 2014

Каждый, у кого нет квартиры, мечтает ее купить. Знакомая фраза, не правда ли? Читатели постарше наверняка сразу вспомнят известный киношедевр советского периода «Берегись автомобиля». Правда, на этом, пожалуй, сходство современной реальной жизни с экранной заканчивается. Потому что далеко не каждый, у кого есть квартира, мечтает ее продать, иначе сразу останешься без квартиры.

И вот здесь уместен будет другой перифраз, отсылающий нас к бессмертной гайдаевской «Кавказской пленнице». Потому что покупатели часто имеют желание купить приличные апартаменты, но зачастую не имеют возможности. А продавцы, напротив, имеют возможность их продать, но нередко не имеют желания. Так поговорим же о том, чтобы желания совпадали с возможностями. Точнее, о факторах, оказывающих влияние на ценоформирование жилых объектов. Поскольку в большинстве случаев именно цена становится тем камнем преткновения, о который ломается много копий в бесплодных спорах.

Три главные ошибки оценки

Руководитель одного из ростовских агентств недвижимости Андрей Фоменко, уверен, что в большинстве случаев продавец попросту не знает, по каким конкретно принципам должна формироваться стоимость объекта. Наверняка неискушенный владелец недвижимости не раз слышал о том, что недвижимость – один из самых надежных способов вложения капитала. И поэтому пытается при продаже либо компенсировать свои затраты на покупку недвижимости, либо просто получить ту прибыль, которую считает для себя наиболее приемлемой. Из-за того, что соотношение цена-качество при таком подходе очень субъективно, квартира может годами «висеть», а все сделки по ней обречены на неудачу.

Представители одного из столичных отделений «Азбуки Жилья» добавляют: собственники или его доверенные лица устанавливают желаемую продажную стоимость объекта на уровне верхней ценовой планки на аналогичные по площади объекты в конкретном районе. Но при этом они часто забывают о том, что каждый жилой дом имеет свою специфику, и даже расположенные в одном подъезде абсолютно идентичные друг другу квартиры никогда не будут стоить одинаково.

Пять известных факторов ценообразования

Между тем, алгоритмы определения стоимости конкретного объекта существуют. В определении итогового количества факторов, учитываемых ими, эксперты расходятся. Например, аналитики проекта «Квадратный метр» под эгидой ГК «Мортон» выделяют группу из 30 таких составляющих. В то же время Надежда Родионова, доцент РГСУ, говорит о трех основных. По ее мнению, во главу угла необходимо ставить местоположение жилого дома и его тип, а также принимать во внимание общую характеристику объекта недвижимости. Но при этом каждый пункт этой классификации включает в себя множество подпунктов.

Пожалуй, одним из наиболее емких и приемлемых алгоритмов оценки жилья рядовым продавцам рекомендуют представители оренбургского агентства «Азимут». По их версии, он включает в себя пять основных пунктов: степень развитости инфраструктуры микрорайона, возраст и общее состояние дома, расположение конкретной квартиры, количество и вменяемость ближайших соседей, а также вид из окна.

При оценке инфраструктуры микрорайона все предельно понятно. Близкое соседство с детскими садиками, школами, продуктовыми магазинами, остановками общественного транспорта добавляет очков любому объекту недвижимости. Неподалеку находится парк, пляж или лесная зона? Еще лучше. Светлана Иванова, представитель компании «МИАН-Профессионалы Недвижимости», уверена, что развитая инфраструктура микрорайона может увеличить стоимость квартиры в среднем на сумму до 200 тысяч рублей, а хороший вид из окна способен поднять стоимость объекта на 3-4%. Вместе с тем, по мнению представителей «Метриум Групп», наличие в микрорайоне свалки, промышленной зоны или вредного предприятия может вынудить собственника снизить цену жилья разом на 30%.

В этом свете показателен пример подмосковного Егорьевска. Вот что говорит Сергей Монахов, житель города:

- Через год-два после возведения завода по производству плит МДФ жители стали активно распродавать жилье в прилегающих к производству районах. Покупали их в основном приезжие из других регионов, потому что местным было хорошо известно, чем грозит проживание под постоянными выбросами. Решающим фактором для покупки была цена. Например, четырехкомнатная квартира в Фубрах (микрорайон в непосредственной близости от завода - «СП») стоила 2, 25 миллиона рублей, тогда как в других микрорайонах за эту цену можно было приобрести максимум «двушку» в среднем состоянии.

Тип дома, материал стен и состояние самого строения, считает Алексей Шленов из «МИЭЛЬ», также играют не последнюю роль в ценообразовании. На практике в пределах одного района цена квадратного метра в современном монолитном доме будет на 30-40% выше, чем в панельном доме хрущевского периода. Однако, добавляют представители компании «БЭСТ-Новострой» здесь не стоит сбрасывать со счетов, что те же «сталинки», подход к строительству которых был совсем иным, чем, например, в брежневские времена, до сих пор являются высоколиквидным жильем на вторичном рынке.

О том, что угловые и крайние квартиры в домах примерно на 15% ниже аналогичных, но с дргуим расположением, знает, уже, наверное, безо всяких экспертов каждый дееспособный житель страны. Но о том, что количеству и социальному статусу соседей следует уделять больше внимания, считает Андрей Фоменко, многие продавцы напрасно забывают. С ростовским риэлтором солидарна и Валерия Косенкова из «Азбуки Жилья». Она считает, что хорошее или плохое соседство может двигать стоимость объекта недвижимости в ту или иную сторону в пределах до двухсот тысяч рублей.

А судьи кто?

Большинство риэлторских компаний выступают единым сплоченым фронтом в вопросах оценки стоимости жилой недвижимости: «доверяйтесь профессионалам, они сделают это лучше». Естественно, в качестве таковых на рынке недвижимости они позиционируют себя. Гораздо меньшее количество агентств недвижимости рекомендует продавцам обращаться к сторонним оценщикам. Так, Владимио Скрипкин из «Домус финанс» ссылается на зарубежный опыт. В Америке и Канаде, например, собственники вообще не оценивают жилье самостоятельно, говорит он. Этим занимаются исключительно специализированные компании, пристально следящие за изменениями тенденций рынка.

Но при этом не стоит забывать, концентрирует внимание Скрипкин, что на Западе вообще и в Европе в частности, сильно развита мультилистинговая система. Проще говоря, действует единая база данных по объектам недвижимости и о значительных играх с ценами говорить не приходится.

Россия же, как и всегда, выбирает свой, особенный путь. Многие крупные компании, в числе которых – «МИЭЛЬ», «ИНКОМ-Недвижимость», «Метриум Групп», говорят о том, что в общем и целом жилые объекты на внутреннем рынке значительно переоценены. В качестве основных причин называются и желание собственников «отбить» затраты на ремонт и содержание реализуемой квартиры, и стремление риэлторов «урвать» с каждой сделки комиссию посолидней.

Специалисты «Домус финанс» отмечают, что в настоящее время формирование цены на квартиру до сих пор происходит «диким» способом, хаотично. В связи тем, что оценочные факторы в современных российских реалиях постоянно находятся в подвешенном, переходном состоянии, весь российский рынок жилья, констатирует в свою очередь Наталья Родионова, всегда реагирует на изменения тенденций со значительным запозданием. Не в этом ли кроются причины стагнации и застоя в этом сегменте экономики?

Источник